在澳大利亚购买房产，一定要对澳洲的用地性质有所了解。澳洲的用地性质会因为人口逐年增长，就业率，GDP，基础建设，政府政策等的影响。了解了土地性质便可以看清相关政策，市场，政府规划以及投资风险，并保证住户的生活水平以及投资人的最大利益。
土地功能分区最主要的是用来控制包括土地切割的样子，开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等问题。由于每个市政厅对规划政策都有自己的想法和自己的解读， 分区（Zoning）这事儿也变得五花八门，结果慢慢的，不管是新州、维州还是昆州，对市政厅的规划条例都陆续出台了统一的格式（比如新州的 Standard LEP，维州的 Victorian Planning Provisions 和昆州的 Queensland Planning Provisions）。
在澳洲各个州的土地功能分区都是大同小异，主要都是分为四大块：居民区(Residential)、商业区(Commercial)、工业区(Industrial)和农业区(Rural/Agricultural)。
居民区
居民区一般就是按照高中低密度来区分，比如维州把之前的 Residential 1,2 & 3 Zone 换成了 Residential Growth Zone, General Residential Zone 和 Neighbourhood Residential Zone，其实也是按照密度和地区特色来进行划分的。
但从建房条件来说可以分为：
Mixed Use Zone
Mixed Use Zone是在之前的基础上改进了的一个常见分区。通常允许建四层，可以建高密度和中密度房型。在火车站附近可能会更多的遇到这种区。这样的分区对高度限制不严格，如果申请的话，可能会批更高的高度。
Residential Growth Zone
Residential Growth Zone，理论上可以建 Townhouse 和公寓。限高通常是13.5米，最高四层，但是当地 Council 有权规定当地的限高。在社区中心和火车站附近能遇到这种分区。
General Residential Zone
General Residential Zone是比较常见的分区。可以使用现代设计风格，但是要遵循周边风格设计，可以建独栋房屋或者联排别墅，公寓根据情况亦可，限高根据不同区域不同，通常为9米。
Neighborhood Residential Zone
Neighborhood Residential Zone， 在好区很常见。通常情况下，只能做两套。 但是也有特例，在一些区的schedule中，比如Moreland，会说可以做4套。因此这个也不是绝对的，限高通常只有8米。
Township Zone
Township Zone，改进型区划，可以建独栋房屋和 townhouse，限高 9 米。在房屋增长缓慢的地方能遇到这种区划。有一些情况下可以做mix use，比如底商加住宅。
Low Density Zone
Low Density Zone，这种区划就只能建独栋房屋了。偏远地区比较常见这种区划。
商业区
商业区一般是按层次划分。市中心通常都是最高层，然后依次是区域中心（Subregional Centre），地区中心（District Centre），街区中心（Neighbourhood Centre）。
街区中心一般都是低层建筑，售卖的商品也就是大家日常用的。地区中心和区域中心辐射区域会更广，商品的选择更丰富一点，比如服装店、宠物店、乐器店或者其他服务类等。市中心通常都是最高层，最远，辐射区域最广，同时选择也最为丰富，如高档的品牌店，综合性的商城等。
农业区
农业区实际区别也就是可以分割的地块大小。由于市政厅要保证农业用地的完整，分割的要求因此较为严格。
相对情况较好的地由于单位面积的产出量大，所以可以小一点，相对较差的地由于单位面积的产出量小，所以要更大一些，这样才能保证农民们在一块地上可以自给自足；所以好地首选种水果或者蔬菜，如果差一点通常会以种庄稼为主；情况再差一点的，就只能以放牧为主了。
工业区
工业区一般是按照工厂性质和对周围影响的情况来划分。比如低影响（low impact industry），中等影响（medium impact industry）和高影响工业区（high impact industry）等。由于污染问题，中高影响的工业区是不能挨着居民区的。但是低影响的工业区可以，因为低影响代表着没有排放气体、没有加工生产、没有噪音、而且绝大多数工业活动都是在室内等（比如仓库），所以对居民区的影响会很小。中高影响的工业区就不解释了，大家都懂的。
投资机遇
用地性质的更改为投资者提供了绝佳的机会。想十年前的悉尼，由于大量人口涌入，内城区大片的工业土地性质被更改为住宅区，短短几年内建造无数的公寓楼盘如今价格早已翻番。
如今，悉尼的人口已经饱和，在过去的1年时间内，墨尔本新增人口数量达到了9.5万人。按照这个速度发展下去，墨尔本即将取代悉尼成为澳洲最大城市！
今天的墨尔本市场就像十年前的悉尼，距离墨尔本市中心30公里范围内的西区以及西南区大量由农业用地更改为居住用地的土地别墅项目，拥有完善的社区规划，便捷的交通方式和高效快速的公路网，政府的大力支持，以及低廉的价格，使得在过去5年中这些区域的大型社区项目成为全澳洲无论是投资还是自住争抢的热点，400平方米永久所有权的土地只需要18-35万澳元加上建造费用，在墨尔本市中心部分区域只能购买一个70平方米左右的两房公寓，众多项目的土地售价以每年20%-25%飞速的增长。
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