财经评论

最近一段时间，财政部、国家发改委等部门纷纷表态加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，媒体近期报道房地产税有望在今年公布草案，今年以来监管层每隔一段时间就会提及房地产税，种种迹象表明房地产税离普通民众已渐行渐近。

客观地看，房地产税的推出只是时间问题，原因在于以下两个方面。一是靠卖地维系的政府基金性收入长期而言难以为继。2017年，地方政府土地出让收入创历史新高，达到5.2万亿人民币，占全国基金性收入的85%，今年前8月土地出让收入已达3.15万亿元，同比增长16.7%。但不容忽视的是，2016年全国城镇居民人均住房建筑面积已达到36.6平方米，基本达到发达国家人均居住面积水平。未来随着我国人口结构的变化和人均居住面积的进一步提高，全国土地出让收入萎缩是必然趋势，由此必将带来地方政府基金性收入的下降，迟早必须给地方政府找到新的收入来源；二是当前我国企业税负偏高已逐渐成为社会各界的共识和呼吁之重点，以间接税为主的整体税收结构必须尽快改革。据世界银行统计，2017年我国企业综合税率（占利润百分比）达到67.3%，美国为43.8%。这其中一个重要原因是我国当前税收主要是以间接税为主，企业缴纳的税收在总税收中占较大比重。从上述两个方面看，开征类似房地产税等直接税是较好的解决途径。

当然，房地产税的出台还需有一个前提条件。房地产税是财产税，主要针对私有财产征税，必须解决住宅土地使用权期满续期的问题。否则，土地归国有是不应向居民征收房地产税的。近期，《民法典各分编（草案）》首次提请全国人大常委会审议，对住宅建设用地使用权期间届满续期问题有一个原则性规定，即住宅建设用地使用权期间届满自动续期，续期费用的缴纳或者减免依照法律、行政法规的规定。这其实正是在给未来房地产税的征收做有效铺垫。

从上述分析可以看出，当下各方的关注点再集中于房地产税该不该收已无多大意义，应将注意力转向房地产税如何征收、怎样更好使用和征收后对整体税收结构乃至经济运行、收入分配的影响等问题上来。

在如何征收方面，应注意到当前我国居民家庭总资产中比例最大的部分是房产，根据中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告（2017）》显示，城镇房产净值占家庭人均财富的比例为68.68%，房地产税的征收关系着千千万万个家庭。另一方面，2009年以来我国房价经历了三轮明显的上涨周期，房地产投资和投机者由于房地产增值获得的资本性收入远大于普通老百姓通过劳动而获得的收入，这也客观拉大了城镇居民间、城镇居民和农村居民间的贫富差距。考虑到我国城镇化率未来仍有一定上升空间，地方政府土地出让收入的下降是个渐进性过程，可将房地产税的征收幅度与土地出让金的下降幅度统筹考虑，采取渐进式的征税方法，并应充分考虑居民自住需求，起初主要针对拥有多套房产的居民征收，同时还应加大公共租赁住房的投入力度，防止拥有多套房屋的持有者将房地产税转嫁给租房者。

在怎样更好使用方面，房地产税属地方税，应纳入所在地方政府预算收入。按发达国家的普遍做法，房地产税主要应用于所在区域的教育和公共服务支出。需要支出的是，房地产税的征收和使用应做到透明和公开，也就是需要单列详细的收支预算，以有效防止地方政府滥用房地产税，在实践中预算做的越细其被滥用的可能就越小，对地方政府加强房地产税应用的强约束是提高房地产税使用效率的关键。只有如此才能建成房地产税的正向激励机制，房地产税率较高的地方教育资源和公共服务水平也较高，会吸引居民来此居住。否则，房地产税就仅仅成为了地方政府扩大税源的一个途径，无法发挥其应有之作用，并会造成被征收者之反感。

在征收后对整体税收结构影响上，首先需要明确的是我国全口径的宏观税负目前已处于较高水平，而社会保障和福利水平仍有较大不足，且当前我国又面临企业盈利水平和整体消费快速下滑的问题，减税降费仍是未来一段时间宏观政策的总体趋势。在此背景下推出房地产税必须保证我国全口径宏观税负不增加，调整的是我国整体税收结构，这既是保证经济长期平稳的原则，也是增强企业经营和居民消费信心的底线。

因此，征收房地产税的同时就要减少其他税和费，房地产税征收初始可主要平衡土地出让收入的减少额，同时需减少目前房地产行业开发和交易中存在的多项名目繁杂的税和费。此后，应大力减少各类间接费以减轻企业经营负担，比如可以扩充企业增值税抵扣范围，将劳动力成本支出和社保支出等纳入。

综上，在未来我国土地出让收入面临下降和税收结构中间接税占比较高的背景下，适时推出直接税特别是房地产税已基本无悬念，未来更应关注的是房地产税如何征收、怎样更好使用和开征后整体税收结构如何调整，只有在总体税负不增加的前提下，对多套房屋持有者征收房地产税，建立详细公开的房地产税预算收支体系，才能以房地产税征收为契机促进经济结构和收入分配调整，并逐渐形成房地产税的正向激励机制。