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房价和股市间的关联性探究,现状与决策

房价和股市间的关联性探究,现状与决策

作者: 不动的球 | 来源:发表于2018-10-09 15:45 被阅读52次

    房价很高,键盘和现实都在持续不断地抨击它,但到底会不会跌,最强的抨击斗士也充满疑惑,我觉得应先对已有的现象观察分析后再做判断。房子和股票是大众投资的两个主要标的,是经济变化的观察窗口,将二者结合起来看是做出合理预测的好办法。

    在假设房价涨或跌前,且看房价和股市价格变化间的关联性。因为股市价格即时变化,滞后性小,可以首先了解到经济状况。

    房价和股市的相关性

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    蓝线是厦门房价月增幅变化数据,红线是深证成指,图中我用竖线标记了几个时间点,全图时间跨度:2005年01月至2018年03月。

    选择深证成指因为上证综指主要是国企,在反映民间的经济活动方面,相比深证成指在客观性上差一些。

    “房价月增幅高低波动”和股市的涨跌有联动性,分为弱相关和强相关阶段,强相关阶段又分为正相关和负相关。各阶段间的转变在历史上有明确的时点分界。

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    弱相关阶段:2007年07月之前和2016年05月之后;强相关阶段:2007年07月—2016年05月,具体为,正相关阶段在2007年07月—2015年06月,负相关阶段在2015年06月—2016年05月。

    这是一种规律性的关联变化,为了了解这个变化,对“吸水效应”,“M2”,“汇率”,“经济成产率”,“利率”,“PMI”分别与这变化做对应考察。

    吸水效应

    吸水效应是股民中流行的概念,假设资金一定,钱要么从股市流到房市,要么反过来。资金被吸走的一方要跌(或者增速下降),另一方看涨。从住宅销售价格与深成指叠加图看,吸水效应在大部分时间里几乎都不存在,只有牛市初期例外,且存在的时间非常短暂。2015年06月—2016年05月间明显的负相关是整个经济的问题,吸水是达不到这种夸张效果的,这点后文会继续讨论。

    • 07年牛市,2006年08月—2007年01月间,牛市初期,房价上涨速度明显降低,被吸水。

    • 15年牛市,2014年08月—2015年02月间,牛市初期,吸水效应再次出现。

    除了这3到4个月外,其它时候吸水都不存在,这点倒是可以帮助判断牛市是否来临

    另外,经济状况良好时,若有吸水也是单方面的股市短期吸收房市资金,不存在房市吸收股市资金。单方面的吸水表明经济繁荣时大家偏爱的还是流动资产金融投资,股市的价格主要还是看经济和政策面。现在的情况,房市吸水全社会资金,说明经济有状况,就看到没到无法为继的点了。这和错练武功一样,走火入魔前内力也会有一个内力很强的阶段。


    中国M2(货币和准货币供应量)年增率带来的影响

    政府可以调节M2的量,经济平稳时,M2的年增率是稳定的。每一次M2增率的异常变动(大幅增大或减小),既是当下大经济环境剧变的表现,也将对未来的经济造成长期影响。

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    M2增率稳定时,M2和股价房价的暴跌暴涨关系不明显,对投机倒把的指导价值不高。但应关注增率开始大幅变动时的表现,比如上图(M2年增率图)中标注的时点,200811-201012,201110-201209,201305和201507-201604。这些异常时点,对了解现行经济状况帮助很大。

    每个时段(点)都向我们反映出经济的状况,分别是:

    1. 4万亿计划对经济短期刺激明显,也带来了长期后遗症。

    2. 货币政策对经济的刺激现已经开始部分失效了。

    3. 经济去杠杆和加杠杆的矛盾。

    1. 四万亿刺激的结果和长期影响(时间:200811-201012)

    中国应对08年世界金融危机,开动印钞机,执行4万亿计划刺激经济。效果很明显,股市和房价同步显著上涨。两者不同的是,股市没有迎来牛市,反弹过后陷入滞涨,并在4万亿结束后继续下跌,房价成功迎来一波牛市,房价的高月增率在整个四万亿实施过程中得到保持。所以中国的印钞机开动,对房价的刺激远大于股市

    4万亿的影响

    1. 低息贷款增加,贷款流向股市和房地产(主要流向房地产),使地方债务剧增,杠杆率飙升(地方政府,普通民众债台高筑),银行资产变得单一,外贷所收到的信用保证(担保和抵押)全是被炒起来的房契地契。这是现在经济陷入两难的部分原因,很容易经济危机或者发展陷入停滞/阴跌。

    2. 资金主要流向国企,导致产能过剩,而民营资本被挤压。

      以炼钢行业为例,2011年以后,“扩大内需十项措施”的负面作用显现,产能过剩导致炼钢行业出现大规模亏损。

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    上图虚线是官方的借贷利率,实线是影子银行利率高出官方利率的值,可见2008年经济刺激后,民营资本融资成本越发高昂,融资像借高利贷,生存更加不易。
    

    如此经济结构被扭曲了,好比一个瘦子增肥,全增在肚子上,其它地方甚至更瘦了。

    2. 货币政策的经济刺激作用开始部分失效(时间:201110-201209,201507-201604)

    201110-201209时段,M2增率再次大幅升高,货币流通量大增,但对应时段的GDP增速从2012年第一季度开始跌破9和8,进入7%时代,而这几个月房价和股市也双双下跌,可见小幅度的货币刺激可能部分失效了。新增资金处于空转状态,不断地做高金融资产,有些用于偿还本息,无法投入生产,全社会开始进入高杠杆的恶性循坏中。

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    201507-201604时段,有一次试探性地M2货币增发动作,但GDP增速进一步降低,PMI(制造业采购经理人指数)跌破50,没有起到刺激作用,房价却再次疯涨。

    可见经济迈入一种困境,货币政策不仅不容易达成效果,却很容易使经济结构进一步失衡,好似印的钱全流入房地产了(当然人民币的大幅贬值也是这现象的助力之一)。

    3. 去杠杆和加杠杆的矛盾(时间:201305以后)

    经济现已经陷入一种矛盾,不加杠杆很难熬,继续加杠杆又让情况进一步恶化,这是经济结构失衡带来的恶果。经济较差时本应进行适当的宽松刺激,但也许是因为制度,刺激容易流向国资,流向见效快但低端的重资产行业,导致产能过剩,而实业民资的状况得不到改善。以前,如4万亿时期,还没形成严重的过剩产能,房地产也能拉动GDP而不用担心债务过高,资本暂时未向国资集中,所以经济问题表现不明显。可是在这段发展时期,问题持续恶化,最终导致现今恶性循坏,一刺激一增肥就增了肚子,其它身体部位没有反应。

    现在全社会债务率已然太高,基建特别是房地产对拉动GDP的效果已然很小,房价只涨不跌终有尽时。

    现今数次的经济刺激行动(比如M2货币放水加杠杆)收效皆甚微,债务和经济结构不断恶化,还是房产最先蹦起来。这是债务接近崩溃边缘的表现,所以不管有意无意,政府开始了去杠杆操作,在201305月以后M2的增速逐渐走低,但这又进一步打击实体经济和股市,非常的矛盾。

    必须要扩大内需,改革经济结构,融资时对各行各业一视同仁,才能接力4万亿。改变的过程长久且痛苦,有时饮鸩止渴也是需要的,货币政策和财政政策仍时有放水动作(M2供应量年增率图中201110-201209,201507-201604两个时段),但在努力克制(M2供应量年增率图中201305以后)。所以房价虽触及债务危险线,仍将长期得到一些支撑,就像刹车的ABS系统一样。


    利率的变化

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    2007年前,经济态势很好,加息也不能阻止过热的经济,股市房价仍然快速上涨。08年金融危机爆发后,经济恶化,央行最终多次降低利率,效果是有的,但效果逐渐降低。2014年11月初次降息是牛市(股市和房市)的原因之一,但很快对股市的刺激作用就消失了。2014年11月至2015年10月连降利率六次,在15年股灾后,股市面对这些好消息毫无反应,一蹶不振,房价却有又被打了鸡血上涨。

    从央行利率决议与深证成指叠加图,可以发现2012年6月开始,经济结构问题已经完全暴露出来。因为2012年6月和7月的两次降息,股市并未反弹,但房价却再次加速上涨(2012年6月—2014年3月),经济和金融结构已经失衡了。

    若在良性状况下,利率刺激时,房价和股市的步调会统一些,常同涨同跌。


    中国官方制造业采购经理人指数

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    纵轴中间值50是荣枯线,柱图在50以上代表经济繁荣,50以下反之。

    仔细看图,你会发现2015年的牛市很没有来由,经济那么差,GDP增速也在不断降低,却出现了一个牛市。这就是大家说的政策牛,靠的是政府强行造势,同降息和美元贬值有些关系。复杂的原因暂且不管,股市与经济的走势完全相反,表明资金没有进入实业,没有达到预期的刺激目标,所以牛市很快就结束了,国家最终聚焦于去库存工作。这也表明经济结构失衡的问题比较严重,调整费时费力。

    其实个人觉得15年的政策牛是正确思路,只有股市起来,才能盘活各种金融资产,打造全民信心,促进全方位的投资和消费,而不集中于地产基建。思路上是正确的,但执行起来出了偏差,监管制度不健全导致资金在金融系统内空转,金融杠杆提升太快,难以为继,像是重复房地产的悲剧。


    汇率与股市和房价的关系

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    人民币在多年升值过程中,汇率有两个很明显的贬值或横盘阶段,两阶段房价都大涨。

    1. 长期看汇率与股市升跌的直接关联性不大;

    2. RMB相对美元贬值或横盘阶段,房价增速度会大幅加快

      1. 2008-2011年,4万亿刺激阶段,房价快速上升

      2. 2015年03月-2016年02月汇率稳定保持横盘,对应的,房价在2015年03月-2016年02月的涨速逐渐加快;2016年2月后汇率下跌,房价更是可怕暴涨直到2016年10月份。

    人民币贬值会促使大家投资房产,房产果然是大众选择的保值手段。这可能跟国内的金融管制有关系,资产配置选择不多,而且贬值时固定资产波动率风险小于金融资产。

    另外,贬值期与货币增发,利率降低时间上相重合,合力刺激了房价的上涨。


    在经济结构良性时,政策措施的刺激会对所有部门生效,整个经济变化是同步的,房价和股市是正相关的;在经济结构恶化时,资本主要流向国资和房地产,导致过剩产能,民营实业融资成本高,这时房价和股市相关性低或负相关,股市的疲软可能持续较长时间,不利于投机操作。

    这一切都是由经济上杠杆阶段和去杠杆阶段(这两阶段是经济运行的基本循环,有机会再细讲吧)各国或各历史时期不同的经济结构和政策情况引起的,值得多思考。


    未来会怎样

    需要定向调整各行业杠杆率

    现在社会整体债务水平是过重(高杠杆),过重的债务负担(收益被利息冲抵)阻碍经济地良性扩张。

    但投融资仍是经济保持扩张的必须手段,这又会扩大债务水平,所以很矛盾。唯有做局部定向地杠杆调整,增加民间实业,创新技术领域,居民消费这三方面的杠杆,降低房地产和过剩产能的杠杆,才能实现通过杠杆刺激经济扩张而不导致债务水平进一步恶化。定向调整还能打断任何刺激都优先刺激房地产的恶性循坏。

    如果能找到债务水平良好的新兴行业,规避濒临崩溃的高杠杆行业,对投资一定是最有利的。只是政府能否实现各行业杠杆率的定向调整是一个未知数。

    假设房价继续大涨

    经济结构继续恶化,杠杆率继续朝房产集中。

    • 居民的房贷更重,抑制消费,内需不振。因为炒房发财的人投资其它行业的可能性并不大,资金永远在房地产内部循环,而刚需自住房是真的固定资产,更不可能空出资金投资其它行业。经济下行的同时,还加剧了贫富两极分化。

    • 银行债权资产中,全靠借贷人的房产保证信用,债务结构单一脆弱,在大经济波动下发生类似美国次贷危机式的连锁反应也不无可能。

    • 政府将无法有效运用货币政策刺激经济发展,将很难找到有效的货币财政工具调节市场运行。资金很容易进一步流向房地产,挤压其它部门,实业融资更加困难,都勒紧裤腰带买房,最终债务崩溃,走向通缩,并且通缩后运用量化宽松减息等政策无法实现良性通胀。

    所以假设中国经济仍有前途,就应避免继续大涨,否则真的很可怕。

    假设房价不断大跌

    理想很美好,现实很残酷,大跌应该会引发金融风险

    • 居民和企业的资产减值,信誉下降,资金链断裂,整个金融活动剧烈萎缩。通俗点就是,有钱人也周转不过来了,大家有货也卖不出去……

    • 银行不良资产大幅度增加,所有贷款抵押物都在大幅贬值。银行将进一步提高借贷的门槛,促使经济活力进一步下降

    • 相关产业受影响,民工失业……

    所以假设中国经济是有前途的,也应避免大跌。

    阴跌,横盘或慢涨才是最优选择

    社会的整体杠杆绝不能再加,必须降低房产杠杆。经济结构要调整,实现资金和债务转移,促进民资实业的发展,房价就只剩下阴跌,横盘或慢涨的选择。

    所以未来很长时间房产的投资收益预期估计高不了,阴跌的可能性是比较大的。房产也许会成为一个保值品而非增值品。

    对未来政策的个人猜想

    货币政策会尽量维持谨慎状态

    货币政策的效果逐渐降低中,大范围的刺激容易饮鸩止渴。

    将更多的动用财政政策,但规模有限

    财政政策,就是政府多花钱消费,这和居民消费拉动内需本质是相同的。

    由于金融危机,现在地方政府的债务水平已然很高,大范围大规模地运用财政政策并不现实。房价不太可能大跌的原因之一就是政府债务还是需要土地来支撑。

    促进企业和民间的融资,调整各行业的具体税务(加税、减税和补贴)

    最近已经在如火如荼的推进了。

    如果股市活跃,企业和居民的金融资产(证券基金等)不断升值,在银行里的信用能得到提升,融资能得到继续,各资产得以盘活,最终促进经济良性循坏。现在一直上新股也是这么个道理,提升一批有潜力上市的中小企业估值。

    所以金融是有转机的,股市是需要起来的,政策底是存在的,如若不然,怕是持续低增长的概率将大增。


    最后,现今并不处于良性的一个经济状况,整个经济都缺乏弹性,大家信心都很低,股市和房市也失去了联动性,处于弱相关阶段。当出现负相关时,股市很可能逐渐好转(政府的刺激优先反馈到金融资产,类似经济恶化时的逆过程)。

    我做个美好的憧憬:微弱的负相关过后,经济开始好转,货币政策又开始生效,两者将开始正相关时代,最后当你看到文初说的牛市初期吸水效应时,投资或投机的时机可能就来了。

    个人认为:若看长期,比如10年,现在是买一千万股票指数比买一千万房子回报更高的年代。

    且行且珍惜。

    PS: 再次强调,我所说的正负相关指的是股市与“房价月增幅高低波动”的关系,即使是负相关,股市涨,房价也不一定跌,只是说会涨的更慢,出现了抑制作用。

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