文/生成
7月20日，由明源地产微学院主办，珠海房天下协办的《大数据大趋势》大话地产活动，邀请了中国指数研究院华南分院总经理林建晖先生到场，与珠海业内分享《中国房地产市场形势总结与趋势展望》。
珠海房地产资深人士——珠海浩业集团副总裁官海京、世光创建集团副总经理王近远则分别从市场发展、下半年展望、珠中房地产市场供求关系及价格变化等方面，分享了自己的看法。活动吸引近30位珠海房企代表参与，其中不乏华发、绿城等分量级房企代表到场。
由于“715”地王投下的炸弹尚有余波，小房为大家梳理一下专家的报告，希望能助大家在日后的置业与投资中，看得更清晰。
地王：“未来如何解套是关键”
在珠海浩业集团官海京的分享中，也提到近日珠海备受关注的“19050”地王，他认为，珠国土储2016-05地块，业内认为的合理价格在11000-12000元/㎡之间，拍出19050元/㎡的楼面价，出乎了包括政府、房地产业内人士等所有人的预估。这对金湾各楼盘项目的定价，甚至政府的运营构想，都是有所影响的。
地王的拍出，就像一枚深海炸弹，投入珠海楼市。虽然已过去数天，但仍在持续引发效应。一块位于金湾的地块，其楼面价不仅超过了周边楼盘的售价，同时超过市区地块的楼面价。所谓面粉价格超过面包价格，谁来买单？
官海京认为，金湾、斗门房地产的定位，更多是承接在没有经济实力在主城区置业的刚需购房者。尽管地王拍出了让人意想不到的价格，周边楼盘闻风涨价，但金湾的房价若涨至3-4万/平，购房者是否买单？他建议，房企还应考虑购房者目前能接受的市场价格。
对于“19050”地王的未来，或许也适用中国指数研究院在对热点城市地王的总结中：未来地王项目将面临热点城市高端需求透支、去化困难等风险；资金涌入地产需警惕系统性金融风险。
房价：上半年“全面涨价”
根据中国指数研究院报告，上半年珠海百城房价环比涨幅多个月入围前十。1月珠海住宅均价为14075元/㎡，而6月已升至16432元/㎡，上涨16.75%。据珠海房天下统计，从2016年上半年珠海楼盘涨幅TOP20分析，香洲主城区的项目占据一半。其次是坦洲项目，坦洲靠近界狮南路的部分楼盘已经达到15000元/平。
官海京指出，珠海市区从2015年的19000元/㎡上升至现在27500元/㎡平均价格；高新区、唐家的均价也从2015年的17000元/㎡到23000元/㎡左右；金湾区从9000元/㎡涨到先13000元/㎡左右；横琴新区价格由于起点较高，因此涨幅相对较小，从2015年的38000元/㎡到目前的41000元/㎡。整体而言，珠海楼市表现量价齐升，珠海东西南北与主城区全面腾飞。
世光创建集团副总王近远则在“中山、珠海供求状态及价格变化”图中，为大家展示了珠海及邻居中山，在近10年中，房地产价格的变化曲线。
王近远强调，由供求、政策等关系作用下，房价的变化。他以深中大桥这个区域性的利好为例，分析了2015年8月前后，中山房地产市场的巨大变化。他表示，在“深中大桥”利好尚未广泛被关注时，中山火炬、石岐等区域楼盘，月成交大概50套，而从2015年9月开始，更多的深圳购房者前来置业，仅3个月时间，每月以100套的成交递增，到12月，多数项目无房可售。同时，在供应少，需求大的情况下，这些项目的价格也出现了大幅的增长。
作为“不设去库存任务”的珠海而言，供小于求，目前库存消化周期不到2个月，珠海楼市需求仍十分火爆。
未来？价格涨幅收窄地王再现几率极小
官海京认为，下半年可能会出台的措施有以下几方面：
1、限购。可能性较小。
2、熔断。由于“19050”地王的过于惊人，已经引起政府关注，因此下半年拍地再出新高的可能性很低。
3、加推土地，将商业用地转为住宅用地。市长郑人豪近日表态，市委、市政府高度重视房地产市场的平稳健康发展，接下来将重点从供给侧做好调控和平衡，“珠海还拥有广阔的发展空间，充足的土地储备资源。”因此，下半年政府可能加推土地，并将部分商业用地转为住宅用地供应。
4、提高首付比例。针对部分房价涨幅较大，且去库存压力不大的城市，可能出台的政策。
5、提高保障性住房供给，满足刚需购房需求。随着房价上涨，将更需要政府对人才提供的保障性住房。
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