最近帮忙表弟买了一套小三房，很多感触和心得，觉得写出来和新手们分享！
1.搞不懂投资和自住
这点是选房看房的前提，为什么？因为投资就是选择低买高买，看得是收益最大化，可能硬件条件没那么好，但是价格足够低依然可以入手，而补齐短板后将会带来很好的回报。房子就是金融投资品，设定一个投资周期再来比较标的物。而自住的属性就是考虑学区，交通配套是否便捷，房子户型是否喜欢，个人偏好更多一点。
2.首付很重要，贷款能力要前置。
作为刚需首套房，其实首房首贷的资格很难得，政策也是最优惠的。首付尽量抽空6个荷包凑一凑，贷款的资质包括征信，银行流水，社保等条件一定要提前至少半年准备，因为高利率的今天，工资必须是贷款月还款额的两倍，而有效工资流水也是需要我们规划的，最好是提前找到银行的个贷经理沟通，提前准备。
3.信用是最大的资本
都说要启用最新版的征信报告，工资，收入，社保，信用卡，贷款一目了然。保护征信刻不容缓，房住不炒的大环境下，银行会对比征信来选择客户，所以信用卡逾期和消费贷款一定要提前结清，尽量降低负债率。有的人觉得蚂蚁借呗好方便，京东白条也好用，却不知道你每次的秒到账都被银行记入了风险客户名单。
4.户型，楼层很重要
是否南北通透，楼间距大不大，是否前后有遮挡。按照总楼层一般从中间至次顶楼都是黄金楼层。是否有大面积浪费空间，这些都是我们比较的依据，看房最好是白天，中午左右可以看到室内阳光条件好不好。同小区找20套同户型的进行比较。而不能盲目跟风，特别是部分带装修二手房，水分很大，很多改造出售一定要擦亮眼睛。明确买毛坯还是装修的户型，不要看花了眼，到时候都忘记了要自己想买的需求。
5.中介费用水分大
除了国家规定的契税，个人所得税，印花税，工本费，其他的中介费，担保费，金融服务费，代办费都可以谈，而且很多明目都是中介设立的，都是可以压缩的空间。
6.诚意金和定金需慎重
诚意金一般都是中介收，中介一般都会让你出个5000左右，尽量压低，因为谈不好中介也不会退，会继续带你看房。定金合同签订后就无法后悔，房东有权没收，所以也是尽量谈低。
7.谈判要讲究策略，一定要找房东谈。
提前和中介沟通了解房东卖房原因，年龄层次，职业，房东挂牌多久，底价多少。所谓知己知彼，百战百胜，越详细越好。比如急用钱，比如急着需要置换资格，所有弱点都是谈判资本。另外一定要找房东谈，比如我这次来的是男房东，完全就不能当家，好不容易谈的价格，女房东不同意还是不行，所以谁能拍板和谁谈，做好持久战的准备，提前和中介商量谈判细节最重要，将中介策反为自己人。
8.合同和风控要写清楚
很多人不重视细节，认为中介合同没问题，其实对于买家而言，你一定要明确你的需求，什么时候过户，什么时候户口迁出，家具家电全送，物业怎样交割之类的，全部都要写在上面。不要怕麻烦，甚至对于可能发生的政策变化所产生的责任也要写清楚。买卖房产一定要做好风控，只有风控到位了才能真正做到保护自己。
都说买房是一个家庭的大事，在经历了一下午的紧张谈判签订合同后，看着姑姑姑父的背景，我心里很难受，鼻子酸酸的。可怜天下父母心，希望大家都可以买到自己满意的房子，房子买了家就安定了，一切都可以顺利展开。
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