回想第一次认真地产生买房的想法应该是在今年三四月份，晃晃悠悠大半年，终于在2016年的最后一天完成了“自由人”到“房奴”的转变。买完房出来，我和男友都有点感慨，他建议我把这部分经历写下来，以便思考和总结，至此便有了此篇《买房那些事儿》！
（一）心态
我想说的第一件事儿就是：心态。长沙的房价从2016年的3月到12月可以说是坐上过山车了，记得今年上半年看房的时候，大部分楼盘还是7000左右，位置好一点、各方面配套齐全一点的也就是8000+，那个时候给自己最多的心理暗示就是：买房是件人生大事，慢慢来，不急。加上我和男友两人都不在长沙本地，所以买房这事基本上是一个搁置的状态。然后就是金九银十，长沙的房价惯性上涨，金九银十的时候一般房地产商的给出的优惠较多，但也大都是商家先涨价再折扣的把戏，终究房价还是涨的。我当时的心态是：长沙的房价一向都低了，现在的上涨也是旺季的波动，应该不会持续太久。慢慢的，就到了快十一月的时节，猛然间就发现，长沙的房价已经确确实实的涨了2000-3000不等了！这下子感觉自己坐不住了，于是又去看了一波房，这次去看房，大部分楼盘已经到9000左右了，好一点的楼盘、位置像滨江新城、梅溪湖、市府基本上都已经破万了。到最后，我们这次以10000万的价格火速入了滨江新城板块的楼盘，不得不说，整个过程的心态变化是很大的。
关于心态我想说的第一点：如果你决定要做一件事，并且你坚信这件事是对的，那么，马上去做，并且越快越好。同理，如果你是刚需买房，从你决定买房的那一刻起，就应该马上行动。这一点不关乎房价，不能确保你用最低房价买到最合适的房子，只能确保一点，这件对的事儿你在你主观上最早的时机做了，无论怎样，将来都没啥好后悔的。
关于心态我想说的第二点：房价永远没有最高和最低，如果你是刚需买房，心态要放稳。既然决定你是否买房的是你的需求而不是房子价格，那么只要做好一点：根据自己的经济能力进行预算，确定能够承受的价格区间。预算内容简言之只有两点：首付和月供。举例来说：（1）如果了解到根据你自己本身的情况（是否首套房、是否非双外客户等），你可以得到的首付最低成数为2成，你可以支付的首付款=手头资金-税款及其他费用（主要是契税和房屋维修基金，缴交比例可以百度），假设你可以支付的首付是20万，那么你最多可以考虑100万总价的房子。（2）其次，确定自己能够支付起多少总房价对应的首付之后，然后要考虑的就是贷款部分的月供了，以上述举例贷款80万为例，直接在百度上搜索“贷款计算器”，输入贷款额，贷款年限，贷款利率，还款方式等，直接可以计算得出月供额，合适的月供额以不超出夫妻两人或个人总收入的30%为宜。
房子是一种特殊的商品，既有商品的固有属性，同时也有一定的金融属性。这意味着，决定房子价格的并不只是市场上的供求关系，还有更多投机因素。这次买房的过程中，我更加发现适用于金融产品市场上的规律同样适用于房市，而历史总是惊人的相似：散户无论在哪里，总是喜欢追涨杀跌。具体体现为：房市低迷的时候，大多数人都是观望，生怕一出手，房价又跌了；而当房市火爆的时候，大多数人就开始火急火燎进入市场，生怕下手一慢了，房价又涨了。所以，房子这东西，在某个价格范围内，似乎是越涨越有人买。所以如果你是刚需买房不是投资，但又实在想知道一些规律的话，那么可以参照以下几点判断（仅仅适用于简单分析，如果想深入了解，建议多关注房市新闻、自行研读一些金融相关的书籍）：（1）国家对购房的政策是松还是紧。简单地说，国家刚刚放开2成首付的时候，这样的调控初期肯定是购房的不错时机，因为此类政策肯定是国家去库存支持房市的利好信息，照中国房市情形来看，一般会在一两年内迎来房市的上涨。（2）银行的政策是松还是紧。举例来说，央行下调贷款利率、下调准备金等措施一般是楼市的利好信息，调整初期买房是不错时机，调整中期一般会迎来房价的上涨。（3）股市行情。很无奈的说，中国房市之所以和股市还有关系，是因为始终有那么多投机者。牛市中期是买房的不错时机，因为投机资金牛市时大多流入股市，这部分资金的流出会迎来一波房价的下调和房市的低迷，这个时期即牛市中期买房会有一个相对不错的入手价格，而到后期的时候，随着股市投机资金再次流入房市，房价也将随即迎来一波新的上涨，这个时候恐怕已经错失买房的最佳时机了。（4）中国经济形势。这一点比较大，很难一言概之，简单地说，如果遇上全球金融危机，或者中国经济萧条的时候，正是房市低迷房价下调的时期，也是买房的不错时机。说了这么多，感觉对于刚需买房者还是然并卵，因为对于刚需者来说，也许根本没有那么多精力去研究各种经济时势，更没有那么多时间去等待一波楼市行情。总而言之，言而总之，对于刚需买房者来说，还是老老实实做预算吧。
（二）看房
说起看房，坑还真不少。看房之前，我认为至少应该恶补下关于买房的一些基本知识，包括但不限于：公摊率、容积率、绿化率、楼间距、几梯几户、如何看户型图等（以下几点排名不分先后轻重）。
首先，判断一个户型好不好最简单的几大要素就是：户型是否方正，是否动静分区，是否南北通透。（1）户型是否方正很好判断，如果一个户型图是四方四正的正方形，没有很多凹凹凸凸和犄角旮旯，户型就是方正的。（2）是否动静分区也很好判断，一个户型如果将动区即公共活动区如客厅、餐厅、厨房和静区即休息区如卧室和书房等很好的区隔分开，就算基本实现了动静分区。（3）是否南北通透同样很好判断，当然首先，你得学会看户型图上的东西南北，一般来说，房屋坐南朝北，东边户是拥有最好的采光和阳光，南北通透的意思即，整个房子的南方和北方都可以自然采光（在这里，自然采光即没有任何障碍物，相反的，障碍采光即房子虽然有窗户，但外面有楼道口或电梯间阻碍采光，或房子只有一边有自然采光，另一边是墙无法采光）。这一点有时候通过户型图无法判断，建议最好实地看毛坯房。
其次，跳出一套房子，要考虑的就是整个小区的环境了。这个时候要了解的就是小区的容积率、绿化率、楼间距、几梯几户、公摊面积（暂且放在这里讲吧）等。（1）容积率=实际建筑面积/占地面积，一般2.0-3.0为宜，但现在的一些房地产开发商为了实现土地的利用最大化，一些高层小区4.0-5.0也是常有的了。打个比方，这个小区一共10栋，每栋100套房，每套房100平方米，那么这个小区的建筑面积即10*100*100=100000平方米，如果小区实际占地面积是2000平方米，那么容积率即5.0。容积率一般决定着居住密度，容积率高的小区相对而言比较拥挤。（2）绿化率。绿化率很好理解，绿化面积/小区占地面积，绿化率越高，小区环境越好。（3）楼间距，即一栋楼房和另一栋楼房的间距，太窄影响采光，尽量以楼高的一半以上为宜（但现在开发商为了省地，很多达不到）。（4）几梯几户，即几户人家共用几个电梯的意思，常见的有一梯一户、两梯四户、两梯六户等等。（5）公摊率。假设一套房子100平，公摊率20%，那么这套房子的实际使用面积就只有80平。
最后，跳出一个小区，要考虑的就是周边的环境、交通、学校、商业、各种配套了，这个大家可根据个人偏好选择了，周边有没有地铁、公交多少趟、有没有公园湖景等、有没有名校、有没有商场、有没有各种娱乐配套等等，仁者见仁智者见智，没有最好只有更贵。
（三）贷款
这部分写给需要贷款的小白们，壕们请过。我和男友在买房的时候把2成20年、2成30年、3成20年、3成30年四种情况分别用等额本金、等额本息两种还款方式都进行了试算，将每种情况的首付额、贷款额、总利息额、总还款额、月供额都列出来进行了比较，最终根据自己的实际情况选择了合适的首付成数、贷款年限、还款方式。
首先，首付成数。假设你符合最低首付2成的条件，但你付得起3成及以上的首付，如何决定首付比例呢。我认为，付完首付的结余资金用于投资的年化收益率高于贷款利率，首付越少越好，如果你平常最多就存个余额宝或者银行定期的话，建议还是多付点首付吧。参考现在贷款基准利率4.9%，我认为投资收益率至少要在6%以上的人群，减少首付比例比较划算。
其次，贷款年限。以20年和30年为例，20年的期限对一般人来说比较合适，但相应的月还款额会相对高一些；30年的期限较长，月供额相对低一些，但需多还10年贷款，相应的也会增加10年的利息。按4.9%的贷款利率为例，粗略的说，当人民币通货膨胀率大于贷款利率时，贷款年限越长越划算，鉴于未来20-30年的经济形势我无法判断，各位看官请自行预测。
再次，还款方式，分为等额本息和等额本金两种。（1）等额本息，每月还款额固定，刚开始每月还款中本金小于利息，往后本金逐月增加、利息逐月减少。（2）等额本金，每月还款额逐月减少，每月还款本金=贷款金额/（年数*12），每月减少金额=每月还款本金*贷款利率。总的来说，如果考虑到货币贬值的话，建议选择等额本息还款方式，但如果考虑到将来要提前还款的话，等额本金还款方式更合适。
最后，贷款银行。不同银行会有一些不同的贷款政策，如贷款利率9.5折或9.0折、提前还款是否收取罚息、罚息比率多少，是否支持商转公等，大家可以货比三家，选择一家最合适的银行办理贷款。
（四）其他方面
这次买房的经历确实让我认识到开发商各种手段无所不用其极，总的来说，还是尽量选择大的开发商和物业，但若是实在是买不到大开发商的房子，那么在办理购房手续时也应注意以下细节，包括但不限于：（1）身份证复印件注明：仅用于购房使用，他用及复印无效；（2）注意保留开发商的收据、刷卡单等相关资料；（3）网签后及时上网查询房屋信息；（4）贷款放款后及时向开发商索要购房发票；（5）尽量多和其他业主交流，三个臭皮匠赛过诸葛亮！等等。
总的来说，买房这件事说大也不大，说小也不小，多做功课、有备无患！
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