◆未来房地产调控将继续“从严”
◆ 住建部此次明确会细化评价单元，意味着如果房价和租金市场波动过大，地方政府就会被问责
◆ 从部分地方的房地产市场发展来看，只要地方愿意管，是能管得住的
◆ 大规模降低门槛引才正出现“搅热”楼市的苗头，地方需通盘考虑如何留人用人、如何应对对楼市供需结构造成的冲击等
近一段时间以来，部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头。对此，住房和城乡建设部就房地产调控问题密集约谈了12个城市，并于5月19日，发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》明确要求各地方相关部门，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保房地产市场平稳健康发展；部署了七条有针对性的政策举措，其中“坚持调控目标不动摇、力度不放松”“进一步落实地方调控主体责任”排在一首一尾。接受《瞭望》新闻周刊记者采访的专家认为，这释放强烈政策信号，中央对房地产调控的决心是坚决的，绝不给投机炒作任何机会，将对稳定市场预期发挥重要的引导作用。
吉林省长春市一处商品房 （张楠摄/本刊）
上述专家进一步说，《通知》强调“落实地方调控主体责任”，不但有“加快制定实施住房发展规划”“抓紧调整住房和用地供应结构”“切实加强资金管控”等具体抓手，还明确将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，把地方政府稳房价、控租金的主体责任落在实处，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
目前，已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安等多个城市加强了对房地产市场的调控管理，部分城市结合自身出现的问题，针对性地实施政策打“补丁”，一定程度上缓解了房地产市场过热问题，也向市场发出明确信号，未来房地产调控将继续“从严”。
住建部密集约谈
4月以来，海口、三亚、丹东等地先后受重大政策利好或者外部因素影响，房价出现较大涨幅。海口、三亚等地一度“一房难求”，甚至有企业连夜开盘引发抢购。
在海南建省办经济特区30周年之际，中央宣布在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，这使得海南房地产的关注度急剧上升。
短短一周时间，从全国各地赶来的购房者，涌入陵水、万宁、文昌等东部沿海市县，以及之前被“冷落”的西线澄迈、临高等市县。各大楼盘销售中心咨询者络绎不绝，很多购房者抱着“买到就是赚到”的心态，采取一次性付款方式购房。
西安市部分地区也出现“一房难求”的情况。西安市相关部门负责人表示，供需时间性失衡、区域性失衡、结构性失衡，是导致出现“一房难求”的重要原因。随着施工旺季的到来，后续项目将按计划陆续上市，这种暂时的供需失衡现象将逐渐得到缓解。
统计数据也印证了部分城市房地产市场的火热现象。据国家统计局最新数据，4月新建商品住宅销售价格，海口和三亚环比上涨1.9%，西安二手住宅销售价格4月环比上涨2.3%。
与此形成对照的是，4月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同，二手住宅销售价格同比涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。
对于部分城市房地产市场的“过热苗头”，住房和城乡建设部及时“出手”，“五一”前后就房地产调控问题密集约谈了12个城市，发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。这是继全国两会“部长通道”后，主管部门再次强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。
“房住不炒”调控升级
受访专家告诉《瞭望》新闻周刊记者，12个城市被约谈，有的是因为房价上涨较快，有的是房地产市场存在异动，还有一些是市场监管存在问题。
专家认为，此轮约谈透露出新一轮楼市调控动向。约谈问责作为强有力的行政手段，有助于推动地方政府落实调控主体责任。目前，围绕“房住不炒”，成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安等多个城市出台了更有针对性的调控措施。
成都市5月15日升级住房限购政策，限购对象由自然人调整为家庭，限购区域扩大，对人才落户买房的增加社保缴纳条件。此次限购升级堵住了利用“个人（自然人）限购让家庭多个成员买房（比如未成年子女）”、利用“人才落户的优惠政策买房”等漏洞，挤出了不正常的投机需求，受到市场广泛关注。
当日晚，成都市还配套出台了公证摇号买房的新规定，其中规定一个家庭一次只能参与一个项目的摇号，在该项目选房结束后未能购房的，方可参与下一个项目的购房登记。5月16日至18日，成都市约谈了百余家开发商和房屋中介机构，严禁捂盘销售和恶意炒作，坚持“房住不炒”。
太原市提出实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让等措施，明确将加强商品住房价格管控。对于商品住房销售价格明显背离土地成本、开发建设成本的开发项目，将暂缓核发商品住房预（销）售许可证。
针对住房需求较大区域，贵阳调整加大住宅用地供地规模，建立房价与地价联动机制，严防地价过快上涨。其中，贵阳市出台了包括3年内不得转让新建商品住房，限制多次反复申请公积金贷款，严打“首付贷”“假按揭”等市场违规行为等房地产调控政策。贵阳市各区（市、县）和开发区需结合商品住房消化周期，调整住宅用地供地规模、结构和时序；建立房价与地价联动机制，严防地价过快上涨；多举措加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。同时，还将加快培育和发展租赁市场的工作力度。
哈尔滨市同步强化土地供应的计划管理，根据各区域房地产用地供需关系制定差别化供地政策。对该市房地产用地需求较大的哈西、松北等区县，适当增加住宅用地供应，并加快土地供应节奏。对商品住宅库存规模相对较大的阿城区、利民开发区等地，适当控制住宅和商服用地供应。
三亚市住建局相关负责人在接受本刊记者采访时表示，针对市场出现的一些新问题，三亚正在研究新的管控手段，对开发商捂盘惜售和交易环节的各类违法行为进行查处。
受访专家表示，多地密集出台调控措施，既是对住建部约谈的回应，也是发挥地方调控主体作用的具体体现。部分城市结合自身出现的现象，有针对性地打了“补丁”，这在一定程度上将缓解房地产过热发展的问题。
地方政府承担主体责任
多年以来，一些地方对土地财政高度依赖，导致房地产市场与地方经济密不可分，有的地方甚至“一房独大”，房地产成为地方发展不可或缺的“支柱产业”，牵一发而动全身。例如，海南省2018年一季度经济运行数据显示，房地产开发投资占固定资产投资比重为48.1%，近乎一半。
对此，《通知》重申了“进一步落实地方调控主体责任”。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，住房和城乡建设部此次明确会细化评价单元，这意味着如果房价和租金市场波动过大，地方政府就会被问责。
“地方政府将承担调控主体责任，房地产市场不稳，地方必须承担责任。”严跃进说，“从部分地方的房地产市场发展来看，只要地方愿意管，是能管得住的。”
受访专家认为，《通知》强调“提高政治站位”，体现了当前调控的新标准和新要求，即必须把调控的工作真正做到位，防范各类不作为或懈怠调控的做法。
严跃进说，《通知》还强调“职住平衡”，这为后续各城市分区调控创造了条件。而此次政策提出防止地价推涨房价的内容，充分体现了当前调控的新思路，稳定地价是房地产长效发展机制的重要内容之一。
多位专家表示，强调地方调控主体责任，地方责任更大，也意味着地方发挥的空间更大。比如，眼下全国多个城市出台政策吸引人才，需要警惕的是，在房地产商和中介的推波助澜下，大规模降低门槛引才正出现“搅热”楼市的苗头，地方需通盘考虑如何留人用人、如何应对对楼市供需结构造成的冲击等。LW
文/《瞭望》新闻周刊记者王存福
刊于《瞭望》2018年第22期 原题为《楼市调控“加压”地方主体责任》
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