鼓浪屿案：
基本案情：
祖上在民国时期有在鼓浪屿上建了一套私宅，该房子现确认是登记下祖上三兄弟名下。证明的材料有民国时期的产权证及中华人民共和国房管部门出具的证明及房管部门出具的退管通知书。另，这其中还有一点小插曲。就是在89年的时候，这套祖上的房子差点被其中的一个子孙给私底下卖掉了。后面其他子孙就打了一场确认房屋买卖合同无效的关系，总算是把祖上留下来的这点家当给保留下来了。这份判决书明确规定，这套祖上的房产归祖上三兄弟的合法继承人所拥有。然由于错过了换证最佳时期，导致该房产对应的产权证依旧是民国时期的产权证。现在当事人找到我们，就是让帮办理一件事。把祖上这套房产过户到合法继承人名下，并且把产权证换成中华人民共和国的产权证。
在正式代理之前，我们做了一向工作，就是先去房管局及档案馆查询这套房子的登记信息。目的只有一个，有哪些材料能够证明房子是当事人祖上三兄弟的。这个案子能否启动，这是第一步，也是核心的一部。查询结果出人意外的顺利。我们顺利的调取到了两份核心材料：一份就是房管局出具的证明，证明该房屋是属于当事人祖上三兄弟的；一份材料就是房租托管部门出具的退管通知单。内容就是现在正式把房子返还给三兄弟了。再加上我们手上本来就有的两份材料：一份是判决书，判决内容就是祖上的这套房产属于祖上三兄弟合法继承人所有；一份就是民国时期的产权证，证明涉案房屋属于祖上三兄弟所有。
归纳下：
1.房管局出具的证明，证明内容就是涉案房屋属于祖上三兄弟所有；
2.托管部门出具的退管通知单，证明内容就是房屋现在退还给祖上三兄弟。这也就证明了房屋还是祖上三兄弟的；
3.判决书。注意咯，一份判决书是中华人民共和国89年作出的判决，判决内容为涉案房屋属于祖上三兄弟的合法继承人所有；
4.民国时期的产权证明。
（分析：我们从上面的材料分析判断得知，涉案房屋属于祖上三兄弟，这是板上钉钉的事实。）
第二步：我们有了这些材料，只是我们认为没问题，那到底能不能过户，还得房管部门说了算。因此，我们拿着这些材料来到专门办理房屋过户的窗口，告知有这些材料来办理产权证没有问题，但是需要做一件事，就是先办理继承公证。只有确定了合法继承人后，方能办理。因为来咨询以前，我们也是做了相当一部分工作的，继承公证的目的是为了确定合法继承人。那我就开口问了，如果我们走司法确权的话，也是把合法继承人明确出来，可否？ 答复到：可以的
归纳：
第二步的工作确定了两点，需要换产权证之前，得做一项工作，那就是把合法继承人确定下来。确定合法继承人有两个办法：一是办理继承公证；二是司法确权。则一即可。
第三步：
当前面的工作都做好了，我们分析判断这个案件可以做了没问题了。这个时候就是要跟当事人把委托办下来，不然搞了半天，到嘴的肉要是都被别人给吃掉了，那真的会气的吐血。（由于这个案子是一个兄弟介绍的，我能做的工作就是给他吹吹风咯。哈哈）
第四步：
那就是要分别从司法确权与继承公证两方面分别去思考，看看那个办法对当事人更有利。
1.关于继承公证，只能是咨询公证处，一切得以公证处的说辞为准。这里我讲下，以他的为准，可不等于以他们马首是瞻。作为律师的我们，思考问题都是要站在当事人的角度出发的。因此，首先我们要了解到能不能做公证～做公证会碰到哪些问题（材料能否均补齐）～继承人比较多会不会出现看似简单但实际上又不好处理的情况～继承公证时间跨度问题，不会做个公证的时间跨度比司法确权还慢把～公证费用大概多少，这个当事人能否接受的问题。
归纳下：
1.现有材料能否做公证；
2.公证可能会碰到的现实问题；
3.继承公证时间跨度问题；
4.公证费用多少的问题。
接着：
2.关于司法确权
要知道，只要是打官司，那就有可能存有风险，哪怕风险很小，这个我们也是不能忽视掉的。关于司法确权，那就是证据材料是否充分的问题。不急，接着我们一部一部来：
环节一
既然是司法确权，那我们首先得有证据证明这个房子就是你们的。
证据一：
89年判决书一份。这份判决书的判决内容为：涉案房屋属于祖上三兄弟的合法继承人所有。
证据二：房管局证明一份。这份材料证明涉案房屋属于祖上三兄弟所有。
证据三：托管部门出具的退管通知书一份。补正证明涉案房屋属于祖上三兄弟所有。
归纳下：我们认为上述证据材料足已证明，涉案房屋属于祖上三兄弟所有。因为祖上三兄弟已故，因此根据继承法的相关规定可知，涉案房屋现在理应会祖上三兄弟的合法继承人所有。
环节二：
既然上面的材料已足以证明涉案房屋系祖上三兄弟合法继承人所有。根据法定继承规定可知：父母～子女～配偶系第一顺位继承人。那么这个时候我们要知道工作就是，去村委会～派出所出具相应的证明，把祖上三兄弟的合法继承人给搞清楚了。拿到相关材料后，再把这些材料做一个公证给确定。
归纳：
1.村委会证明（证明内容为祖上三兄弟所对应的合法继承人都有谁）；
2.派出所证明（证明内容同上）；
3.公证（对上面两份材料再以公证的方式确认下来）；
（总结：我们认为上面这些材料足够已证明祖上三兄弟所对应的合法继承人都有谁谁谁）。
环节三
房子是谁的搞定了～合法继承人是谁也搞定了。按道理来讲，有这些材料就可以直接打官司了。但是这里有个现实问题，这个案子可是有二十八个合法人，一旦司法确权下来，二十八个人一起再去办理后面画图及过户等手续，那将非常麻烦。因此，这里我们有必要做些技术性处理，就是有二十八继承人不假，但是为了后期办理过户能够顺利进行，以此必须有部分人名义上要放弃继承人，注意咯，是名义上放弃，而非真正意义上放弃。思路出来了，那接着就是选择那些人留下来，那些人放弃的问题。一起向一个问题看齐，怎么有利于最快完成过户为准。因此，这个时候我建议留下来的人年龄不能太大了，万一呢。当然这不是重点。重点还是要当事人自己确定下来。初步定下来是一个小家族派两个人出来。最后确定人选。
归纳下：
1.确定继承人与放弃继承人人选；
2.公证（放弃继承的人员要搞个放弃声明，并且这个放弃声明去做个公证）。
总结：这样的话，继承的人员基本上就确定下来了。
（备注下：关于这个放弃声明的内容就要我们律师来完成的）。
环节四：
房子是祖上的确定了～合法继承人也出来了～合法继承人范围也缩小了。当这些工作准备就绪之时，下一步就可以着手提起确权之诉。首先准备的工作就是，委托人的身份信息，二十八个继承人的身份信息一个都不能少（这看上去很简单，但这本身就是有不少工作量在其中的）；二就是授权委托书上签字。得二十八个人都签字；三就是合约书签字，同样得二十八个人签字。
归纳下：
1.身份证复印件；
2.授权委托书；
3.合约书。
（备注：继承人都得签字）
环节五：
其它一：注意事项有那些呢，一就是姓的问题，兰与蓝问题，这个问题也是有解决的办法，那就是现村委会及派出所出具一份证明，把兰改写成蓝的过程证明下，同时证明这两人系同一人。二就是由于这个案子还牵涉到代为继承的问题，所以对应的户口本也得作为证据提交。三就是本案当中还牵涉到配偶一方死亡的情况，另一方也是有代为继承权的，这个时候得提供婚姻关系证明。（这是要进行筛选的）
总结一：
1.兰与蓝的情况说明；
2.户口本；
3.结婚证。
其它二：
归纳前面的内容可知，有几件事还是需要律师先提前做的。
1.放弃继承声明内容；
2.兰与蓝的情况说明内容；
3.那些人需要提供结婚证；
4.放弃声明并非真实意思表示，而是为了方便办理过户而临时弄的，房子依旧是二十八合法继承人共同共有。
其它三：
二十八个人，每个人所拥有的份额是多少，也要计算下。
完了！
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