民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或酒店的特质，民宿不同于传统的酒店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。
在中国，台湾是较早发展民宿的地区。早在20世纪80年代，台湾垦丁国家公园为解决住宿不足的问题，衍生出一种简单的住宿形态：有空屋人家挂起民宿招牌或直接到饭店门口、车站等地招徕游客，从而兴起民宿业。大陆的民宿起步较晚，一部分民宿仍停留在简单提供住宿或餐饮的初级阶段。2013、2014年，民宿行业在大陆刚刚萌芽，介于客栈和青旅之间，模糊不清的时候，没有人认为它会卷起千层浪。可近几年，“民宿”的关注度一直在上升，从2016年7月份开始，搜索量井喷式增长，到8月份甚至超过“酒店”。但每个行业在刚刚兴起的时候，都能够迅速的获得捞到第一桶金，但是当蓝海变成红海的时候，竞争加剧，只有过硬的产品和服务才会赢得消费者的青睐。那些鱼目混珠的产品，终会遭到历史淘汰。这不是残酷，这是市场规律。
作为四线城市的开封，对于民宿我们又应该怎样看待呢？今天，开封商业地产联盟特意邀请了逸家繁星总经理胡乾先生，与大家一起分享关于民宿的这些事儿。
民宿的现状
民宿的出现才有短短几年，但发展却相当迅速，很多人到现在甚至还搞不清民宿是什么，民宿的成长是共享经济的其中一种表现，是随着社会发展需求所产生的新兴行业。胡总对民宿目前的蓬勃发展持肯定态度，但一方面也坦言民宿的门槛过低也导致目前民宿市场的参差不齐，很多抱着新鲜感来参与的从业者会因为发展方向不对而逐渐退出民宿市场，未来将淘汰掉一大批民宿市场的跟风者，未来的民宿市场发展一定是以标准化、市场化、规律运营的方向。对于目前河南民宿市场，胡总认为潜力巨大，且优势明显。就拿开封市场来说，一个城市的旅游人口直接影响到民宿的发展，而旅游淡旺季直接影响了酒店市场，但根据开封民宿的数据显示，逸家繁星的入住率在75%左右，这不仅得益于开封旅游市场的火爆，更和逸家繁星本地化分销有很大关系，逸家繁星下一步筹划逐步升级出服务于本地及商务人士的分享式私人会所。
▲民宿实拍
民宿的发展
民宿一方面方便了出游人群，另一方面也将闲置物业能量最大化，但缺点也同样显现，坐标不明显不易找到、分散式管理成本加大、个性化装修主题小众群体单一等等都是作为经营方不可回避的问题，面对这些问题胡总也谈了自己的看法。首先，因为民宿往往都是分散在各个区域的小区内，坐标不明显，入驻者往往很难找到，面对这种现实问题，逸家繁星正在研发升级坐标软件，从客户网上订单成功之后就发送各种坐标信息、交通信息以及小区平面图，从根本上避免房间难找，另一方面，逸家繁星在洽谈物业的时候也会尽可能避免过于隐蔽的客房；在谈到分散式管理成本的问题上，胡总谈到，民宿与传统酒店的区别就在于一个是分散式一个是集中式，相对于传统酒店的统一管理，分散式民宿的管理成本相对来说会高一点，但由于民宿没有前台等方面的投入，折合来说，只要管理标准规范，片区清晰，基本可以与集中式管理成本持平；对于很多民宿依靠个性另类的装饰风格，胡总认为，单纯依靠视觉来冲击消费者以期望达到新鲜感和满足感并不是民宿的长期发展模式，因为依靠正常的市场化运作，那些特立独行的民宿经过一段时间的经营会发现各种隐性支出消费过高，各种物体的损坏、清洗、运营等费用较之常规化的要高的多，所得利润甚至根本维持不了基本的开支，做民宿就是在做企业，不符合市场发展规律，单靠与众不同是活不下去的。
▲民宿实拍
民宿的未来
民宿是介于客栈与传统酒店之间的一种产品，两种都像，却也有很多不同。民宿的可复制性与多样性是客栈与传统酒店所不具备的，但民宿在硬件上却也达不到客栈与传统酒店的配套，但民宿的出现还是给住宿这个行业带来了一场风暴。在谈及民宿是否会给客栈以及传统酒店带来冲击时，胡总说，冲击是肯定会有的，一种新兴行业的出现就是证明这个行业也消费者的需求点，民宿满足了空置房源的利益量化，也满足短租、家庭出游人群的需求，但目前民宿市场在住宿行业的占比率还比较低，社会认知度还不够，而且目前由于国家没有相关的标准和政策出台，民宿行业没有统一的运营规则，若没有成熟的管理运营团队将很难与传统酒店相比，但民宿大的发展趋势是积极和健康的，不过住宿市场不会出现谁替代谁的情况，只能将消费人群给细化，把市场和细化，每个产品的功能都有其不可替代性，市场的发展将会印证这一点。
▲民宿实拍
逸家繁星不同于很多民宿经营企业过度偏向于平台发展，而是更关注运营管理，目前逸家繁星已经拥有郑州、开封、洛阳三个重点市场，以及北京、西安、杭州、成都等城市，下一步将扩展至深圳、上海等市场，逸家繁星定义新标准的管理准则，并研发了民宿相关软件，已经成为实操能力与落地量最大的分散式智能民宿连锁本土品牌。
结语：
双肠君认为，民宿的出现本身就有商业地产的DNA，闲置物业的返租回报、民宿的定位运营、民宿品牌的发展模式与方向、未来的轻资产运作都与商业地产模式类似。目前开封的民宿市场占有率不足10%，但由于与郑州较近，两地消费者的频繁互动却也直接带动了开封对于新兴产业的发展，再加上近年来开封发展步伐的加快，共享经济的时代的来临，无论是民宿的成长还是商业地产的发展都将进入一个快速发展期，这对于我们，无疑是个最好的时代！
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