文丨壹哥
前几天有人找壹哥咨询:
“我能不能入点物业股票?”
啥？昨天还在群里骂：这物业，卫生真差，草坪也不打理，电梯经常故障——怎么就突然上市了？
是，上市这事，不假！
壹哥还得告诉各位：我们对物业的理解，一直都不太对。
“物业”一词，来自英语property或estate，由香港传入，意为财产、资产、地产、房地产、产业等……
不仅我们的单元住宅，就连酒店、写字楼、厂房仓库等都是物业——商业价值不可估量！
2017年，万达将旗下6000余万平方米的物管资产作价20亿元，售与彩生活——交易市盈率，约8倍。
当年壹哥就觉得，这王老板，可能要后悔。
2019年，物业股平均市盈率30倍左右，万达成立上海物业管理服务公司，前后只有三年。
多业务模式，搭建抗打击屏障
近几年，受到经济下滑影响，国内各大商业巨头纷纷开拓疆土，建立抗打击屏障，拓展开源业务。
农场养殖、大健康成为头部房企的新方向，恒大还斥资15亿元成立新公司，大力研发新能源汽车。
业务开源是以攻为守，物业管理板块，具有高市盈率和高估值，自然成为下一个资本整合方向。
为拓宽融资渠道，房企对物管板块报以巨大希望，而物管业务的升级迭代，也能为房企母公司提供新的利润增长点。
一般来说，大型房企旗下的物管公司，市场认可度高，覆盖面积大，优势明显。
数据显示，截止2019年，全国所有物管公司中，有15家管理面积破亿，其中碧桂园服务、万科物业、彩生活等头部企业的管理面积均超过3亿㎡。
2017-2019年，世茂服务通过并购扩大规模，共新增1610万㎡在管业务，截至年底，67.6%的收入，来自独立客户。
生存所系，物管企业面临成长断奶
2019年，百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成。
这些公司通过并购科技、教育、电梯、保险等业务领域的专业公司，以及积极承接政府机关、国有企业、事业单位等相关物业管理服务，切入体育场馆、交通枢纽等公共服务领域，延伸产业链条，创造新业务增长点，强势收割城市资本。
但中小型物管就表现出对母公司的强依赖。
拿国内两家中型物管企业来看，2019年：
弘阳服务的管理面积中，母公司弘扬地产占比61.8%；
正荣服务的管理面积中，母公司正荣地产占比47.6%。
拓展独立客户，扩大服务面积，实现独立营收是物业管理公司的生存之本。
要实现快速增长，上市融资就是必经之路。
截至目前，港交所已有29支上市物业股，其中包括：
弘阳服务、建业新生活、金融街物业、兴业物联、烨星集团（背后的母地产公司分别为弘阳地产、建业地产、金融街、正商地产、鸿坤地产）、正荣服务。
世茂服务、合景悠活（母公司为合景泰富）等9家公司也已递交了招股书。
业内人士表示：资本市场对物管的认可，主要依靠在管面积。资本市场对重资产、市盈率低的房地产企业早已唾弃，物管的轻资产和稳定现金流则更受追捧。
例如保利物业，2016到2018年在管面积分别为8181、10618和19051万平米，对应收入分别为19.06、24.19、29.09亿元。2019年上市首日市盈率40倍，目前已达70倍以上。
相比之下，在管面积不足的弘阳服务，上市首日的市盈率仅为26.66倍。
要想实现营收突破，必须要先断奶。
对物管企业要理性认识
2019年，百强企业基础物业服务收入均值达8.17亿元，同比增长14.55%，占总营业收入的78.55%，多种经营收入均值为2.23亿元，同比增长29.03%。
有些头部物管企业，通过科技化手段，降低人工成本、提升管理效率、实现规模扩张，提出“社区+”的概念，得到很多好评。
但是，有些物管企业靠母公司输血上市，账面十分漂亮，实际情况相差甚远。
壹哥想说：您的融资成本是降低了，成长的脚步也加快了，但是肌肉长结实了吗？
公司上市，就像顶着一块吸铁石。钱是大把大把地来了，压力也越来越大！
您的经营、管理、服务、销售……跟得上吗？
好，就聊到这。
物管企业扎堆上市，您怎么看？
_end_
读完了吗
关注！
网友评论