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有个朋友,最近也动了这方面的心思。
原因是她的一个亲戚能拿到楼盘内部价,八十多平的房子算下来首付不到25万。退一步说,就算房子升值空间有限,转手也有希望能赚到差价。
后话是有人把她劝住了,房子最终也没有买成。
这个朋友不是我身边第一个想到惠州买房的人,相信也不会是最后一个。
去年有个同事连着去两个周末就把房子买下来了。
很好奇,对于深圳上班的年轻人来说,惠州的房子真的有吸引力吗?
今天我们来捋一捋。
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惠州之所以总是让深漂们蠢蠢欲动,主要还是因为和深圳“离得近”。
我们这一代人来了深圳,赶上了城市发展最好的时候,却没赶上房价的好时候。除非家里几个钱包够厚,否则大部分年轻人是无论如何都买不起深圳房子的。
深圳够不着,那就使点劲迈迈腿,跨到深圳的周边地区去。且不论是真的做好了双城通勤的准备,还是当做纯粹的投资。
至少,有套房子攥在手里了。
除了惠州,同处在粤港澳大湾区的东莞、佛山、中山也都算得上是深圳年轻人置业的“第二顺位”。
不过,有“广佛同城”的利好在前,又有“广佛地铁”贯通两城,佛山显然更适合“广漂”们。
留给深圳年轻人的选择余地,便只剩下惠州、东莞和中山。
从大家最关心的距离来看,要数东莞的凤岗、塘厦、虎门,惠州的大亚湾、惠阳区,以及中山的翠亨新区,和深圳挨得最近。
但是这里面的坑不少。
买在中山赌的是深中通道,深中通道起点已经确定设在宝安西乡,这也是深漂们涌入中山买房的最大理由。
然而,深中通道的中山出口靠近南朗镇,距离中山市区还有十几公里。
如果是刚需自住,一来要克服通勤时间还得接受高昂的双城通行成本,二是买在深中通道附近,离中山主城区太远,宜居性还是差了些。
投资就更没必要了。
中山市常住人口327万,住宅库存已经超过9万套。外来人口少,本地人没需求,经济无支撑,房子有价无市,烂在手上的可能性极大。
买在东莞,算是整个临深片区的上乘之选了。
就城市发展来说,东莞是这几个城市中经济活力最强的。全市32个镇中有15个属于国家级的百强大镇,GDP超过400亿的有3个镇、超过300亿的有5个镇。
当然,除了自身强大的经济实力,北邻广州南邻深圳的绝佳地理位置,也决定了东莞房价高居临深片区之首。
与龙岗大运城一路之隔的凤岗、距市民中心只有30公里的塘厦,基本破2.5万,高新产业集聚地、号称“小南山”的松山湖就更不要说了,均价已经超过3万。
不过,目前东莞一手房限购限贷,二手房限贷,想上车还得运作一下。
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说回惠州。
惠州楼市之所以有底气承接深圳的外溢需求,很大程度要归功于深圳的东进战略。
至于大家最关心的两城交通,在深圳东进战略中也有规划。深圳地铁14号线、16号线均设置了惠州段,此外还有备受关注的深惠城轨。
但现实残酷。
最新消息是,14号线惠州段因没有获批暂时未能动工,16号线惠州段还没正式纳入建设计划。至于深惠城轨,官方回复是暂不实施。
众所周知,政策、库存、资金面可能会在短期内影响房市。但长远来看,人口和产业才是决定性因素。
过去五年,惠州人口数量有2012年的467.4万人增至2017年的477.7万人,近两年人口增长近乎停止,2016年的人口净流入还只有2万。
(《2017年惠州统计公报》)人口增长乏力,当地经济发展必然会进入低速状态。
当然,对于投资型购房者来说,当地人口少,对房子的需求也会相应降低。
大家可以在网上看看惠州的二手房行情,一半以上都是好几年的毛坯房在找接盘侠的。
要命的是,惠州还是典型的“地大人少”,总面积是东莞的5倍、深圳的6倍。
土地空间大,意味着给房产市场的土地供应将会十分充足,在地产商蜂拥而入囤地造房、政府又尝到卖地甜头的循环里,“房子”在惠州暂时还成不了稀缺资源。
接下来,惠州房市很可能会再进入高库存周期,二手房的流通性也会大大减弱。
今天你接了别人的盘,很可能明天就找不到人来接你的盘了。
4
惠州的房子,金融属性是很弱的。
因为城市经济活力有限,没有足够的产业做支撑。
要知道城市产业在吸引人口流入的同时,也是在制造购房需求。东莞已经承接了深圳的中高端产业,深圳本科以上外溢人口有60%流入东莞。惠州还在吃老本,没有大企业进驻,人口流入还是以产业工人为主。
惠州房市看似火热,其实是一把烧不起来的虚火。
有句话说的好,投资房地产是赌国运。
投资惠州房市,赌的成分就更多了。要赌大湾区、要赌深圳东进、要赌坪山……
总之,在惠州买房这事,是宁愿不买,也别瞎买吧。
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