项目经理分享

感谢菠菜哥，大家好，我是来自于深圳的甘甜。先简单自我介绍一下吧，我是两三年前从外贸soho转行到住房改造行业当中，在深圳长租市场刚刚兴起的这么一个好时机，很幸运地遇到了季老湿旧房改造团队。在季老湿和他的小伙伴们的帮助下，在深圳几个比较高端片区用两年的时间完成了自己包租项目，也实现了被动现金流的一些布局。同时也发现靠着自己的这么一股仙气摸爬滚打，还有整个团队小伙伴的不离不弃，全力扶持，跌跌撞撞总结出来这么一些踩坑的经验，提炼出的渠道还有供应链能够为跟我一样对于装修改造毫无经验各位委托人们服务。

 

我最高记录同时是操作委托项目18个，这个对于两三年前作为小白的我来说其实是一个不可以想象的事情。这次项目经理公开课分享之前，我们内部也互相讨论了一下，普遍都觉得是有点为难。因为要在短短这么一段时间内跟大家讲明白我们这些项目经理到底是干什么的，然后他的工作要求、流程、职责，还要用通俗易懂的话让大家去接受，其实没有什么特别的思路。用菠菜哥的话说：天太热了，没有思路啊。

大家都觉得这个工作很琐碎，很枯燥，也是特别落地、需要现场实操的这么一个职位。但是能够借助我们的分享，让大家能够在改造过程中，少走一些弯路，也节约一些时间成本，这是我们非常乐见的一件事情，也是我们坚持去做这次分享一个初衷。

非要让我用一句话去总结什么是项目经理，我可能会比较简单粗暴去回答：项目经理在我看来就是整个团队的一个老黄牛，他负责把团队成员前期的产品定位还有设计方案落地，以及我们对委托人的承诺去兑现的这么一个非常重要的角色。

 

接下来我会尝试用去年一个代运营项目给大家说说项目经理是干什么的，他的工作要求、工作流程和职责。

这是我们2017年8月底接的旧房改造的项目，前期的实勘、视频、照片、资料收集是项目经理工作的第一步。现场需要拆除和保留的部分也需要项目经理根据经验去判断，以帮助产品经理和设计团队对于整个现场有一个比较深入的了解。辅助产品经理还需要设计师去作出精准市场定位，以及根据这个定位形成的设计方案。

大家可以从图片上看到这是九几年的老破大，位于蛇口，是一个94平小复式。因为之前自己一些成功的包租经历，所以这个产品我们对它长租市场还是比较肯定的。接下来就是预算把控，要求我们对产品定位、设计理解极度到位。那么对主材的价格、供应链把控熟练到位，才可以给出这个产品经理和委托人较为准确总体的估价，便于团队人员理解和调整，同时也帮助委托人做到心理有底。

然后就是施工人员的施工进场，项目经理需要配合深化设计和施工方的衔接工作，配合施工方去理解整个设计方案以及工期的把控。

在重要的时间节点比如说线路改造、防水这块需要上图上视频，让委托人了解到整个工程一个进度。

随之而来还有配合硬装师傅进行的物料采购，为了帮助委托人实现成本可控，主材的采购是由项目经理完成的。只有不断的贴近市场，才能提炼出靠谱稳定的供应渠道，最终目的是帮助委托人节约成本。

当然在施工过程当中还要尽到提示的义务。比如说对于出租来讲，空调的质量关怀关乎未来几年的维修成本，我们会建议客户选择格力冷暖的空调，因为这样可以大概率减少维修损坏。

根据我们大量的客户反馈，以前我们都会选择单冷的空调，因为会觉得深圳这个天气可能冷的就那么几天的时间，以前都会选择单冷的空调，但是随着大量客户的反馈，我们会建议客户和委托人去购买冷暖的空调，因为毕竟还有那么一两个月的时间，深圳的冬天是非常得冷，选择质量靠谱的空调也会大概率减少维修的损耗。比如说一些瓷砖主材和施工过程出现一些琐碎的，旧房改造的琐碎开支，在不影响使用和设计意图的前提下尽量节省，这样才可以平衡总体的成本，让它达到质感和投资收益的可控。

在迎晖公寓这个案例当中，因为委托人其实对整个工程的把控，还有对一些琐碎细节的成本控制是没有特别大的概念。这个时候项目经理需要起到一个提示的作用，我给大家上一些我们在案例当中跟委托人沟通的一些图片。

因为委托人对于单项和整体成本的控制其实没有项目经理有经验，所以如果你不帮委托人去节省这笔开支，那么这里几百，那里几百，到最后成本是不可控的。等到硬装做到油漆进场的时候，我们可以开始软装的配置，由于软装的物品选配特别的多和琐碎，为了帮助委托人完全甩手，项目经理的职责还有根据方案进行软装的物料下单，接下来是脱荒保洁、软装摆场、职业摄影和交房验收。

接下来就是根据设计师的软装物料清单下单，帮助委托人完全甩手。

需要收尾的工作：1.  进门地板和门之间的空隙怎么收？  2.楼下卫生间的龙头要更换，龙头我已经买好放在那里了 3. 窗户外边的窗台坑坑洼洼需要修补好 4.楼上主卧卫生间里面两个洞留在瓷砖上怎么处理？ 5. 检查全屋水电正常使用 6. 洗衣机安装 7.楼下两个快递收取  8. 用矿泉水瓶留色漆和白漆，将所有工具清场。收尾阶段会有非常多琐碎的事情，也需要项目经理一一到现场去确认。

项目经理也是设计师的眼睛，也是现场方案一个调整员，更是美的传递者。美美的成品需要项目经理不断的调整，也需要对美好生活有一定的理解，成品的效果落地实现要注入项目经理的感情，需要情怀，更加需要为委托人着想的利他心和服务心。