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美国房价大跌六年，终于绝地反弹，美国是怎么救市的呢？他们的经验能拿来帮咱们的房地产止跌回稳吗？
2006年7月到2012年2月，美国房价累计下跌了27%，因为当时的美国经济陷入了一个可怕的恶性循环。
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2000年到06年，大量美国人超出自己的能力范围借钱买房。银行为了利润，一方面把房贷的门槛降低给低收入低资质的人，也照样发放房贷，这类贷款被叫做次贷。
另一方面，银行把已经放出去的次贷通过层层打包转换成证券产品。在金融市场上，卖给追求高收益的对冲基金，收回来的钱继续发放次贷。于是美国的刺激房贷规模像滚雪球一样越滚越大。
这么多资金流入房地产市场，房价自然越涨越高。可借刺激房贷的人本来就没有足够的还款能力，再加上美国家庭的年均收入从2007年的6.9万美元，一路跌到2011年的6.3万美元，还不上次贷的美国人越来越多，导致大量二手房挂牌出售或者直接被银行拿走拍卖，卖的人多了，买的人少了，房价自然持续下降。更麻烦的是，当时在美国买房的首付比例极低，首套房平均只有10%，二套房也只有20%。所以当房价从2006年7月的高点跌下去10%的时候，也就是2008年6月那些借钱买首套房的美国人，房子价值就已经低于贷款余额了，也就是资不抵债了，导致被银行拍卖的房产快速增加。
而当房价从高点跌下去20%的时候，也就是2009年2月，借钱买二套房的美国人也开始资不抵债了，导致被银行拍卖的房产进一步增加。
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美国房产拍卖的数量恰好在2008和09年，这两年出现了井喷式的增长，但这还没完，对于发放这些房贷，尤其是次级房贷的银行来说，由于抵押物的价值开始普遍低于贷款余额。他们实质上也是资不抵债了，先是很多中小银行出现倒闭。后来开始向一些大型金融机构蔓延，银行撑不住了，把钱存在银行的个人和企业，财产自然受损，导致个人不敢花钱消费，企业不敢花钱投资，最终造成就业疲软。消费不振，投资乏力，进一步拖累美国经济，降低购房人的平均收入，增加拍卖房产的数量，形成了螺旋向下的恶性循环。这要是再不出政策，搞不好美国经济就真救不回来了。
于是2008年8月，也就是首套购房者的首付刚刚跌没了以后。美国启动了针对房地产市场的全面救市，核心是四个大招。
第一，拨款7000亿美元，通过注资、买断资产等方式救助深陷次贷危机的银行机构，防止整个美国金融系统出现崩溃。
第二、开始猛烈降息到2008年底。美元的基准利率就已经趋近于零了，同时美元还通过量化宽松把长期利率也打了下去，核心目的都是保持美国金融市场的流动性，稳定信心。
第三、直接救助还不上房贷的购房者，允许他们延长还款期限，降低月供水平，防止拍卖房产的数量继续增加。
第四、通过减税提高个人和企业的收入，刺激居民消费和企业投资，通过增加财政支出，投资基础设施来直接拉动经济。
很明显，这四个大招都是为了斩断前面说的恶性循环，可效果究竟怎么样呢？
应该说是喜忧参半。前两个大招，也就是对金融系统的救助，整体是比较成功的，除了雷曼兄弟和美林这两家在次贷业务上的激进分子，最终破产重组以外。其他大型金融机构基本上都挺过来了，但第三招对购房者的救助来的太晚了，没有留足提前量，而且申请的条件过于严格，最终实际得到救助的购房人只有500万人。结果2008到2016年，全美仍然有780万套房屋，因为次贷危机的冲击，被迫拿出来拍卖，这里面有很多本来是可以避免的。
这也是为什么2020年美国再次救房地产的时候，出手就快多了，他们确实吸取了2008年的采购教训。至于第四招的效果，很难单独去评价，因为恰恰是从2008年开始，美国的制造业加速外流，金融和科技野蛮生长，形成了现在头重脚轻的经济格局。
2023年金融科技行业占美国经济总量超过40%，制造业只占10%，这到底是不是好事？我只能说，美国不同的人群有各自截然不同的看法，但从房地产市场来看，2012年2月开始，美国房价决定反弹到现在屡创历史新高，那问题来了，美国对房地产的救市经验，咱们能拿来用吗？
首先，过去10年国内的房地产首付比例明显高于美国，房贷的发放也比较稳健，所以银行体系没有因为房价的下跌出现实质性风险。
美国救市的第一招，咱们也用不着。
第二招，降息注入流动性，咱们已经在做了。
第三招，救助出现困难的购房者，实际上现在很多银行也在参考美国的做法，和购房者重新谈新的还款计划，而不急于收房。
第四招，提振经济，咱们的工具箱比美国还要丰富，减税降费，以旧换新补贴逆周期调节的财政支出等等。所以啊，美国人能干成的事，咱们凭啥干不成呢。
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