今年5月以来，广州楼市行情波浪起伏，区域板块市场分化。
3月中旬，南部战区空军和广州市政府签订了新的飞行航线协议，标志着广州金融城板块的限高问题彻底解决。
以前，加在金融城建筑限高问题的枷锁现已经打破，金融城的发展迎来了新的历史机遇！
5月份后，叠加楼市行情启动，和大家对金融城限高问题的解决所赋予的期望。
金融城片区的楼盘，迎来了一大波上涨的热炒狂潮，楼价节节高攀！
受益于金融城片区利好政策和热旺楼市的影响，金融城片区附近的天河公园板块和华景新城板块也在快速上涨中。
下面我们来看看，华景新城板块的标杆楼盘历德雅舍，有什么卖点和特点！
一）简介
历德雅舍，位于天河区中山大道天河公园北门正对面。
由八栋住宅楼构成的封闭式管理小区，分别是A/B/C/D/E/F/G/H栋。
小区分三期，共1070户。
ABC栋为一期，建于2003年，靠中山大道。
其中A、B栋是2梯8户 。C栋，2梯9户。
EFGH栋为二期，建于2005年，比较安静，二期高楼层南向可以看整个天河公园。E、F、G、H栋，2梯4户。
D栋为三期，建于2008年，全部是假复式。D栋、3梯11户。
建筑面积为9.6万平米，占地面积3.1万平米，容积率3.6，绿化率43%。
小区地下车库车位有396个，地上有15个，车位配比约1:0.4。
历德雅居的户型以两房三房四房为主，也有个别大户型，五房七房单位，可以够满足各个收入阶层的需求。
历德雅舍共有两个入口，其中南门为小区正门，位于中山大道上。
东门位于B栋与H栋之间，隔壁为地下车库的入口。
历德雅舍内有绿化道，凉亭，游泳池，儿童乐园。
D栋楼下有一个健身房，能满足不同人群的休闲需要。
交通：历德雅舍交通非常方便，小区正门就是BRT上社站，经过的线路多达20多条。
两年后地铁11号线华景站开通，小区步行到华景站大约需要14分钟，地铁交通出行方便！
小区东边是科韵中路，西边是华南快速干线，连接广州城区东部，南部和北部及其对外公路，南边是中山大道西。
配套：小区周边配套完善，楼下500米是上社BRT车站。
小区对面就是天河公园，是饭后休闲散步的好地方。
附近有上社综合肉菜市场，百佳超市，沃尔玛超市，华润万家，东方都会广场，南方医科大学附属三院，地段繁华，是白领与住家的理想聚居地。
教育：对口学校是天河区第一梯队名校，华景小学，对口的中学是广州市第113中学（东方校区）。
历德雅舍是优质学位房。
物管：历德雅舍小区人车分流，由百嘉和物业公司管理，物业管理水平一般，不算特别好。
虽属华景板块，但还好，不属于康景物业管理。
康景物管在广州出了名的烂，所到之处，烂不可言，业主叫苦连天！
二）点评
地段点评：历德雅舍位于中山大道天河公园正对面，周边交通方便，配置成熟。
小区马路对面就是天河公园，天河公园是一个占地88万平米的广州市中心的市政公园。
在小区门口就有一个巨大的市政公园，是一种非常好的体验。
工作下班之余，周末可以到对面天河公园里面，坐坐绿草坪，晒晒小太阳，跑跑步，健健身，玩玩耍！爽得不要不要的！
附近有科韵路IT产业园，做IT软件开发和游戏软件产业为主，科韵路的软件游戏产业在国内有非常大的影响力。
手机游戏产业鼎盛时期，有超过数百家企业在科韵路IT产业园附近。
早期科韵路IT软件产业园的码农部分住在华景新城板块历德雅舍周边，码农对这个片区楼盘的房价拉升贡献出力不少！
楼盘户型点评：历德雅舍，小区不大，有多个户型，12345房都有，还有夏式。
前面的ABCD 栋，是2梯8户2梯9户和3梯11户的户型，从这些户型可以看出居住的密度，电梯户数比，比较拥挤。
是一种类似刚需居住属性的产品，谈不上舒适改善的居住需求。
还有就是D座的复式产品，不是上下两层正常3米层高的，上下两层都计算入产证面积的真复式。
上层只有两米出头层高，住着非常不适服，头就快碰到屋顶了，给人很压抑的感觉！
虽然历德雅舍有一房到七房，也有真复式和假复式等多个户型。
综观整个小区的产品定位，是以偏向刚需产品为主的！
历德雅舍也有多个带暗卫的户型，这类产品在市场上的流动性普遍比较差，我们尽量避免去触碰这类产品。
选择这个小区，刚需自住型买家，尽量不要选择假复式和大面积户型类产品。
还有，尽量不要选择ABCD栋，靠中山大道路边比较吵！
尽量选靠EFGH栋中高楼层，可以南看天河公园的景观，又可以远离中山大道噪音的影响！
还是2梯4户，居住舒适度高！
兼顾居住舒适性和口袋里钱包的需求，如果选择历德雅舍这个小区，我们建议比较推荐、选择下面这几个刚需户型作为买入的产品：
户型：
54平米1房1厅1卫1室2阳台户型：
79平米2房2厅1厨1卫2阳台户型：
96平米3房2厅2卫1厨2阳台户型：
这几个户型都方方正正，通风采光好，中规中矩，比较适合自住客需求！
优缺点综合辣评：
历德雅舍是华景新城这个区域的标杆盘，靠在中山大道旁边，有着非常好的认知度，总结一下有以下优缺点：
地段好：所在华景板块靠天河公园，在市中心有88万平米的优质大型市政公园资源，非常稀缺，十分难得。
附近有南方医科大学三院，生活配套非常完善。
紧靠现在的大热门板块金融城不远，能承接周边金融城和科韵路的产业势能优势，辐射拉升历德雅舍的房价！
历德雅舍是学位房：小学对口的是华景小学，对口中学是113中学，小学和中学双名校学位，学位非常优质。
部分楼栋有噪音硬伤： ABCD栋，靠中山大道，噪音比较大，有噪音硬伤。
三）投资提示
选择投资买入历德雅舍，首先明白历德雅舍的定位是一个偏向于刚需的定位。
买这个小区的时候，应该买中小户型刚需户型为主，不要买大户型。
尽量不要买ABCD栋，有噪音硬伤，更不要买D栋这种假复式的户型！
这类有硬伤的产品流动性不好，不是理想的投资标的！
要买这个小区的话，尽量选择买EFGH栋，靠小区里面没有噪音硬伤影响，2梯4户这种居住舒适度，体验更佳的产品！
四）结语
历德雅舍是华景新城这个板块的标杆盘，较有潜力，也有学位加持！
普通自住或者投资客，都值得上车的楼盘！
（金牛拉车 2020年11月28日）
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