得益于四线城市nice的房价、公司不错的公积金以及亲爱的爸妈的赞助，我的小家庭除了自住房外还有一套90平房子。去年我和邱先森勒紧裤腰带攒了一笔钱，将其装修了，出租了出去，从此算是当上了小小房东。
出租房子，说白了，就是一笔买卖。投入的是房子的使用权、装修金、后续维护以及沟通、管理等人工成本，收获的是一份持续的现金收入。这到底是不是一笔划算的买卖，即相较收获，付出的成本是否值得，是我在经历了这几个月房东生涯后迫切想弄明白的事情。
下面就从经济、人工成本两方面来寻找这个问题的答案。
1. 拥有一只小金鹅的幸福——出租房的投资与收益
投资到这个房子上的钱分为两部分：
一是初始资金：
首付加税，大概14万左右。
装修资金，硬装加软装共计8万5左右。
总计22.5万。
二是每年的固定支出：
还贷资金，因为公积金已经完全覆盖掉这部分支出，所以不计入整个收益率的计算中。
物业费，每月168元，每年约0.2万。
中介费，为一个月租金的一半，房子一年起租，中介费一年一给，按目前租金算是0.11万。
再来看收益，即租金，目前为每月2200元，每年2.64万。
需要说明的是，该房子至少十年内不会被收回自用，也就是说最少出租十年。
这十年，每年的利润为“租金减去每年固定支出（即物业费及中介费）”，等于2.32万，十年即23.2万。也就是说10年之后，即使我不把收益进行任何投资操作，初始资金也会完全回本。如果我将每年的收益再投资到最简单的货币基金，年化收益4% ，根据复利公式，十年后我将拥有约29万。如果我更努力一些，投资指数基金或者靠谱P2P等，年化收益达到10% ，那么十年后将拥有约41万。
如果考虑到家具、家电的损耗，给上述收益打个八折，也还会是不错的结果。当然，有个前提是房子每年不会存在太久的空置期。从目前行情来看，这点基本可以保证。
加上房子所处地段越来越繁华，还有知名小学落户，将来房租、房价有上涨的可能。
反之，如果不出租，闲置十年，除了没有任何收益外，还要缴纳每年的物业费，十年之后总收益为负2万。
因此，从经济方面来说，将房屋出租确实是划算的买卖。这个小房子相当于一只小金鹅，会带来持续的正向现金流。
2. 奇葩事情一箩筐——人力的付出与回报
做房东，最开心的当然是收到租金的那一刻。真金白银拿在手上，会着实兴奋开心一下。平日里，即算睡觉时，那只小房子也会孜孜不倦的产生收益。拥有被动收益的感觉真不错，尤其是对于我这样原本只有工资这种主动收益的人来说，多了一种安全感。
说完回报，再来谈谈背后的付出。虽然目前只做了不到5个月房东，只跟两拨租客打过交道，还是深深的觉得——房东不易做。果然但凡想有所收获，必然要有所付出，能够轻轻松松把钱挣这种事大概只剩下中彩票。
做了才知道，做房东远远不止是收收钱那么简单，必须得有耐心、擅于沟通、熟悉社区周边环境，偶尔还得充当电工、搬运工、清洁工，必要时还得变谈判专家，简直要十项全能。
碰上的第一任租客，是两个20岁左右的女孩。刚开始还暗自庆幸，单纯的小姑娘应该没有什么花花肠子，好打交道。没想到，小姑娘单纯得过了头，刚进入社会，什么都不懂，偏偏还有点公主病，什么都想别人帮她弄好。于是刚开始那段时间，我差点变保姆。小到卫生间浴霸在哪儿、门怎么反锁，大到水电气费去哪儿缴、怎么缴，宽带如何安装，事无巨细的一一要向她交待好。
不过随着她们的生活逐渐走入正轨，当保姆的事越来越少。当我以为我们的联系只剩下交钱收钱这回事儿了，新的问题又出现了。小姑娘公主病升级，开始对我家挑三拣四，提各种要求，譬如卧室窗帘遮光度不够啦，需要买落地的穿衣镜啦，看网络电视要配专门的装备啦……刚开始我还抱着十二分的耐心跟她们沟通，解释哪些要求合理，可以满足，哪些要求超过了接受范围，不能满足。后来她们要求越来越高，干脆拉下脸来一一拒绝。
直到某一天，合约未满，她们忽然说下个月就要搬走，还暗示说现在这个月份房子不好出租的，如果租金少一点还是可以租下去。嗬，合着是来变相谈价的。这一举动无疑是最后一根稻草，我当即拒绝谈价，并按租房合同没收了她们的押金，以弥补中介费以及房子空置的损失。
第二任租客也是两个女孩子。吃一堑长一智，一开始就明确强调们，我们家房子的配置就是如此，除非有合理原因，否则不会再添置任何东西，请她们看好再决定是否要租。她们也答应得好好的，然而并没有什么用，一段时间后还是提了一些额外的要求。
这一系列的奇葩事让收到租金的幸福打了折扣，大大增加了人力成本、时间成本。
3. 做聪明的房东——及时调整，减少人力成本
这样分析下来，若能减少人力成本，出租房子可以算得上一笔划算的买卖了。
如何减少呢，出现那些奇葩问题的根源在哪儿？
平心而论，我家出租房硬装和家电是不错的，家具方面，为节约成本，确实不如自家使用的那般舒适，但总体来说是与定价匹配的。
细细反思，可能问题出现在自己身上。是我的随和及妥协，让她们误以为好说话，所以才一步步升级无理要求。
所以要减少租客不定时的烦扰，最重要的是一定要及时亮出底线，对不合理的要求要坚决说“不”。
另外一个调整是我退居二线，负责后勤。而让相对果断、逻辑性强、气场强大的邱先森对外，负责直接跟租客联系。让合适的人干合适的事儿，办起事儿来才得心应手，才能充分发挥每个家庭成员的价值。
4. 打好这场持久战
既然想清楚“出租房子”是一笔划算的买卖，也决定至少出租十年，就要做好万全的准备，打好这场持久战，实现利益最大化。
首先，心态要好。就像闺蜜说的，既然决定长期出租，自然会面对形形色色的人和各种各样的奇葩事。心态好是必要的，不能碰上点烦心事就不开心。相信兵来将挡水来土掩，没有什么事是解决不了的，实在不行大不了炒掉奇葩租客。房子在那儿，不需要饭吃，也不会长腿跑掉。
然后是在一定限度内，保障租客合理利益，为租客提供一个安全、舒适的居住环境，定期对房子设施进行检查及必要的维护。
还要学会维护自身利益，除了上文所述要警惕租客的不合理要求外，还可以通过购买保险的手段，尽可能的防范例如火灾、盗窃等产生的不必要损失。同时可以做一个常见问题清单，在租房时向租客一一说明，必要时将某些条款写到合同中去。
另外，谨慎挑选租客也很有必要。那种情商低、没太多文化素养、生活习惯差的租客还是算了吧，赚点钱还不够给自己添堵的。
以上，是对这半年房东生涯得与失的全面梳理，外加对奇葩事件的吐槽，以及对接下来需要努力改善方向的分析。希望能够当一个聪明的房东，快快乐乐的挣钱。
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