租赁房屋要更新，合同解除谁之过？

租赁房屋要更新，合同解除谁之过？

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房屋列入城市更新范围，承租方立马搬走了，出租方不高兴了，双方的损失到底该找谁？

01 案情简介

2017年，租赁双方签了一份租赁合同，房屋租赁用途为开舞蹈培训班，可是没租几个月，小区管理处就贴了一个温馨提示：所有合同到期后不再续签，小区因旧城改造，租户自行搬离小区。同时区城市更新局也发布公告，告知小区已纳入城市更新项目。2018年1月，承租方搬离了租赁物业。

于是，双方产生了争议。

02 争议焦点

因为租赁房屋列入城市更新范围，合同各方能否以此为由行使合同解除权？因为这个原因合同解除应视为谁违约？

出租方：城市更新仍可继续使用。

出租方认为，小区管理处贴的温馨提示，仅是代表项目方告知房屋存在城市更新的情形，不代表着租赁房屋不能继续使用，在具体更新安置方案出台之前完全可以继续使用。你提前解除租赁合同，我要没收保证金。

承租方：因城市更新无法使用。

承租方认为，因为城市更新，租赁房屋我没法再经营，所以你要赔偿我的装修损失，并且返还保证金。

法院：第三方原因也是出租方的过错。

首先，承租方不违约。

深圳中院认为，在合同约定的租赁期限内，小区管理处向小区租户作出温馨提示，明确告知各租户合同签到2017年底后不再续签，并要求租户于合同到期后自行搬离小区。其后，深圳市南山区城市更新局也发布小区城市更新项目实施主体的公示，就小区纳入城市更新项目事宜予以告知。

因此，双方租赁合同系因第三方原因导致无法继续履行，不属于不可抗力的情形，承租方按照温馨提示要求于2018年1月搬离，该行为不构成违约。出租方应返还保证金。

其次，出租方构成违约。

法院认为，提供租赁物并保证租赁物在租赁期限内符合租赁用途系出租人的法定义务，现租赁房屋被列入城市更新项目致使承租方无法使用租赁房屋，租赁合同无法继续履行。

因此，出租方构成根本违约，应承担违约责任，承租方有权解除合同。

由于双方合同因出租方违约解除，故法院酌定出租方赔偿装修损失15000元、支付违约金 17000元。

——案号：（2018）粤03民终13230 号

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03 裁判规则

因租赁房屋被列入城市更新项目致使承租方无法使用，出租方构成违约，承租方有权解除合同并要求出租方赔偿损失。

04 律师建议

1､出租方可在租赁合同中约定，因拆迁、征收等原因致使合同无法履行，双方有权解除合同。

2､承租方可在租赁合同中约定，因非承租方原因，包括出租方、政府及其它第三方原因导致合同无法履行，出租方应承担违约责任。