关于买房的一些调研

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名词定义

• 普通住宅：即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房。

税收问题

税收政策

1. 印花税
   1.1 买卖双方各交0.05%
   1.2 对个人销售或购买住房暂免征印花税。
2. 契税
   2.1 一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。
3. 营业税：
   3.1 11年初开始的政策：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；
   3.2 15年3月31日开始，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；
   3.3 时间计算:个人购买住房进行纳税申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间；
4. 个人所得税
   4.1 若纳税人能提供完整、准确的原值凭证，则按照差额的20%计算个人所得税。个人所得税应纳税额＝(转让住房的收入额-住房原值、税金和合理费用)×20%
   4.2 若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，应纳税额＝转让住房的收入额×1%
   4.3 从这里看是可以选择按1%来缴税的。
5. 土地增值税
   5.1 普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税（普通住宅免征）
6. 其他费用
   6.1 交易手续费： 3元/平方米×建筑面积
   6.2 城市维护建设税：营业税的7%
   6.3 教育费附加：营业税的3%
   6.4 房屋所有权登记费：80元
   6.5 买卖合同公证费: 房屋成交总额×0.3%

前提假设

1. 容积率 —— 3.39
2. 单套面积 —— 89
3. 实际成交价 —— 100w（假设市场价约110w），低于同级别土地上住房交易平均价格1.2倍
4. 卖方购买时间达到2年，交房时间2014年6月30日

缴税策略和计算

1. 印花税 —— 100w * 0.1% = 800 or 0
2. 契税 —— 100w * 1% = 1w
3. 营业税 —— 0
4. 个人所得税 —— 100w * 1% = 1w
5. 土地增值税 —— 0
6. 其他 —— 约 1w * 10% + 1000 = 2000
7. 合计约 2.3w