「今天是木子读吧陪你的第833天」
上个月5月25日下午，李克强总理召开全国县级以上电视电话会议，稳定经济市场，会议规模超过10万人。
会议的召开，充分体现了稳定经济增长的重要性和紧迫性，说明了房地产在当前宏观经济和产业经济中的地位。
在当前房地产市场调整压力持续的背景下，中央政策调整明确释放了积极信号，至5月底全国共有将近100个城市释放了宽松的房地产政策。放松政策将有助于恢复购房者的期望和对房地产的信心，进而有助于救助房地产企业，带动经济复苏。
2021年全国房地产经济总值占全国GDP的15.7%，2022年我国经济增速定为全年5.5%，一季度为4.8%，二季度因上海、北京疫情影响，预计会在3.5%左右。所以，三季度尤为重要，也很关键。
5月31日的6方面33项措施释放的12万亿，都主要包括哪些内容呢？
① 全年退税总额高达2.64万亿。
② 国家融资担保资金1万亿，带来企业5万亿资金融资。
③ 铁路建设债券3000亿。
④ 专项债规模3.65万亿，8月份要用完，预计还会提前下达2023年的专项债规模2万亿左右，预计总投资5.6万亿。
⑤900亿商用货车贷款。
⑥ 4000亿小微贷款。
⑦3500亿航空专项贷款和债券。
我们可以看到，以上规模全部加在一起，一共可以释放出12万亿左右的资金来推动整个中国的投资拉动。重要的是这些额度必须要在2022年全部投入落地，以拉动经济恢复正常。
国家出台的一系列刺激经济政策和力度，也体现了这一点。很多人说房价要涨了，房价真的会涨吗？我们先来看几个信号。
一、政策利好信号不断释放
房住不炒依然是大方向，支持地方政府从当地实际出发，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场稳定健康发展。
5月31日国务院发布的6个方面33项一揽子稳定经济计划的措施（详细措施请点击查看5月重磅数据及一揽子利好政策出炉），释放了12万亿，也被市场称为12万亿救市计划。
释放的12万亿元足矣显示出国家的力度与决心，这12万亿必须在2022年落地，以尽快促进经济恢复正常。
疫情加剧了供需失衡，目前来看房地产仍然是中国经济的压舱石，我国城镇化率已达到60%以上，未来土地和人口的优化配置将从房地产开始。在房住不炒大前提下，房地产市场必将走出新一轮的运营模式。
二、央行降息，首房首贷利率创近十年新低
5年期LPR对于居民购房贷款影响很大，此前首套房利率下降到4.4%，加之本轮下调的15个基点，首套房房贷利率已低至4.25%，首套房贷利率创近十年来新低。
国家不断提及房地产，发出越来越强烈的信号。在局部地区，比如新一线、个别二线城市可能会有一轮新的增长，但幅度不会太大。一线城市会以稳为主，靠房产增值的时代不会再回来了。疫情下，冷清的房产市场，配置改善性住房，规划养老会迎来好机会。未来投资的大方向必定是权益类资产。
三、多地房地产政策松绑加速
近几个月，各地出台楼市扶持政策的节奏明显加快，且政策进一步向放宽限购、限贷、限售等方面延伸。很多城市把生育和购房政策结合起来，现在最重要的问题是需求不足。最根本的问题是如何让老百姓钱袋子鼓起来，消费需求自然会起来。
所以，2022年的救市规模比2008年的4万亿要猛，但它会对房地产有什么影响呢？
2008年的4万亿，以上海为例。上海住宅平均售价为8115元/平方米。到2015年，住宅年平均销售价格上涨165%，达到21501元/平方米，2016年达到25910元/平方米，高出近3.2倍。可见4万亿对当时的房价影响很大。
回顾2008年，在全球经济危机的情况下，国家出台了4万亿经济刺激计划，改善了经济，房价一路飞涨。
然而，2022年的12万亿和4万亿是不同的，毕竟当年国内房价仍处于历史低价，随着中国城市化的发展，目前房价相对较高，需求趋缓，增长空间相对较小，不可能像2008年以后那样爆发式增长。
综上，房住不炒，经济稳中有进是主线，尽管目前已经有近100个城市松绑了房地产政策，但整体需求不足是主因。
而从12万亿内容来看，未来新消费、新能源、新基建、债券市场才是大的政策方向，这12万亿也会落地在这些方面。
这就是我们的投资方向……
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