猫叔聊地产（转自头条）
5天前
前两天出席一个小规模的论坛，有朋友问：猫叔，针对现在的市场行情，作为一个买房者，觉得最重要的事情是什么？
我说：现在楼市有点像十字路口，有的楼盘降价也卖不出去，有的楼盘排队抢也不到。大多数人还在观望和等待的时候，你主动出击做出选择，那么你就赢了。
选择不是要立刻买房。而是付出行动。
猫叔的大多数粉丝，甚至是小密圈里的粉丝，都停留在观望和等待的阶段。
所以大家的特点是：先看看公众号说了什么，再问问“专家”什么时候买房合适。如果没有大的行情，那么刷刷微博、看电视剧、逛街吃美食，买房的计划一拖再拖。
生活中有个定律叫做“二八法则”，意思是说20%的人知道行动才有结果，80%的人会被周围的环境所影响。而这个比例到了楼市，就会变得更加极端，成为“一九法则”。
90%的人选择刷公众号，还只是看标题不看内容那种。
只有10%的人会选择跑盘、调查市场，
所以只有10%是真正了解楼市的人，
只有10%的人在资产保值这条路上走的更远。
所以，今天的话题是，我们怎么样才能跻身到10%的人里面？
这篇文章，就是你买房之前必须先上的一堂课。
也许有点烧脑，但绝对含金量十足。
01，了解楼市的第一课
楼市的第一课，就是搞清楚真正的市场是什么样的——什么是新房，什么是二手房。
有人看了会说，这还不简单，新房就是期房，开发商卖的房子，二手房就是已经下了房本被人买过的房子。
其实，事情没那么简单。
新房和二手房，是两个完全不同的市场。
直到现在，不少人还以为新房市场和二手房市场是互通互联的，买什么房子都是买，有什么区别。
其实这种认知是错误的，新房市场与二手房市场是割裂开来的两个市场，他们所面对的人群完全不一样。
为了便于理解，我们设想下买新房和二手房的过程。
对于小白来说，买新房是最省时省力的。首先进入装修的金碧辉煌的售楼处，然后美貌的售楼小姐带你来到精致的沙盘，一对一的为你介绍楼盘信息，随后为你递上刚泡好的茶水。
预付定金，签合同，等网签，办贷款一条龙服务。
每一步都有人提醒你怎么做，
每一步都不需要你自己筹备、计划。
但如果买二手房，需要你要自己学会熟悉地段，熟悉周边小区的情况，再一个个看房源，和卖家讨价还价。好不容易确定了房源，还要核实产权、签定购房合同、交纳税费、办理过户、甚至水电等生活费用的交代等等。
这里很多个环节都是需求买卖双方同时参与的，
每一步都需要你亲力亲为，
每一步都有陷阱和漏洞。
所以，从实际操作角度来讲，新房是easy模式，二手房是hard模式。
再看具体的付款方式。
很多人认为，买房要看房子的总价，这是不对的。
我相信很多外地打工，家境不是那么好的朋友有一点深刻的体会：靠着自己的打拼，月供省吃俭用是可以还上的，难度最大的是首付的钱。
以新房、二手房都是总价100万为例。首付需要30%计算。
新房总价100万，只需要支付首付30万，余下贷款70万，再交1%-3%的契税就可以了。
二手房总价100万，如果是次新房，那么评估价打9折，是90万。贷款要按照90万总价来计算，只能贷款63万。所以二手房首付需要：100-63=37万。
即使是不计算二手房的中介费、增值税、个税，二手房的首付就要比新房多支付7万。
实际上没有那么好的事情，中介费是很难避免的，至少要2%，那么还要加2万。
不想交增值税，需要房本满两年才可以。
不想交个税，需要卖家名下的唯一住房，而且房本满五年。
所以，一般情况下，二手房首付金额，加上中介费、税费，首付40%甚至更多是很正常的。
而现在北上广深的房价，即便新房首套35%的首付，也是动辄上百万，对于大部分老百姓而言，都要交齐父母辈的养老钱才能拿的出来，再加上5%以上也实在太过沉重，很多刚需不是不想买二手房，而是被高昂的首付逼到了新房市场中。
比起房子的总价，首付才是买房的最大门槛。
首付，才真正能考验家底，体现出六个钱包的实力。
所以，造成新房和二手房市场分裂的另外一个原因，就是首付的高低与额外的税费。
从付款方式来说，新房是easy模式，二手房是hard模式。
02，树立正确的认知
当我们细致分析了买新房和二手房的具体差别后，我们会发现，买新房和二手房的人，是完全不同的人群。
什么样的人更喜欢买新房呢？
1、首次置业的人，毫无买房经验
2、有“初房情节”的人，不喜欢要别人住过的房子
3、只能承担少量首付，需要多贷款的刚需族
这部分人，是买房群体中的绝大多数。也是支撑楼市最重要的群体。他们还有一个最重要的特点：没有购房经验，注定被开发商套路。
什么样的人更喜欢买二手房呢?
他们是两个只有少量面积相交的圆，分别是不同的市场，面对不同的人群。
这一点也是我在实际工作中体会到的。
我之前做房地产策划的时候，经常写很多楼盘的竞品报告。有一天，我问领导，为什么我们做了这么多竞品分析，都是新盘的，二手房小区很少关注？领导告诉我：新房和新房竞争，二手房卖家和卖家竞争，这是完全不同的两个市场。
好，请注意，接下来的重点：
假如一家开发商在某二手小区旁边盖了一栋新楼，二手小区的总价是100万，新楼盘的品质、所享受到的配套、学校资源等等，都和二手小区一样。那么开发商新盘的价格，定在什么范围内合适？
答案是120万左右。
由于房地产市场是垄断的，所以开发商以获取最大利润为目的，定价只需要考虑买得起房子的那部分人最大的承受极限即可。
该区域二手小区总价是100万，以首套房计算，那么实际支付的首付就要40万左右（上文已经说过）。说明该区域人可以接受的支付门槛是首付40万。那么新盘的首付支付门槛也是40万，按照首套房三成首付计算，总价可以卖到120万。
当然真实情况比较复杂，为了便于大家理解，这是一个简化了的市场模型。
这个案例要说明的结论是：正常情况下，同一区域品质相同的新房和次新二手房，差价在20%是合理的。（请注意这里是正常情况下，新房和二手房价格倒挂的问题，下文会具体解释）
你觉得很奇怪很荒诞吗？明明是同样的品质，同样的地段，新房就可以比二手房高出20%的价格来？
因为新房和二手房的市场不重合。
小白们完全不会意识到，他们要买的新房，价格120万，实际只值100万。
多出来的20万，是开发商做出的溢价。
这部分溢价，包括售楼处的装修费用、售楼小姐的工资、营销费用等等等等。
但实际上，120万的房子，一旦进入二手房市场，再转让立马要打八折。
买新房，就意味着选择了easy模式，easy模式也就意味着享受更简单的流程，更舒适的服务，付更多的钱。
03，新房和二手房的获利机会
看完第二部分，你会知道，在正常情况下，新房往往都有溢价，真正的成交价格，还是要看二手房市场。
那么，是不是新房就不建议买了呢？还是要根据具体情况而定。
这里就用到一个小技巧：看新房和二手房的价差。
上文提到：正常情况下，同一区域品质相同的新房和次新二手房，差价在15-20%是合理的。
在差价比较合理的时候，猫叔更推荐有经济实力的买家买二手房。
差价不合理的时候，要分情况讨论。
一手房的价格，是开发商自己定价，而开发商对楼市的敏感程度，取决于拿地成本、融资利率等等，他们是先知先觉的群体。而二手房的价格，掌握在上万个散户一样的卖家手里，他们对房价是比较迟钝的，后知后觉的。所以二手房的价格，会受到一手房的很大影响。
楼市上行期：新房价格-二手房价格>20%
往往大牛市到来之前，就有很多开发商疯狂拿地，提高新房价格了。这个时候二手房卖家是后知后觉，懵懵懂懂的，只有零星几个对价格比较敏感的卖家提高挂牌价格。所以，这个时候，新房价格就脱离了20%价差范围，比二手房高出了一大截。
请问这个时候，你要买新房还是二手？肯定是二手。因为新房价格已经涨上去了，二手正处于刚刚要启动上涨的阶段。
楼市调控期：二手房价格>新房价格
当房价上涨过快，楼市过热的时候，就需要调控了。而二手房市场，政府是很难调控的，因为是千千万万卖家自由定价，调控起来很麻烦。这个时候，政府要拿新房开刀，要求开发商一律不能随便抬高价格卖，给每一个楼盘设置一个比较低的“备案指导价”。
备案指导价是什么意思呢?新房只有拿到销售许可证了才能卖房，而想要拿销售许可证，就必须按照备案指导价格开盘。也就是说，政府要强行压着开发商让利。
所以这一阶段，新房的价格被压得很低。开发商没钱可赚，要么不开盘，要么绑定车位、茶水费、装修费多要钱。而二手房的价格要比新房高了很多。
这个时候，买入二手房，会有巨大风险。价差反常即为妖。当二手房比新房高的时候，要么新房价格涨，要么二手价格跌。
因为备案价限制，新房价格不能随便涨，二手价格一定会跌。
所以一定要买新房。
楼市下行期：新房价格-二手房价格<20%
当房价下跌的时候，新房和二手房会出现罕见的“抢客”现象，对市场行情敏感的开发商往往会抢先降价。去年下半年和今年开春，就出现了多个地区万科、恒大降价的现象。
这时候新房价格的利润空间压缩，而二手房市场卖家，更倾向于观望，而不是主动降价——新房降价了?大不了我等楼市回暖在卖，坚决不降价，哼。
所以此阶段买入新房又会比较划算。
好了，我估计很少有人会把新房和二手房市场分析的这么细致，希望大家多死点脑细胞，把里边的逻辑搞清楚。
对于猫叔来说，最大的努力就是宏观方向给一个楼市的大概走势，让你知道大概的实操过程，而真正的机会则是要靠自己去找出来。
不代表个人观点，只是感觉某些观点合理。
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