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【北美地产学堂】出租屋的收益超乎你的想象

【北美地产学堂】出租屋的收益超乎你的想象

作者: 房博士_美国房产投资 | 来源:发表于2018-11-19 01:20 被阅读34次

    我们是做房产翻新投资的。低价买入廉价房,翻新后就卖出去了。收益会在25%以上。但是,这终究是主动收入,如何可以有被动收入呢?

    带着这个问题,今天请教了朋友。 朋友跟我说,你为什么一定要把翻新之后的房子卖出去呢?你完全可以把房子留在手中,然后可以把下次需要买房的钱refinance出来啊。而留在手中的房子,可以给你带来高达20%的cash on cash return (现金回报率)。

    听到这儿,我瞪大了眼睛,说:

    虽然正现金流的房子,有收益。 但是房子收益也没有你说得那么高啊。

    今天朋友有心情,跟我详细解说了华尔街那般有钱人,虽然不喜欢掏粪,为什么还持有出租屋的原因。

    朋友说,你看,我们所在的地区都差不多,典型的美国中西部地区,每年城市人口基本变动不大。 按照通货膨胀率算,房子的增长基本上是3%左右, 租金增长基本上也是这个数字。

    假设你在这样的地区,买了一个正现金流的房子。首付25%, 贷款75%。 比如说20万的房子我们的投入是5万美元,银行贷款是15万美元, 每月的租金是2000美元。
    假设房产和租金的增长是每年3%。 一年之后,房子增值到了206美元。6000美元除以50K,我们的现金回报率是12%。

    另外,我们要考虑的,是我们每个月付房贷的部分钱,是要来支付本金的。假设 150,000贷款, 30年固定5%的利率。那么第一年第一个月要配的钱的总数是805.23,其中180.23美元回到我们的本金中。一年之内,我们支付的钱中,到达本金的钱有2,213美元。2,213美元除以$50,000美元,这部分的收益是4.4%。

    假设我们除了贷款支出外,水电, 修理,管理,税务,和保险等每个月的支出是600 美元,空置率是10%,那么我们每个月的租金收入是394.77美元,现金回报率是9.5%。

    把这三项加起来: 12%+4.4%+9.5%=25.9%。这部分钱还没有考虑到我们的租金收益其实是按3%增值的。

    作为股神巴菲特,每年的股票投资收益也就是20%左右。而通过房产投资, 简单地买入,持有加贷款,每年就可以让我们的钱达到25%左右的收益。如果再加上其中买廉价房,翻新获得的收益。第一年的收益会更高。

    听了朋友一席话,坚定了自己通过BRRR的方式获得财富自由的决心。

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