“不使用BIM的房地产企业是没有前途的”

上周末的晚上，小组汇报的Q&A环节。有人问我们：地产公司怎么看待BIM技术，他们会不会使用这个技术。我们小组内有两位在房地产企业工作的成员，就回答：

“我们不用，这个技术不划算，和我多要大几十万的设计费。”

而文章开头的那句话，就是我们老师听到答案之后的反应。

当时我们对老师的反应有些不理解，市场情况就是这样。

房地产企业特别是做住宅销售的企业根本不在乎BIM技术的使用。对他们来说只是徒增成本。

而持有物业用于租赁的房地产企业，也没有意识到BIM在运营方面的用处。他们会将运营等同于市场营销方面的运营。

而至于那些自己建设自己用的企业，大多数不属于房地产企业。

随后老师提了另外一个问题，“你们说，BIM是什么？”

是啊，这是第一堂课老师就说过的问题。同样是BIM，我们和老师的理解完全不一样。用两张图片可以较清晰地反应其中差别。

图1：我们眼中的BIM 图2：老师眼中的BIM

可以说，老师理解的BIM包括我们理解的范围，是广义的BIM。根据他的定义，BIM是一个关于建筑信息的数据库。做出的3D模型只是让建筑的信息开起来更直观。

而我们理解的是狭义的BIM，3D模型只是它的一种表现形式。我们过分强调能看得见。老师强调涵盖的信息。某种意义上说，我们说的不是同一个BIM。为了方便起见，以后的都用3D-BIM来指代狭义的BIM。

理解老师眼中的BIM，就很好解释为什么老师会说文章开始的那句话。现实情况是，对于专业从事房子生产的企业来说，他们已经有除了3D-BIM以外的所有数据（如图2所示）。可视化更多的是方便外行的买家理解即将使用的产品。

到现在，已经从本质上回答了为什么房地产企业不使用BIM技术。而我在没有相同本质之前，则是将房地产企业作为一个使用3D-BIM的用户，从使用者体验的角度来理解为什么他们不喜欢使用3D-BIM技术。根据用户体验公式：

用户体验＝（新体验－旧体验）－替换成本。

如前面分析，对于房地产企业来说，3D建模的BIM技术带来的新体验60分，传统管理办法的旧体验50分，而替换成本几十万起步。最终算下来，总的用户体验是负数，房地产企业自然没有替换的动力。

如果是非专业人士了解到这里就可以了。下面是更深入一些的分析。

从设计的角度

都说设计费用占总成本的30%，但是它决定70%的成本。事实确实如此，它是一切建设施工的源头。施工过程中的用料和工序以及投入使用后的维修和能耗都与设计有密不可分的关系。

在3D-BIM技术中，应用最广泛的优势是构件（可以理解为积木块）之间的冲突。比如设计的时候，两个本来应该平行的管子画在了同一个位置。但是因为2D工具的限制，很难发现这个问题。这个时候3D-BIM技术因为其可视化，就可以很好的避免这个问题。其次是基于3D-BIM模型做类似风洞实验的数据模拟。比如，模拟人在使用建筑物时的运动轨迹，从而更好地优化空间布局。

然而，对于现在已经标准化生产的商品房来说，其设计和施工的技术已经趋于成熟。因设计错误导致返工的情况已经在逐步减少。因此，新旧体验在这一项评分上持平。

从建造的角度

当3D-BIM技术与其他信息结合形成广义的BIM时。它可以为建造方提供工作面，人工，材料，机械等资源投入以及质量管控等方面的信息支持。这样就会在设计，业主，监理，施工方案之间形成一个以3D-BIM为中心的跨组织协同网络。借助一些信息管理技术，消除信息不对称，进而提高管理效率。在目前的实践中，都是通过会议的形式来消除信息不对称，这难免会消耗更多的管理时间。所以在建造的角度上3D-BIM技术略占上风。之所以说略占上风，是考虑到BIM技术的不成熟，以及在实际操作过程中的管理问题。毕竟BIM只是一个辅助工具，他只能传递信息，不是真的实施生产的职能。当操作工具的人反馈错误的信息，这个工具就无法判断是否出现问题。所以，最终的结果还是要依靠人为的管理。对于协调方面的管理效率提升有待进一步考证。主观上新体验多给5分。好吧，体验本身就是很主观的事情。

从销售的角度

新旧体验之间的差别可以用线上购物和线下购物的区别来划分。由于商品房的产品特殊性，影响其价格的因素很多。比如交通，商业设施配套，教育和医疗等公共设施配套，小区居民的财富状况，房子本身的楼层朝向等都对房屋的价格有影响。这些信息很难通过3D-BIM技术展现在消费者面前。只有亲自去看看才能比较详尽的了解到。此外，线下销售的好处在于体验更真实，商品房特有的沉浸式体验是虚拟技术无法比拟的。因此，3D-BIM最多是在销售中心做一个提升体验的陪衬。在销售环节旧体验比新体验多20分。

从运营的角度

对于将房屋当成产品来销售的房地产企业来说。几乎没有建筑物运营的工作。即便地产公司有自己的物业管理公司来接管服务。那也要取决于业主委员会的意见。业主委员会要更换物业管理公司，物业管理公司也只能退场。如果退场，3D-BIM的归属就成了问题。这涉及个人信息隐私泄露的风险。因此，物业管理只是一门生意，销售型房企没必要将过多的资源用在设备维修和能耗管理方面。在这一项上新旧体验一样。

从成本的角度

最直观的就是要增加设计费，而且都是大几十万起步。结合前面的分析，3D-BIM技术的优势并不明显。因设计减少返工的情况，在现有的管理体制下占比很低，约千分之一。仅有的管理成本，是隐性的，不容易测量。作为项目制管理的代表，建筑施工的参与方都是临时组织在一起的。新技术的学习成本高，效果预期差。因此，与直接增加的成本相比，作为管理者更倾向拒绝这项技术。

后记

我很喜欢这次课，我觉得这次汇报的精华在于老师要我们回答的三个问题：

“这个新技术将如何影响我的行业”

“这项技术会如何影响你的职业生涯”

“你可能会怎样使用这项技术”。

是这三个问题，打开了我探索BIM应用的一扇门，有很多可以深入挖掘的信息，比如，BIM技术在建筑物运营管理方面的研究。我很好奇它在商业，办公，工厂，娱乐，公共设施等建筑物的应用。据说，上海的迪士尼乐园就使用了BIM技术。再比如，从能量和信息的两条线索来理解BIM技术，它会带来什么样的改变。越是深入思考，越觉得这个技术在普及方面存在障碍。可是在全民大数据的时代，BIM提供的信息管理又有无限潜能。其实，不只是BIM技术，其他的事件一样适用前面提到的三个问题。这次课给我的最大启发是：遇到新事物，先不要着急否定。先思考上面三个问题。很可能因为自己的这次思考，让自己在未来免于遭受行业灾难。