我承认这时买房并不符合主流趋势，但我还是买了。
周一我在一个紧邻上海的三线城市买了一套投资公寓，本不在我计划之内的购房，却只花了一周考察，二天做了决定，我是怎么想的？
从今年国家颁布了若干租赁同权的政策后，一直看好未来的租赁市场，有时也会找个中介聊聊二手租赁行情，因而有了上周的一篇文章《投资是赚差价还是赚收益》。然而市场虽好，但是上海租赁市场正在公司化和中心化，个人参与的门槛越来越高，使得投资价值不断下降。
有了投资想法，现实中却根本无法操作。因而有时也会浏览了某个房产APP看看最新趋势，也引来了不少中介销售推荐项目。然而能入眼的不多，偶尔还能遇到几个实诚的中介推荐了一些房源，从财务数字上推导还是有吸引力的，但真实性还需要去验证。抱着了解的态度，上周随中介考察了一下长三角城市。
当然，对考察的过程不是很满意。微信联络人与看盘联络人不同。带看项目与预期严重不符合，并且一路想着灌注观念来抬高购房者心理预期。姐可是营销咨询出身，本质就是把自己脑子里的东西装到别人脑子里来养活自己。我还是第一次去看项目，基本功都已经做得比他们都详细了。玩套路是可以的，但还是应该有点技术含量在。
折腾了一天，看了2个知名楼盘和2套房源。在不考虑其他条件下，售租比233和208。对此项目中短期收益评级为一般，良好不足，离优秀更是遥远。投资条件不满足，决定放弃。
然而到了晚上，微信上一直联络的销售小伙来沟通，第一为白天所发生的沟通不一致行为作了合理的解释，第二推荐了同一个楼盘售租比近170的房源，并且很聪明地把一些卡住决策点的顾虑消除了。
投资应该是一件很理性的行为，最终让我决定在这个三线小城市买房的理由是
1. 城市基本面优质
属于目前国内少数人口净流入城市
（以2014年为基数）到2020年人口增幅29%；到2030年人口增幅50%
人均可支配收入增长潜力更大
（按照十三五人均收入计划推导）2020年人均收入较2016年增长18% 。过去几年这个城市的人均收入偏低，悲观预期是消费力不高，而乐观预期是未来增长潜力更大。
国家政策与地方政策共同发力
一个几年内能批复7条地铁的城市，中央政策及产业政策上明显有倾斜力，并且迁移出污染企业。
综上评估城市基本面之后，认可了这是一个可投资的城市。
2. 租赁市场增长可预期
（以1997年的香港与2017年的上海作为参照比，参照物取决于个人偏好）
年份 城市 城市面积 人口数量 人口密度 房屋套数 人／套
1997 香港 976平方 649万 6649 94万 6.9
2017 上海 6340平方 2400万 3785 410万 5.8
2017 项目 542平方（所在区域）130万（所在区域） 2398 无数据 -
三线城市总面积比较大，经济发展会呈现局部性特征，以公寓所在区域为对比，当前人口密度较高，经过10年的发展，在人均密度上可以接近上海平均水平，将来着这个区域的支撑基础会比较稳健。
（但是缺失该区域的存量和未来增量的房屋套数，人套比越靠近一线城市，租金收益值也将越靠近一线城市。）
对某个城市产生投资意向之后，基本面排查需要越详细越好。比如还可以从GDP增长率，地理如地震情况，气候如台风情况，治安如城市警力上排除很多有隐患因素。
由区域，地理，交通，项目定位，售租比等“否定条件”选出了若干项目之后， 还需要更多“肯定条件”来支持最终决定。
3. 杠杆是复利之外另外一个撬动财富的工具
合理使用杠杆的人才是真正懂得获取财富的人，而我不得不承认在这个意识上远落后同龄人。在计算5成贷款后房租收益可完全覆盖贷款，选择尽量低的首付和尽量多的贷款，可降低投资机会成本的损耗。因而列为肯定条件之一
考虑所有的美好事物之后，想一想最坏可能发生的情况。
4. 风险能在可控范围内
如何确保租金收益达到预期？回到城市发展潜力的角度再去评估是什么支撑房租价格。
如何确保收益稳定？以下回答应该为是
*是精装修交付；
*有资质好有知名度高的托管公司（这一点很重要，甚至可能成为否定条件）；
*托管周期有长短选择（3，5，10年）；当然如果有额外的精力，可以选择自己出租，但花费的时间成本则比较大。
*租金年度增幅不少于5%。如果承诺年度增幅达到8%托管10年，如果年度增幅为5%则选择5年比较合适。
*托管分成费用合理（如果选择固定租金，只需要考虑租金涨幅；如果有托管分成的，约定房租增幅需要另外计算。）
在评估风险在可控范围之后，列为肯定条件之二
在房地产近20年的牛市之下，固定投资项目仍然是卖房市场。最终我还是以接近预期的价格，但略低于预期的回报率定下来这套房源。从念头到付定也就只有一周，而这一周也是在固定资产投资上极有收获的一周。
本文是上篇方法论之后的实践文，仅做总结。非广告故不点名城市和具体项目。
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