案情：甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。甲将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。 甲的同事乙听说后，提出购买。甲表示愿意但需再考虑细节。乙担心甲将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证甲将房屋卖与自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权人一栏中只有甲的名字，双方草签了房屋预购合同。 后双方签订正式房屋买卖合同约定：乙在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。 甲找到丙作为保证人，并用丁的房屋抵押。丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋出租情况。 此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但甲还是瞒着李某与乙办理了房屋所有权转移登记。 2年后，甲与李某离婚，李某认为当年甲擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。甲抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。
1.本案中如果甲不履行房屋预购合同，乙能否请求法院强制其履行？为什么？
答：不能
预购合同是预约而非本约，根据《合同法》及相关司法解释，预约合同不能强制履行。5.8/7
答案：1、不能。2、理由是预约虽是合同，其目的在于订立主合同。预约合同一方不履行的，对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。但是，法院不能强制当事人签订正式合同。3、乙可以按照《合同法》第113条请求赔偿，也可以根据第94条请求解除合同并请求赔偿。
思路：顺便答出正确做法
2.甲未告知乙房屋已出租的事实应对乙承担什么责任？
答：应承担违约责任。
由于根据《合同法》规定，买卖不破租赁，即使乙取得房屋所有权，也不能在租赁期间内要求张某返还房屋。根据《合同法》94条，甲属于迟延履行，导致乙损失的，应承担赔偿责任。2/4
答案：1、甲应对乙承担违约责任。2、甲应说明买卖标的物上有负担的事实而未说明，违反了《合同法》第150条规定的“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”，在合同有效的情况下，应该纳入到违约责任中。
思路：瑕疵担保责任
3.如果甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权，预告登记将对乙产生何种保护效果？
答：预告登记使得乙具有房屋的优先购买权
根据《合同法》规定，预告登记后，所有权人未经预告登记人同意，又将物权转让给其他人的，物权不发生变动。0/5
答案：1、按照我国《物权法》第20条的规定，预告登记后，甲再处分房屋的，不产生物权效力。2、即乙对房屋的交付请求权具有物权性优先权，可以对抗所有的未登记的购买人。
我明明就说的这个意思，还给我零分←_←
4.如果甲在预告登记后第2天又与第3人签订房屋买卖合同，该合同是否有效，为什么？
答：合同有效，只是不发生物权变动。
根据《合同法》52条规定，未经预告登记人同意甲与第三人签订合同系真实意思表示且不违反法律行政法规效力性强制性规定，不违背公序良俗等，属于有效。根据《合同法》规定，未经预告登记人同意，出卖人又将房屋转让给第三人的，不发生物权变动。且根据《物权法》15条规定，区分原则，不发生物权变动不影响合同效力。5/5
答案：预告登记后，甲与第三人签订的房屋买卖合同有效，只是不发生物权变动的效力，如果甲不履行，将对第三人承担违约责任。
5.如果甲不履行义务，在担保权实现上乙可以行使什么样的权利？担保权实现后，甲丙丁关系如何？
答：乙可以向任意担保人行使担保权。
由于甲对乙的担保是混合担保，但又无自己作为债务人的物保，所以债权人乙可以任意向担保人行使担保权。
根据《担保法》及担保法司法解释：担保人丙丁只能向债务人甲追偿，不能互相追偿。2/8
答案：1、如果甲不履行合同义务，乙可以选择实现抵押权或者向保证人丙主张保证责任。2、无论丁还是丙承担担保责任后，都有权向甲追偿。3、丙丁之间构成混合担保，就丙丁之间能否互相追偿的问题，有两种观点：一是丙丁之间不能相互追偿。承担了担保责任的担保人只能向债务人追偿。依据为《物权法》176条：”被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。“二是丙丁可以相互追偿。依据为《担保法解释》第38条第1款：“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。”
6.甲擅自处分共有财产，其妻子李某能否也主张买卖合同无效？是否可以主张房屋过户登记为无效或撤销登记？为什么？
答：不能主张合同无效，也不能主张房屋登记无效或撤销登记。
首先，甲乙间买卖合同系双方真实意思表示，没有《合同法》52条认定的合同无效情形。其次，根据《物权法》106条，房屋为甲与妻子的夫妻共同财产，甲擅自处分系无权处分，但受让人乙系善意相对人，基于二者间有效合同，且已变更房屋登记，已经善意取得房屋所有权。故，不得被撤销。4/6
答案：1、李某不得主张甲乙之间的房屋买卖合同无效。依据《买卖合同解释》第3条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”无权处分不影响合同效力。2、不可以主张房屋登记过户为无效或申请撤销登记，乙可以善意取得房屋所有权。
思路：才发现《买卖合同解释》中有个这么直接的依据…
7.甲对其妻子李某请求所作时效抗辩是否成立？为什么？
答：不成立。
根据《民法总则》及司法解释关于诉讼时效的规定，夫妻关系存续是诉讼时效期间中止的法定事由。（4/4）
答案：1、不成立。2、由于双方为夫妻共同财产制，夫妻关系存续是诉讼时效期间中止的法定事由。李某的请求诉讼时效尚未经过，甲的时效抗辩不成立。
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