过去一年，在宏观经济稳中向好和消费更新的影响下，成都整个城市的商业地产焕发着别样的魅力：2018年，成都全年新增商业体量达110余万㎡，诸多品牌商相继看好，亦有200个首进品牌，市场活力持续走高。在商业持续供应、存量升级等因素叠加影响下，成都商业地产进入新的探索和发展阶段。RET睿意德基于此进行数据整理及研究，发布《2018成都商业地产盘点与2019预测》，剖析2018年成都商业地产表现，预测2019年市场趋势。
Part1：2018成都商业地产盘点
整体经济稳中向好，营商环境持续改善
2018年前三季度，成都市实现地区总产值（GDP）10803.1亿元，同比增长8.1%。全市经济稳中向好，聚焦产业升级高质量发展且取得新进展。全面落实和跟进2018年成都市政府工作报告要求，大力推进重点领域改革，供给侧结构性改革取得实效。科技、高新、创新性企业得到发展，经济结构呈现多样性发展。截止2018年10月，成都市社会消费品零售总额达到5571.4亿元。随着消费结构不断升级，消费对经济增长的基础性作用增强，为商业发展创造潜力和后劲。
2014-2018年前三季度成都GDP及同比增速
数据来源：成都统计局
2013-2017年成都三大产业占GDP比重
数据来源：成都统计局
品牌商持续看好，在蓉布局全面开花
在RET睿意德联合德勤、南洋理工发布的《2018中国商业地产活力40城报告》中，成都位列第四，商业零售市场受品牌商持续看好，规模逐渐增大，同时消费市场潜力进一步被释放。作为时尚休闲之都，成都仍是各大快时尚品牌重点布局的城市之一，同时在短时间内完成由重奢、快时尚主导的格局向轻奢转型。预计2019年1月，随着Goyard在成都国际金融中心开业，成都将优先于北上广深，率先完成四大小众奢侈品品牌的布局。随着新零售的不断发展，集话题和流量于一身的新零售品牌继续抢占成都市场份额，喜茶、奈雪の茶等均开出首店，成都已是名副其实的网红打卡圣地。
2018年中国商业地产活力40城排名
2015-2018年首进成都的品牌数量
单位（个）
数据来源：品牌官网及综合数据整理
代表性快时尚品牌成都布局门店
单位（家） 截止2018年10月末
数据来源：品牌官网
成都轻奢品牌布局（部分）
数据来源：品牌官网
2018成都代表性新零售品牌成都拓展情况
单位（家）
数据来源：品牌官网
2018代表性网红茶饮品牌成都拓展情况
数据来源：品牌官网及综合数据整理
路网基本全面成型，城市迈向轨交时代
2018年城市轨交10条在建，其中地铁1号线三期、3号线二三期及有轨电车2号线相继开通，米字型骨架初步成型，其余线路计划于2020年前陆续开通运行，届时将形成"米+环+放射"的运营线路，贯穿全域带动区域内商圈氛围。成蒲快铁、成雅铁路于近期开通，构筑成都市域半小时快铁交通圈，周边多市县进入高铁时代，推动沿线经济协调健康发展。
成都在建轨道交通路线
数据来源：成都地铁官网
城市轨交第三期建设规划（2016～2020）示意
数据来源：成都地铁官网
成蒲快铁示意图
数据来源：成都铁路局官网
商用成交集中三环外，商业多中心格局初现
2018年成都涉商地块成交市场趋于理性，运行平稳，截止2018年10月，总成交105宗，较2017年小幅下降，流拍11宗。从成交区域看，未来供应集中在三环外，其中双流区和天府新区为成交大户，位列成都区域商用土地成交前两位，五大主城区成交量相对较低。从商业用地成交面积段来看，主要集中在1-5万平方米，开发商拿地更加谨慎。在城市严控的管理上，预计未来土地供应将进一步放缓。随着城市向外围扩张，商业需不断满足新区的新增人口，近郊和远郊商业项目得到一定发展机遇，未来将呈现多商业中心格局；另一方面，城市中心无大体量商业用地供应，供应及需求相对有限。
2018年1-10月
成都商业/办公用地成交地块面积分布（宗）
数据来源：成都统计局、国土资源局
2018年1-10月
成都商业/办公用地成交地块面积分布
数据来源：成都统计局、国土资源局
2018年1-10月
成都商业/办公用地成交地块面积分布
数据来源：成都统计局、国土资源局
集中商业稳定供应，保持较强的市场活力
2018年新开业购物中心及商业街区14个（商业面积≥3万㎡），带来110余万㎡的新增供应，与2017年同比持平。新开业项目以5-10万㎡的中型项目为主，占比为40%，布局上集中分布于中心城区，占比达60%，其中包含多个10万㎡以上的大体量优质项目，持续为市场注入活力。近郊及远郊则以中小型项目为主，伴随住宅郊区化趋势，作为社区配套商业。
2018年新开业项目面积分布
数据来源：综合信息整理
2018年新开业项目区域分布
数据来源：综合信息整理
2018年10万㎡以上新开业商业项目
数据来源：综合信息整理
Part2：2019成都商业地产趋势预测
一、存量市场改造及升级或将成为激活商业的重要节点
经过多年发展，成都的商业格局基本尘埃落定，截至2018年底，核心商圈存量规模达330万㎡，整体存量超过1000万㎡，多个项目延期开业，如伊藤468店、泰合国际财富中心等。中心城区潜在供应不足，核心区优质土地资源日益稀缺。随着消费者需求升级，六大商圈多个代表性项目，或尚有一定竞争力，出于市场压力带来的危机感，纷纷进行业态调整升级，如金牛凯德、锦华万达等；另一方面则以传统百货业态为代表，硬件老化，缺乏对消费者的吸引力，流量不足，亟待全面改造更新。因此，预计未来几年，中心城区存量改造项目将不断出现，通过旧物业升级以及后续经营方向的更新，实现存量资产的盘活。
二、数字化基础设施及精细化运营或成为新商业标配
近年来消费升级持续发酵，传统商业经营模式面临同质化困境，围绕当下消费者需求进行精细化运营，回归商业本质，成为必经路径。各大运营商亦开始应变之举：①随着中产阶级的扩大以及代际更替带来的消费主力军年轻化，瞄准细分人群及其生活方式进行精准定位，通过主题化亮点打造，实现多重消费场景，提升个性化消费体验；②强化内容运营，进行艺术、文化加持，通过例如IP植入、跨界复合等方式，提升项目价值感，契合消费者社交及个性、潮流等精神层面的需求；③移动互联网时代，商业的全面数字化是必然选择，捕捉互联网化、数字化的发展机遇，以数据化、智能化硬件为依托，认知消费者，升级服务细节，打造数字化平台，增加消费黏性，最终实现线下门店销售业绩突破。
三、品质化和个性化品牌呈爆发式增长
成都商业同质化竞争激烈，各商业体的定位开始出现更明显的个性化和标签化，业态创新和个性消费将是特色项目发展的常态。消费者开始更加注重精神层面的需求，品质化和个性化的品牌更能够打开市场，并得到消费者的关注与热捧，此类品牌未来将呈爆发式增长。
四、TOD项目预计增加，TOD模式成热点
2018年堪称成都TOD元年，伴随城市轨道交通建设同步加速推进，多批次TOD项目启动招标，TOD发展步入新阶段。首个引入TOD模式的综合体项目首开·龙湖西宸天街已于2018年12月21日正式开业，后续将有多个重点项目亮相，实现大成都范围全面布局。通过借鉴日本、新加坡及欧美成功案例，有机结合"公园城市"与"站城一体化"发展概念，实现城市功能高效融合与城市价值提升，改善市民生活品质，吃喝住行娱，一站解决，开发营造新经济场景和消费业态，为商业发展带来新的机遇和可能性。
五、全面网红化，"会拍照"的购物中心成为主流
消费者对场景化和体验化的需求增加，也是年轻人对"生活艺术化"尤其"日常生活审美化"诉求的延伸，更多的购物中心设置网红拍照墙或装置，增强交互与体验。首开·龙湖西宸天街开业便以花重锦官为主题，打造垂直动态花卉拍照墙，吸引大量到访，燃爆朋友圈。不论是成都IFS、远洋太古里等强劲的商业中心，还是近两年开业的鹭洲里、成都悠方Ufun、中铁建186MALL等，都在积极"网红化"。未来，"会拍照"的购物中心将呈主流发展趋势。
2018年，成都已荣登开发商青睐城市全国第三名，品牌商青睐活力城市全国第三名，拔得新一线城市头筹，"中国商业一线城市"的标签实至名归。我们相信在科技的高速发展与文化的包容下，成都这座城市将向全世界创造更多的惊喜，为中国商业贡献更丰厚的价值。
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