簡單說說在美國買房的101,都是些最基本的信息,所以叫101
1. 基本要求
在買房之前,基本需要以下一些條件。
a. $,錢。如果cash down,就是全款,那後面幾條都不用看了。拜。對於大部分人,不是cash down,是貸款的話,一般的要求是購買房款的20%作為首付,當然不能只有20%的錢就去買房了。因為房屋買賣還要中介費用,裝修,有些lender還需要首付之後仍然有一定數額的存款以降低還款不利的風險。所以一般來講,25%左右就應該肯定沒問題了。
b. Credit Score,信用分數。這個對於來美國時間短的人可能有些麻煩。因為即使分數不低,但是並沒有超過幾年(一般是3年)的信用記錄,所以仍然不容易拿到貸款或者好的利率。信用分數如何保持和提高,網上有很多文章。請有買房的打算之後,至少花半年的時間刷分保證足夠的分數。一般740以上能拿到最好的利率。如果30年的種種貸款(30 fix, 5/1 ARM, 7/1 ARM)因為信用分數拿不到好的利率的話,通常15年的貸款會拿到。如果還貸能力強,可以考慮這樣操作。
c. Pre-Approval,預審理,貸款的話,需要找銀行做一個預審,問的問卷通常很簡單,大概就是幹什麼的賺多少錢,家裡的情況。也不會特別細的檢查你所說的內容。這個可以找任何銀行做。然後他會問你你想做多少錢的預審理,比如貸款60w,他會根據你給他的數字告訴你能不能通過。通常預算和還貸能力相當的話,都是沒問題的。
d. Agent,中介。這個我認為對於第一次買房的人,是非常重要的,一個好的Agent能夠幫你解決很多在買房過程中遇到的問題。而且會教會你知道自己到底喜歡怎樣的房子。推薦大家選擇中文的Agent,好處在首先他們會更了解中國人對房子的需求。一些細節比如風水,他們也很多能給出比較簡單的意見。而且中國Agent更誠實會告訴你關於學區房的細節,畢竟這是幾乎他每一個客戶關心的東西,而美國的Agent通常不會主動提這方面的內容。再有就是中國的Agent通常返點比較高,我見過70,80w房子,只收3000塊錢的。這是什麼意思呢?買房的費用裡面,中介費是需要賣家出的。就是說賣家要負責買房中介和賣房中介的兩份中介費,這個費用要求是每位房子成交價的3%。但是買房的中介拿到3%之後,處於吸引顧客的目的,會返其中的一部分給買房的人。這個根據每個地方的競爭激烈程度不一樣,有返1%的,有1.5%的,有2%的,也有更多的。選中介主要還是根據口碑,1%通常也就在幾千塊錢,所以不要為了幾千塊錢錯過了自己喜歡的房子。
這些都有了,就可以開始了。
2. 定價。
房子買多少錢算不撐呢?通常的共識是20%首付的話,房價是家庭收入稅前薪水四倍不會有壓力。還有根據貸款和收入比例來的。稅後收入,各項貸款,房/車什麼加起來,不要超過1/2。當然,買房了要住那麼多年,所以一開始稍微撐一點無所謂。不要相信zillow之類的網站的估價。他們的算法非常不科學。好比一個房子花了10w塊錢更新廚房,zillow是一分錢都不會給你算進去的。
3. 看房。
看房的過程可長可短,以一個一般地區來講,基本規律都相仿。公式通常就是地價+房價。當然有時候也有其他的因素,比如view。看房的主要網站是zillow和redfin。還有當然就是Agent給你的list。最好還是自己找不要讓Agent找,畢竟自己清楚自己喜歡什麼房子。房價主要看以下幾條:
a. 學區。好學區的房子,貴過壞學區的房子。如果一個平均地方收入高,學校普遍又不盡人意的話,那就更明顯(矽谷)。學區可以去greatschool.net去看。通常不要有低於9分的。最好是3個10分那就是很好的學區了。當然,還有就是學校的水平到你賣房的時候也會變化的,比如一個地方剛有大量的高薪的工作,那學區一般會提高。多了解那裡住的人的組成有利於知道學校水平的變化。
b. 交通。這個很好理解,離大公司,大城市越近的地方,通常價格越貴。
c. View。景觀。這個國內還比較少談到,但是在美國很大差別。可以算在這條裡的是water front(湖邊海邊宅),這種房子一般算法是水岸沿線長度乘以水岸線單價+地面積x地單價+房屋面積x房單價。而房單價,通常是同樣社區不在湖邊沒有任何view的兩到三倍左右。另外,不在湖/海邊但是能看到湖/海的房子,叫lake view / ocean view。這種房子通常會比沒有view的房子貴很多,貴多少也根據view有沒有被擋住,是不是desired view之類的來算的。還有就是Mountain view,在各種山頂的房子通常會有更高的價格。最後就是Golf View。Golf球場旁邊的房子,雖然價格差別不會太大,但是經常非常好賣,因為Golf球場一般所在的地方都是比較好的社區。
d. 年限。美國人並不是很熱衷於買新房,特別是在已經開發了很久的城市。首先一個原因是新房通常意味著社區不成熟,比如附近學校是新的,沒有什麼配套設施,超市,醫院等等。而仔細觀察也不難發現,一般一個地方最貴的地方幾乎沒有新房的。美國房子建造質量最好的我認為是80年代-00年代附近的。因為當時房價還沒有像01年泡沫之後飛增,貸款利率很高,所以大多數builder建造會比現在用心很多。當然,房價來講,都是越新越貴。如果不是特別熱衷非是新房的話,可以多很多選擇。
e. Builder,建築公司。好的builder的房子會比差的builder貴很多。私人builder,不是公司的,也有不同的級別,有專門做豪宅的,有專門做相對廉價的房子的。比如西雅圖附近的Quadrant,就是做相對廉價房子的。建築質量通常不如更出名的builder,所以平均價格也相對低很多。這個一般買房的Agent會幫你了解builder的聲譽。不要忘了看房的時候問一下誰是Builder。
f. 小區裡的位置,Cul-De-Sec(死胡同),這種房子是美國人比較喜歡的,原因是在死胡同路裡面,除了住戶不會有車經過,對於有小孩的家庭更安全。小孩在外面玩,直接圍起來就不用擔心安全問題了。
g. 其他影響因素,有一些是要考慮到避免的。
g1. 靠近高壓電線。這個仁者見仁,一般來講普遍認為200feet之內是不宜居住的,對小孩的身體不好,也有人認為無所謂的。可以去Amazon買一個量電場的表在附近走走量量看就知道影響多大了。還有,這裡所謂的高壓線,都是那種像變形金剛一樣的鐵的電線桿的高壓線,普通木電線桿的一般都毫無問題,而且那個到處都是。
g2. 靠近高壓變電廠。對健康危害最大的一種。在人口密集的地區,有很多房子就建在高壓變電廠後背,通常很難買。
g3. 靠近高速公路。一般來講離高速500feet會對健康有影響。另外就是可能帶來的噪聲問題。美國有10%的房屋建造在高速公路100米之內。直接面對著高速的房子就不要碰了。
g4. 背靠大路。和高速公路類似,但是這個主要是噪聲問題。特別是由上下坡的忙的馬路,每天要到很晚才能安靜下來。還有就是安全,如果家門正對著忙碌的大馬路,有小孩什麼的會比較危險。
g5. 味道,比如矽谷的Milpitas,有垃圾場,所以會有比較難聞的味道。還有比較小灘的pond附近,也容易有這個問題。
g6. 靠近監獄什麼的。不過美國人不在乎靠近墓地。通常還認為因為是宗教場所,所以比較安靜所以會更喜歡。但是普遍中國人都不喜歡靠近墓地的房子。
g7. 風水。這個就不說了。並不影響價格,只是賣給老中的時候會比較麻煩。
選什麼樣的房子,那就絕對是仁者見仁了。基本上,美國的房子分為2 story(兩層房,一般main level為family/living/kitchen,樓上為臥室),Multi-level(分層房,門在中間,main level有廚房客廳等,臥室和family room要上樓和下樓),Split-level(上下隔離式,通常見於山多不平的地方,就是門在中間,進門之後樓下要下樓,樓上要上樓)rambler(一層平房)。新房漸漸拋棄split-level和multi-level的設計了。所以相對他們也不是很受歡迎。老人喜歡rambler,而且rambler房間顯得更大。2 story是最大的,也是最讓人喜歡的。很多房子還會有basement,一般basement的房子單價會比較低,因為basement的空間相對於main level和以上要便宜。
房子盡量選擇open design的。不要每個房間分開的比較隔離。讓人家覺得很壓抑。有挑高設計的也是受歡迎的feature之一,特別是主臥,如果是挑高設計特別受歡迎。房型流暢,方正。這些都是比較容易受歡迎的房子。不要選擇房間layout特別奇怪的房子,雖然有可能你覺得正好這個layout滿足了你的某些要求,但是以後賣房的時候因為特別的設計會不好賣。賣房的基本要求是能迎合最多人的口味,所以買房也如此。
4. 買房。
看上了!那就要買房了。一般買房如下幾步。
a. 下offer,給對方報價。對方如果還價,會高幾次。就一張offer單兩邊不停在上面劃掉,寫新的,重簽字。這個過程什麼都可以談,只要你心裡舒服。但是不要把對方搞到不舒服。直到雙方都滿意。如果都滿意了,就進入Mutual Acceptance了。也就是說這個房子在公共記錄上的狀態不再是Active,而改成Pending了。這個時候賣家不會接受任何其他人的報價,一旦Pending,通常要求買方給賣方寫一張Earnest Deposit,通常幾千塊錢或者一兩萬,看誠意了。意思是說如果我無緣無故跑了,這個錢歸你了,但是我不跑,你不能跑了。這個錢最後會算在房款裡面的。
b. 驗房+估價。一個是給自己的,一個是給銀行的。驗房的時候發現的問題,和賣家協商,可以通過給錢的辦法,也可以讓賣家直接修好。這是最後跑掉的機會,如果這時候心裡犯嘀咕不想買了,可以用任何理由跑掉,甚至說我驗房了知道鄰居有姓王的,我不能接受,我小學被姓王的欺負過。都可以。估價是銀行的要求,因為銀行需要知道,你們不是用一個10w的破房子貸款100w然後幹別的去。如果估價遠遠低於成交價,銀行只會貸款80%的估價。其他的款數需要買家自己補齊。
c. 貸款。剛才已經談到一部分了。這其實也是可以跑出來的步驟,但是很少人在這個環節亂搞(為了跑掉故意不給銀行足夠的材料)。因為可能會影響下一次放款。美國是世界上少有的可以做30年fix貸款的。但是如果你有規劃在5-10年內換房子,那完全可以做1/5ARM或者1/7ARM,就是說30年貸款,但是固定利率前5或7年,之後根據當時的政府利率,變成浮動利率。通常5年的ARM,7年內賣房/Refinance都划算。7年的ARM,9-10年內賣房/Refinance都划算。貸款要和貸款中介談。中間選好用哪種貸款,然後鎖利率,然後就按照這個利率貸款。Closing cost是指貸款中發生的費用,包括給銀行的費用等等,通常貸款的時候不要買任何point(就是付1%的貸款額用以降低利率),因為貸款到mature之前,有好多機會會重新做refinance,你付的point,就付之東流了。貸款利率的查詢,看Zillow和Bankrate.com。
d. 貸款也下來了。那就等close了。通常從mutual acceptance到close,是30天。也有因為種種原因,比如貸款做得慢啦之類的,拖到45天,60天。其實每多一天,對賣家都是不利的。因為買房旺季就那幾個月,如果最後買賣流產,對賣家影響很大。
e. Close了!那就搬進去,換把鎖,去郵局改地址。去主臥生孩子去吧。
另外,買房的旺季是每年的春天,原因是因為學生9月份開學,暑假很長。通常家長會選擇在暑假前後換房,這樣搬家之後孩子就可以去新學校學習了。秋天冬天成交量少,房價也相對較低。買房不要著急,永遠沒有dream house。但是如果真的看到自己非常喜歡的房子,條件允許的情況下果斷拿下。不要優柔寡斷。祝你成功。
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