【要尽快建立自己的人生自律】

投资人的人生其实挺枯燥无味的，你觉得的人生自由：阳光、沙滩、比基尼、荒漠、公路、驿站……在多数投资人看来，都是浮云。因为不管是深圳的大鹏也好，美国的夏威夷也好，巴黎的香榭丽舍大街也好，对他们来说只是换了一个地方看书，换了一个地方思考而已。

自律的人生，基本都孤独。

不信你看巴菲特，人类目前首屈一指的投资人。老人家89岁了，每天还是早早起来，吃个汉堡，开自己的小车（林肯城市，一点也不奢侈，就是个代步车）去办公室，几十年如一日的五份报纸，每天几份财务报告。然后和他的老搭档，老朋友芒格聊聊天，谈论谈论近期的动态。这么多年了，他依然坚持给股东写信，向他们汇报一年来他们每一分钱的走向，收益，未来一到两年，公司会怎么做，会怎么回报股东们。几十年如一日的人生，就是投资人的人生。

美国看股市，中国看楼市。买房也要尽快建立自己的纪律。我个人认为，买房就是一笔账，只要账能算的过来，资产应该进行全球化的布局。

1、 国家

选择一个国家是我们进行全球化布局时应该优先考虑的问题。这里的纪律是，第一，必须是政治稳定，经济繁荣的国家。这样的国家有中国、美国、英国、法国、德国、瑞典、瑞士、挪威、丹麦、日本、新加坡、加拿大、澳大利亚、新西兰。第二，周边安定，中长期没有战乱威胁的国家。所以，韩国、越南、老挝、柬埔寨、泰国这些东南亚国家虽然看起来欣欣向荣，却不是地产投资这种不动产投资的优秀标的。第三，民族包容性相对较强的国家。这个和第一条其实很类似，因为一个国家的政治越稳定，经济越繁荣，开放性和包容性就越好。所以，东欧的一些国家，我没有举例。

2、 城市

一定要选有明显标签的城市，最好是举行过奥运会的城市。这样的城市有北京、上海、广州、深圳、香港、东京、大阪、伦敦、巴黎、纽约、华盛顿、芝加哥、休斯顿、旧金山、温哥华、悉尼、新加坡等等。比如，北京是中国的政治中心、文化中心、经济中心；上海是中国的金融中心；深圳是中国的金融创新中心、科技创新中心、现代物流中心；东京和大阪是日本的政治中心、文化中心、经济中心，亚洲金融中心；华盛顿是美国的政治中心；纽约是美国经济中心、文化中心、世界金融中心；休斯顿是美国航天科技中心；等等。标签就是品牌，就一定会吸引相对垂直领域的各类人才，而高素质人口的净流入，就是不动产增值的最核心基础。

3、 板块

板块就是一个城市对自己生活和工作场地的规划，越是交通四通八达，越是高楼林立，投资价值越高。因为城市的核心价值是效率，单位面积内积聚的尖端人才越多，信息交流越是便捷，效率才越高。这里用深圳南山的深圳湾、科技园、前海，福田的福田中心举例，这些地方，城市建筑的天际线高耸入云，人们脚步匆忙，地铁站内人头攒动，摩肩接踵——有人的地方才会有各种各样的需求，需求就是商业价值。

4、 产权

交易就会产生成本，资金成本+时间成本，不动产，不是真的不动——如果某一种资产只有价格，却无法流通，这种资产是绝对不能碰的。不动产真正的价值并不来自附着于其上的一砖一瓦，一草一木，而是土地及土地的属性。以中国为例，土地分为住宅、商业、工业、教育、医疗等用地。住宅用地的使用年限是70年，70年后补交地价，使用年限自动续期。其他土地的使用年限从30-50年不等，在商业、工业（产业）等土地属性上盖的类居住功能用房，就属于有先天缺陷的产品。那么其使用成本（商水商电），交易成本（营业税及附加税、土地税、个人所得税、印花税、契税、增值税、交易手续费）比健全的产品要高昂得多得多。交易成本的上升，就会限制产品的流动，其价值，自然会大打折扣。

5、 配套

越是高楼林立的地方，商业配套越是齐全。在所有的城市资源配套中，交通、教育两项占最高分。交通意味着效率，而效率在刚刚已经讲到，是城市的最核心价值——牺牲效率来提升居住品质，一定是伪命题。高等级的标的，一定是效率优先，兼顾其他属性的。人类是群居性动物，社会性动物，人类在进入社会之前，需要经过长期（18-22年）的刻苦专业化训练，塑造他们正确的价值观，核心技能，教育尤其是精英教育从古自今都是稀缺资源。所以，优质就近的教育配套直接为标的物赋能，提升标的物价值。至于其他的居家商业生活配套，健康，医疗，金融服务等，摆在交通和教育的后面。

6、 其他

标的物的楼龄，小区环境，小区设施，户型设计，室内装修，装修材料……这些是土地附着物上的附着物，次要中的次要，只要不是空鼓开裂渗漏就行。加减分项有限，可以忽略不计。

进行不动产的投资，最怕的是本末倒置，用眼睛看其他中的其他，次要中的次要，但是却忽视了交通、教育这两项核心配套，无视产品属性，更不关心规划和城市的标签。这样的投资，想要成功，真的很难。