未来该不该投资房产

一、关于中国房地产的一系列重要问题

（一）房价是炒起来的吗？中国房地产有泡沫吗？现在还能不能买，买了会不会成为接盘侠呢？

这个问题其实不难回答，如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回调的。比如说像温州，像鄂尔多斯等少数几个城市，它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好，即便是在房地产严格调控的背景下，房价也非常地坚挺。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。

这些年房价上涨的本质原因是：

1.这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律；

2.我国房价还有很大的上涨潜力。这是我国目前的发展阶段决定的，你通过看一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。那么随着经济的进一步增长，城市化的进一步推进，房价还会有大幅的上升。我给你打个比方，你现在回头看十几年前的房价，会发现非常非常地便宜，那么同样的道理，如果你十几年后回头看今天的房价，也会发现非常地便宜。

（二）国家已经调控房价了，后续还会上涨吗？

我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。注意，我再强调一下，是“过快增速”。为什么呢？房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。

而我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢？

原因还是我国较快的经济增速，中国房价涨得这么凶，根源还是在我们的城市化推进得比较快。

因此，投资房产，更多的是投资中国未来。

二、买房的意义

（一）满足刚需

“先上车原则”：也就是要先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站票，避免被列车抛下。为什么这么讲呢？中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。

一个常见的误解是很多人以为，买房自住需要一步到位，房子要够大，位置要够好，那么挑来挑去，找不到完全满意的就被耽搁了。然后就看着房价接着上涨，越来越买不起，后悔不迭。怎么办呢？其实就是先上车，先买个买得起的小房子，那么随着小房子的增值，你可以找机会再换大房子，这样就上了车，跟列车一起前进了，就不会被抛下了。

（二）改善财务

房地产作为一种非常重要的资产，在家庭财产中占有绝对的比重，这时候，你不仅要考虑它改善居住这个属性，更应该考虑它改善你家庭财富这个重要的属性。

过去十几年，但凡买了几套房子的人，家庭的财产状况都得到了大幅的改善。

现实当中，还有少数人，只看到买房的负担，而没有看到房产的资产价值，那也是不对的。买房早期是有负担，有首付，有月供的压力。可是没过几年，这个房屋的租金就会超过你的月供，这时候你都不需要额外地付月供了，这个房子就是你纯粹的净资产了。所以，改善买房改善的不仅是居住，更重要的是改善你的财富状况。

三、如何选房？

（一）选房时机，现在买还晚不晚？

不晚：

第一条理由，房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象。根据统计，从1946年到2016年这70年间，全球14个主要发达经济体的房价，累计上涨了90多倍。扣除物价水平之后，还涨了4倍多，所以房地产保值增值的属性是实至名归的。

第二条理由，就是我国的发展所处阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。

目前我国的收入水平只有美国的1/7，只相当于日本上世纪70年代的水平，或者韩国上世纪80年代的水平，上涨的空间还很大。而且，昨天我已经告诉你了，经济增长是房价上涨的根本因素，世界范围内的经验已经证明了这一点。

我国目前的情况是什么样的呢？我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远远没有完成，人口基数还很大，老龄化还刚刚开始，那么经济增长红利、城市化红利、人口基数红利这三大红利就共同构成了我国房价上涨的坚实的基本面。所以，在可以预见的将来，中国经济的增长潜力仍是支持房价上涨的一个根本因素。

第三条理由，就是全球范围内的资产荒。

二战以来，全球经历了长期的经济繁荣和和平稳定，在这段时间里，全球积累了大量的财富，这些财富都是要寻找投资渠道的。可是，投资的机会就这么多，可买的资产越来越少，怎么办呢？房地产作为稳定的安全资产就越来越受到追捧，资产荒也是支持房地产持续繁荣的一个根本原因。在未来，只要不发生大规模的动乱，大城市的房子作为安全资产，还是还会继续受到追捧。

（二）买房原则

第一，就是要尽量少付首付，多用贷款。一般情况下，付一个允许范围内的最低首付就可以了，这样的安排可以减轻你早期的支付压力，而且还可以帮助你对抗未来的通胀。

比如说通胀高的话，10年后付的100万只相当于现在的50万，这样子，你一下子就省了50万。

第二，不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长，这样也是可以帮助你减轻近期的支付压力，而且可以帮助你对抗通胀。简单说，就是要把支付尽量往后推迟。

第三，地段，地段，地段。就是尽量买城市中心的房子。买房的时候，你可能面临这样一个两难的选择，一是买城市中心的小房子，这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子，这种房子往往是大一点，还便宜一点。

这时候你应该怎么选呢？你就应该记住稀缺原则，房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。那么远郊的房子，往往离这些稀缺资源比较远，房子的升值的空间可能会小一点。如果你有选择的话，尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。实在买不起的话，你也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。

那么随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

（三）投资原则

假如是投资买房，这时候，城市的发展潜力就是你首要的考量。决定城市房价的八大要素，供你买房参考。为了便于你理解和记忆，我把这八大要素分为两类：第一类是“常见的已知要素”，第二类是“不常见的关键要素”。

先来看常见的已知要素，这四个要素分别是：第一，城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）；第二，人口流入；第三，人均收入（用职工名义平均）；第四，土地供应。这些因素在有关房地产的讨论中，你会经常看到，代表着一个城市的发展水平，人口吸附能力，收入水平和住房供应，都是影响房屋价值的重要因素。

这些因素虽然常见，但是它们的重要性你不要低估。

比如说城市规模，是影响房价的最重要因素，这一条虽然简单，但是非常重要。为什么大城市房价高，小城市房价低呢？因为一个城市的规模，是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标，再加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多。

再比如，人口流入这一条也非常重要，一个城市外来人口多，房价就高。北京、上海、广州、深圳这些大城市，就不多说了，房价很高，外来人口也很多。

除了这些人们熟知的大城市，还有一些中小城市的人口流入也很多。比如说，珠三角的东莞、佛山、中山这三个城市，虽然是中小城市，但是地处粤港澳的大湾区，区位条件非常好，工业基础也好，发展潜力大，那么就吸引了大量的人口流入，这些城市的发展潜力和房产保值增值的潜力都非常大。

刚才说的是四个常见的“已知因素”，我们来进一步说说四个不太常见的“关键因素”，了解这四个因素非常关键，可能会成为你选择城市的胜负手，这四个因素分别是：

第一，儿童数量的增速。数据分析发现，一个城市学龄儿童的增速越快，房价就越高，房价增速也越快。比如说这些年深圳的房价涨得非常快，除了刚才说的原因之外，还有一个重要的原因，就是深圳的学龄儿童的增速是全国最快的。有多快呢？过去十几年，深圳的学龄人口增长超过300%，不仅是全国最快的，而且比第二名厦门多2倍，比第三名北京多3倍。这样一来，你就明白为什么深圳、厦门、北京这些城市的房价涨得那么快了。如果家里有个小孩要上学的话，买房就变成了刚需，你就不会再犹豫。而且买了之后，其实是一举两得，不仅解决了孩子的上学问题，房产还增值了，你绝对不会后悔的。

第二，上市公司的数量。这一点非常有意思，一个地区上市公司的数量是这个地方经济活力的一个重要指标。你知道，我国的公司上市是非常困难的，要过五关斩六将，耗时好几年的时间，而且最后，还要过一个叫做发审委的那个会。你经常听说是“每5家公司过一个”，或者“每6家公司过一个”，上市之难由此可见一斑。一个地方，如果上市公司数量多的话，就说明这个地方的公司质量好，经济活力好。

数据显示，上市公司最多的省市分别是广东、浙江、江苏、上海，然后是北京、福建、山东、湖南，这8个省市也是经济比较活跃、房价上涨潜力比较好的地区。

第三个要素，财政收入。财政收入这一条也很重要。为什么呢？因为我国很多地方的经济统计数据不一定很准确，但是财政收支的数据是很靠谱的，经济真正好的城市，它的财政状况也比较好。数据显示，我国有7个省市的财政状况是比较好的，分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建，而其它省市的财政状况都处于赤字的状态，也就是入不敷出。一旦入不敷出，地方政府就很容易大量卖地，对房价形成压力。

第四个要素就是服务业占比，也就是一个城市经济当中第三产业的比重。我们的研究表明，服务业主导的城市，发展潜力大，而且在经济下行的时候，能够对抗经济下行，比工业主导的城市表现要好，它的房价上升的潜力也比较大。在我国经济增速下行，经济转型这个大背景下，服务业的这一特性就尤为重要。

总结出来的八句真言：

城市规模大，人口流入多。

人均收入高，土地供应少。

儿童数量大，上市公司多。

财政收入高，服务占比大。

以上，就是关于刚需买房、投资买房的一系列原则，希望对你有所启发。

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