房产宝是平台新推出的一个物权众筹项目，也是为了迎合成都市的房地产行业目前高速发展的趋势，目前成都房地产行业仍有很大的升值空间。同时，这段时间以来，二线城市的涨幅远远超过了一线城市的涨幅，合投资需求以及平台的发展战略。房产宝项目自上线以来都是很多投资人关注的热点，投资人也提出了各种各样的问题。这次的多多群聊日，我们从这些疑惑作为出发点来聊一下房产宝，也顺带聊一下我们近期正火热开展的有限合伙企业第四期。
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房 产 宝
房产宝是平台新上线的项目，很多投资人都会问，兴发米本是一个二手车众筹的平台，为什么现在又向房地产行业进军？其实这也不算是向房地产行业进军吧，只不过是将平台业务进一步扩大，借鉴已有的二手车众筹经验发展房产众筹，多增添一个物权理财产品种类，还是物筹模式换汤不换药。
那为什么会上线房产宝业务？
房地产项目主要选择的是成都热门区域，而成都作为一个准一线城市，未来发展空间极大。
目前房价合理，号称中国第四城的成都，在房价上跟其它几大城市还是有差距的。但西部中心，成渝经济区一极，中国增长第四极，未来西部增长潜力和速度远高于东部，房价中期看涨。一来四川人口众多，二来成都宜居，其它省份来蓉工作买房定居的也不少，刚需旺盛。近年来，成都的房价一直在直线上升，房地产市场一片火热，我们也可以参考下
安居客2017年成都房价走势
截图来源于安居客官网
链家2017年3月-2018年2月的成都二手房走势
截图来源于链家官网
更多关于成都房价的信息，大家都可以在网上搜索。
其次也属于集团战略化发展的一个进程。
说实话平台在车筹这块业务已经发展的很成熟了，主业务成熟以后该干什么呢？自然是寻求更高更多元化多层次的一个发展。房地产这块很多互联网金融平台早早就开始涉猎，但是兴发米并没有。这是因为考虑到了很多因素，首先我们的主业务并非房产，只有专心地把车辆众筹做好做成熟及平台经营状况日益稳步前进的情况下，才会去考虑一些其他的业务。而现在上线房产项目，正是一个很好的契机，我们可以运用成熟的二手车众筹经验来开展房产众筹业务。上线房产项目一方面是开拓集团新业务，另一方面也满足更多人的投资需求。集团争取在未来通过不同业务的发展构建更完整、更规范化的生态圈，这也是集团发展的重要目标。
那房产宝项目是“炒房”吗？有没有政策风险？
有没有政策风险，这个我不敢打包票，但是房产宝项目一定不是炒房，房地产众筹与众筹炒房也有着本质的区别。
众筹炒房就是简单的凑份子抬高房价，倒手投机。兴发米平台的房产宝模式与二手车相近，是一种新的物权众筹模式，兴发米平台提供资金服务，低价购进房产，房产由第三方代理机构根据市场行情进行销售，不会背离市场走向，恶意抬高房产价格。关于物权众筹，国家还没有相关明文规定，目前还处于监管空白，对于这个项目兴发米已经通过一些措施去规范，未来也将逐步完善，防范未来可能发生的一些政策监管风险，当然也可进可退。
房子的众筹价格非常低，房子的来源是否为正规渠道？
房子来源为正规渠道。
也不是没有人拿我们和某些平台对比，这里就不说是哪些平台了。我认为这是不能够混为一谈的，因为众筹的资产性质都不一样。某些平台众筹的是不良资产，一方面产权不清晰，一方面存在着诸多的纠纷。兴发米众筹的房产都是来源于正规渠道，非正规渠道的资产平台是不会发起众筹，首先违背了相关法律法规，会给平台背上法律风险，产生纠纷也影响平台信誉，损人不利己的事情平台不可能去做。
房产宝的持有期300天会不会太长呢？
其实并不长，这个数字也是经过团队的多重以及慎重评估去决定的。
怎么说呢，众筹房产并非追求速销，在这样的低价之下，房子卖出去其实不算难，是否能达到预期的价值，让平台与投资人之间实现共赢，这300天是必须要去经历的。也并不是说一定是300天才能够进行销售，平台定下来的300天这样的一个期限，只是一个最高的销售期限，也是基于平台风控的一个决策。假如，300天内，房子达到了理想价值，必然是第一时间进行出售的。之前也有不少人想要购买平台众筹的房子，但还是拒绝了，利润空间并没有达到预期，卖出去意义不大。
在整个销售过程中，房价跌，这也不是没有可能，但是本来平台所拿到的房子价格就远远低于市场价格，平台众筹的房子之所以能拿到价格如此低的项目是因为诸多原因，这里就不一 一举例说明了，几天都说不完。当然这样的项目也不是很多，我们平台这边只有优质的项目才会上，如果说没有，我们就不上，在利润上我们赢得足够的空间就行。其次我们与置业公司合作前，平台专业的风控团队会对置业公司的资质进行多重审核和征信调查，置业团队都是从房地产行业内部挖掘的精英团队，对市场及政策的洞察力非常好。这边是时时刻刻对房地产市场进行相对应的评估，假许判断房价趋势是一直下跌，会第一时间进行出售。
为什么不先卖出去一套房子分红试试？
既然已经决定增加房产宝这个业务，达不到预期的利润，便不能轻易售出，要么就做到最好，要么便不做。
平台不可能因为去吸引更多的人投资房产宝而快速卖掉房子，众筹房子前期所付出的诸多成本不是成本吗，何况目前还未获得预期利润，收益率也不会太高，数据上也不会多好看，为了销售而销售，没有多大的意义。就像前面说的，房产宝周期和回报不明确，这个是事实，没有完全没有风险的项目，站平台来说，投不投房产宝还是看大家对于风险的承受力。
关于房产宝的一个透明度的问题。
我们房产宝的资料都非常齐全。
资料包括房屋位置、面积、价格、户型图、外景图、实景图等都会在官网的众筹项目中的房产宝项目详情中显示，房产合同会显示一部分项目投资人可以在个人中心选择已投资的项目查看详情。但是房产证、房产公证报告等资料并没放在官网上，这也是出于项目安全考虑，防止不法之人盗用这些资料去做一些非法之事，保护好投资人的权益。但是参与房产宝的投资者实在不放心，也可以私下申请查看所有的相关资料。
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合伙企业及集团公司发展趋势
因为之前也有投资者问到平台未来的发展方向，在未来兴发米仍会以物权众筹为主，毕竟是我们的主业务，而合伙企业将会是兴发米在未来重点投入的一个项目，未来集团公司也将有望获得股权融资及私募基金牌照。3月已经申请了相关牌照，快的话，7月份或者是今年年底就能拿到。
关于有限合伙企业的一个合法合规性。
公司拟设立二手车有限合伙企业，依据《中华人民共和国合伙企业法》规定，采取有限合伙制企业形式注册的有限合伙企业。所以我们设立有限合伙企业，依照的是国家相关法律法规，并不存在非法以及不合规性。
在2018年，监管部门就要求P2P平台进行备案。通过我的一些做P2P朋友的所了解到，如果去备案运营成本算下来，平台可能会出现亏损。大家都知道P2P这块和物权众筹板块还是有很多相似的地方，在未来众筹行业也很有可能被P2P的监管模式给复制监管，虽然平台不断去规范自身的运营，一旦是经营成本过高，不赚钱的事我们就不会再去做了。而有限合伙企业的话就可以规避这样风险，防范于未来，也是我们目前重点推荐的项目。目前在没有人做的情况下，我们就要摸着石头过河，把这个模式做起来，做好，做成熟，去引领行业的发展。
合伙企业这块今年会进行一个规范化的大调整，后期我们要把所有的数据、财务报表纳入我们的集团公司，因为我们集团现在所规范的财务制度，就是往IPO上发展。
介绍一下我们的合伙企业
合伙企业计划是由由意向出资人根据拟投资项目（精品二手车）资源的储备情况和预期投资进度缴付到位，四川币财财科技有限公司将按照合伙企业出资额的1%--2%进行出资，成为普通合伙人，意向出资人则成为有限合伙人。普通合伙人将根据项目及运作情况决定是否进行扩募及扩募的具体数额、条件等。
合伙企业大单笔认购金额最低为5万元，募集的资金用于收购精品二手汽车，其中目标收购车辆以批发为主，零售为辅，同时兼营运，增加资金流动性和使用效率。投资周期“1+1”模式，即合伙运营1年后，全体合伙人投票决定是否继续运营1年。合伙企业满半年后可以上合伙人交易平台进行交易。预期年化收益：36%。每月先按1分利息分红，每季度根据线下实际运营情况补差额。
关于更加具体的有限合伙企业说明，大家可以去打开兴发米官网-平台公告栏，便可以看到“有限合伙企业第四期投资说明书”。
其次说明一下集团公司有望获得的股权融资及私募基金牌照。
股权融资主要有angel、VC、PE、IPO。在大众语境中，angel/VC/PE三者都可认为是VC，也就是人们常说的风险投资，在国内官方又叫创业投资。集团公司创立之初就获得了天使投资，但是后来一直没有去争取过后续的VC投资，因为集团公司之前正处于发展阶段，前几期就已近成立了有限合伙企业，基本能做到“自给自足”。有限合伙企业和风险投资有着本质的区别，前者承担的是有限风险和责任，后者则承担的是无限风险。目前集团公司的发展已经不满足于现状，将会持续性地扩大规模，而PE介入的是即将上市或者已经发展成熟企业，集团公司正朝着上市努力发展，所以目前阶段也会动用全部资源去争取PE。走到IPO这一步也是集团公司的最终目标，我相信一定会有这一天，因为我们的目标就是“星辰大海”。
私募基金牌照对于公司的发展有着重大的意义。目前私募基金牌照实在不好拿，门槛教高，地区也限制的比较厉害，其次是管理人登记，关键在于法律意见书的审核标准越来越严格，对于基金股东层面，关联交易层面，专业化运营以及公司本身硬件方面的审核偏实质审查。目前集团公司早已进入正轨，规模日益壮大，经营逐渐规范合法化，私募基金牌照集团公司也会努力去争取，因为这也是对集团公司经营规模及其合法合规性的一种肯定。未来政策的监管，实在是不好判断，像刚才说到的，可能物权众筹的监管政策会直接从P2P复制过来，用在物权众筹上。现在不管是P2P或是物权众筹的经营备案所付出的经营成本非常高，可能会导致平台出现亏损状况，平台不会去考虑，毕竟不是慈善机构，平常不仅要养活公司的人，还要给投资人创造收益。
最近一段时间，很多投资人再反应平台的标的为什么这么少？
并不是平台的标的少，我们现在控制了平台的发表量。合伙企业拿走了平台60%的业务量，平台就保持现有的待收。做到几个亿这样也没意思，平台的经营成本太高，现在能做到小有盈利就足够了，剩下的业务就让合伙企业去做。现在集团公司的业务分配40%在于平台，60%在于合伙企业，在未来的重心会投入合伙企业中。
End .
不知道聊完大家对房产宝以及合伙企业没有更深入的一个了解，随着房产宝的上线，我们后续仍会对兴发米系统进行一些相对应的优化和改善，解决现有的问题，争取给大家带来更好地投资体验。如有可能，我们也将根据不同的投资需求增添一些新的项目，当然还是视平台经营状况决定。感谢大家观看这期的多多群聊，下期再见！
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