验文件

五证包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证。其中最主要国的是土地使用证和预售（销售）许可证。特别要提醒购房者有两点：一是一定要看原件，复印件很容易作弊；二是要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买期房要查看开发商是否有预售许可证，而买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。、

确认土地性质

现在很多开发项目的用地虽然是出让用地，但由于是综合或者商住，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年，因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期，其他非住宅业界一般认为会缴费续期。

看文本

购房者应注意不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》，这并非购房的必经程序。，而是要针对合同内容进行逐条查看，了解条款具体内容。

确定面积

面积问题往往是购房者面对的纠纷最多的情况，主要是因为购房者都认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费，实际这是错误的。如果和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行。另外购房者应注意，合同中不仅应填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免这种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，并约定超出这个范围如何处理，例如:退房还是不退房、退房包括哪些费用、不退房如何承担违约责任等。

确认交房条件

所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。在合同中一定要明确约定交房的条件。

贷款问题约定

很多购房者需要通过贷款方式购房者，这个时候就应当在合同中约定无法贷款是否可以退房，应该如何处理等问题。

确认物业信息

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

注意补充协议

购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

注意约定违约责任

这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。

签合同之日起30天内应备案

《商品房买卖合同》中规定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向某房管所申请登记备案。”一般来说，购房合同生效条件为开发商办理商品房预售合同登记备案手续。
因此购房者在交完首付款后，要约定好开发商备案时间，只有购房合同备案了，法律上才承认购房者拥有房产的合法性。

交房之日起60日内办理权属登记备案

根据《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则，视为开发商违约，也会影响业主拿证时间。”、

签合同之日起90日内办理房产证

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
但在实际购房合同中，办理房产证的期限往往约定为1－3年，购房者要尽量要求开发商1年内办理好房产证。

第一项、关于五证陷阱：

我国的的房产管理法中有规定，开发商必须有“五证”才有资格完成交房，如果五证不全的话，可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。但是有些开发商在没有五证或五证不全的情况，为了能够挣钱就很有可能提供虚假的五证，主要是复印件；或者提供小区前几期出来的有效的证件来出售房屋。
对策：

1. 如果是复印件的话要注意要求开发商提供原件；
2. 有原件的话一定要注意看批准日期以及使用和出售面积的多少；
3. 对于承诺证件正在办理中的开发商，那么可以在购房合同中约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

第二项、关于公摊面积陷阱：

在房产部门同意的购房合同格式中第五条只对建筑面积出现变化的处理形式进行了规定，这样的话有的开发商就会钻空子，提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积还是不变。而依据合同的约定，开发商也不算违约，买受人也起诉无据，只能白白的吃亏。
对策：
1、在购房合同的第三条中要明确套内建筑面积和公摊面积；
2、在附件二中列明公摊面积的构成；
3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

第三项、关于房产证陷阱：

在房产部门同意的购房合同格式第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定的还是约定期限，也就是说其中房产证的办理取得，表面上好像有期限限定，但是其日期不明。如果是资质较差的开发商就很有可能会拖延颁证，甚至直接不予办证。
对策：
建议在购房合同中一定要明确房产证在什么时间之前就会办理下来，如果不能够及时办理会有什么处罚。

第四项、关于书面通知陷阱：

合同中会对相应的通知义务进行约定（如：交房通知），但是如果说开发商不能如期履行义务，那么延期后其可以在售楼部张贴书面公告，但是在日期上写明约定的日期。还可以将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
对策：

1. 将书面通知的形式约定清楚，必须是以短信电话等形式通知到位，开发商违约时，买受人就有确凿证据；
2. 如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

第五项、关于所售房屋的坐落位置陷阱：

开发商开发多个楼盘时，有的买受人可能是以相抵较高的价格买得是位置较好的某号楼，但是交房时该楼号有可能就变成了相同结构位置不好的楼层。
对策：

1. 在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号；
2. 开发商应在此附图中盖章确认。

第六项、关于所售房屋的抵押陷阱：

有的开发商为了盘活资金，在建设前期的时候会将土地使用权抵押，进而可以进行在建建筑物进行抵押。如果此类房屋出售，那么开发商在破产时，买受人的产权其实是得不到保障的，其产权是属于抵押权人的。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。
对策：

1. 在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。；
2. 要求开发商将合同在房管局备案；

3. 要求开发商提供保证责任。

   
   五证

两书