话说上海的中心城区的房价目前已经到了令人发指的地步，所以许多准备在上海买房的同学不得不转而考虑新城区域。长三君许多朋友经常跟长三君咨询，上海众多新城之中，哪一个有更好的发展前景。所谓授人与鱼不如授人以渔，长三君此篇文章中就以上海的新城发展分析为例，跟大家分享一下长三君新城分析经验。根据上海市总体规划（1999-2020），上海规划的新城有11个之多，但是实际上不同的新城有不同的侧重发展要点，爹妈生孩子还有个偏心呢，上海的新城也不是各个都能有大力支持的。总体规划中虽然一再强调要大力均衡发展新城，但是也不得不强调，重点发展的新城是三个：嘉定、松江和临港。实际上这三个新城也是上海市民普遍心目中发展前景较好的新城。长三君的分析也是集中在这三个新城。嘉定代表了西北方向、松江代表了西南方向，临港代表了东南方向，那么到底哪个方向、哪个新城是未来上海最具前途的新城呢，请听长三君详细分析之。
一般来说，我们从房地产角度评价新城投资潜力，有以下这么三个维度：
1、与主城的距离
2、交通便利程度
3、产业基础与人口基数
1、与主城的距离
新城的建设很大程度上取决于与主城的距离。这个是由大量的文献支持的哦。最典型的就是关于高铁新城的研究，其实诸如法国里昂、日本东京等都曾规划过高铁新城，许多学者对这些新城进行了研究，发现一个高铁新城成功的原因，就是离主城不能太远，一般在20公里以内。很好理解，因为新城要发展，除了外来人口和外来产业之外，主要来自于主城产业和人口的迁移，如果距离过长，增大的信息沟通等成本就会抵消低地价和环境等优势，如果一个新城，连主城的产业和人口都无法吸引，更不用提吸引外来的产业了。嘉定新城离市中心大概23公里左右，松江新城30公里左右，临港，临港，妈呀，55公里。苏州市中心离上海市中心也才70公里啊。而且，各位童鞋，所谓的城市辐射，我们不要把眼光局限在上海好吗，江浙是也是富庶之地啊，嘉定可是接壤着昆山和苏州啊，昆山的人均GDP可是我们大上海的两倍。松江接壤的是嘉善，好吧，嘉善属于长三角的洼地，的确是洼地，但是不是价值洼地只有鬼知道了。至于临港，往东只有海上仙山了吧。所以嘉定新城这局全胜。
2、交通便利程度。
这个也是非常重要的，其中最重要的就是要通地铁，新城如果要有良好的发展，一定要通地铁。地铁是个非常神奇的公交，我们原来经常讲地铁一响、黄金万两。因为地铁和公交不同，地铁可以把通勤时间大大缩短，更重要的是地铁还能把通勤时间控制地十分准确，这对于工作人群是个极大地吸引力。此外，高架、环路等也是非常重要的。因为在新城发展过程中，相当一部分人群会选择在主城就业，在新城居住，那么私家车的通行便利也会变得非常重要。我们先来看一下上海目前的地铁交通图。
很明显，嘉定新城11号线有两条支线通过，松江新城是9号线，临港则是16号线，我们再来看地铁密度，一个感觉，16号线简直像通往青藏高原的孤独路线。我们再看一下2030年上海的地铁规划路线：
地铁整体密度的加密趋势依然很明显，是持续向西北方向加密。等下，2030年，不只是上海的地铁哦，我们看一下邻居苏州的地铁的规划：
嘉定群众开不开心？意不意外？到2030年，苏州的S1和S2也都会与11号线两支线对接，随意嘉定事实上成为上海、昆山、苏州长三角黄金走廊的核心枢纽了。
3、产业基础
我们知道，美国最初城镇化的过程中，最发达的地区是东海岸地区，包括纽约波士顿等等，随着美国经济的增长，西海岸一带也得到很大的发展，表面的间接认为是产业梯度转移导致的，但实际上从专业的研究来讲，东海岸的发展与其得益于西海岸产业的转移，不如说是以硅谷为代表的高科技产业的兴起。实际上，新城发展不能老是想着靠外力，我命由我不由天，首先自己的产业基础也是非常重要的。那么上海三大新城的产业基础如何呢？我们首先来看三大新城的GDP实力：
临港属于浦东新区，长三君松了一口气，这下临港终于有指标提前了，不会让人觉得我老黑浦东新区了，但，但长三君忍不住要提醒大家，临港原来可是属于南汇的，只不过是2008年南汇区并入浦东新区了。所以---，你们懂得。
嘉定新城基本以汽车产业为主导，松江以科教、电子信息制造产业为主，临港则是以重装备产业、物流业为主。大家不要忘记，长三君谈的是房地产投资，什么样的产业最有利于房产升值呢？毫无疑问，应该是能聚集更多劳动人口的相对高端产业。松江的电子信息制造还有大学城能聚集不少人，可惜收入太一般，临港的话物流和高端装备制造都属于资本密集型，不需要大量的人口。看来还是嘉定胜出啊。等等，有童鞋跳出来说：临港会有自贸区。关于这个问题，请参考长三君日前发布的一篇文章《让我来扒一扒上海自贸区的皮》，此处不再赘述。
当然，评价新城还可以适当考虑其他维度，比如政府规划、环境承载力等等，但是以上三个因素是最基础的，政府规划也要随着市场走不是。请记住，这是上海市政府，不是XX贫困县热衷于豪言放卫星的政府。至于环境承载力，在上海这个地方，对于环境你还要哪能？谁也好不到哪儿去吧。
综上，想必大家已经得出自己的结论。至于新城的不同板块，长三君接下来还会有具体的分析。敬请期待
。
网友评论