房价问题

商品房，本质上是一种商品，必然遵循着市场规律。供需关系、客户信心决定着房价的走势。

1 房价构成

  城市的房价包括以下几个部分：
  1）土地价格：土地转让价格占据商品房的1/3-1/2，如果以税率予以理解，税率达50%-100%。所以，房子是真正的奢饰品。
  2）开发商：开发商的建设成本和利润，王健林先生在某次访谈中提到，毛利率大概在25%~35%。
  3）契税：拿本本也是需要交税的。
  4）增值税：卖方可能有的，但羊毛总在羊身上。

2 供求关系

  目前的房子仍然处于供不应求的关系，具体来说是由几个因素导致：
  1）城镇的虹吸效应：其核心是教育、医疗、交通、文娱等优质资源配置不均衡性，高考教育上线率北京近半，河南是半中有半半。经济上方面江苏可以散装，中西部全看省会发光。让数据说话，我国常住人口超过千万的城市达到18个（作为对比，美国人口最多的城市纽约才八百万），其中一半的人口又扎堆在不足1/4的核心城区。社会的鄙视链习惯把人分成三六九等，更是通过物质条件来强化身份认同，从小城市向大城市，从市郊到中心，大家都在努力进步。
  2）农村的结构破坏：a.这不是危言耸听，君不见农村很多田地已然荒废，这其中有着接班人的短缺的窘境、也有着低投资收益比的现实（生产物资价格叠高，缺乏价格保护，气象风险显著增加），更深层次的原因，农业的发展方向：缺乏价格保护，以日本为代表的小型农机精细化耕作注定只是一场沉没；农业的机械化、规模化模式是资本的戏耍，农民也将失去土地的归属。b.沉没成本：邻居的逐步迁移，年轻人的离家出走，留守儿童的上学，老一辈农民的世界日渐孤独，融入城镇是人群居性的必然选择。c. 以改善住房为引，对原有房屋进行推倒重置，事实上也阻止了城镇化的回流。
  3）人口红利后遗症：据《“健康中国2030”规划纲要》，人居预期寿命将接近80岁。80后、90后作为人口增长的顶峰，面临着老人看病求医、晚辈读书求学的现实需求，对追求优质社会资源、改善住房条件有着迫切需求。
  4）空置率的问题：很不幸，在21年以前，房地产和股市都是重要的资金蓄水池，相比于股市的波动，房屋都是重要的保值甚至增值手段，大量的社会资本流入期间。利用信息差优势，进一步放大了原始资本的积累。

3 信心问题

  在中国的传统文化中，家是一个核心的概念。所谓成家立业，就得有自己的家，没有房子总是一种漂泊。努力挣钱，拥有属于自己的庭院（格子间）成为一种固执的认知。21年以前，房子作为生活的基本物资，兼具保值属性。买到就是赚到，早买早享受的观念深入人心。
   历经了15年、20年的两次暴涨，引发了一系列连锁反应，租房价格上涨，进而推动CPI上涨，几年之间，除了工资，似乎一切都在上涨。努力奋斗了几年，15年没买得起的房子，现在更买不起了。信心缺乏了物质的根基，并进一步引发了新的问题，储蓄率高企。资金需要流动来创造价值，银行的超低利率、政府的双循环构想，还有专家们对房屋入手的呼吁也就不难理解。沉默是今晚的康桥，是无声的观望，可是吧，个人损失的只是储蓄，社会失去的可是增长的动机。

4 未来

  很遗憾，房价是没有未来的。可以参考日本和香港，日本失落的三十年，不影响房价的持续稳定；香港的几世同堂的尴尬，也不影响亿元豪宅的成交价。经济增长有着自然周期，房价自然也有，两次迅猛的跳跃，遭遇了疫情的迎头痛击，冷却是必然的，更可能是一种蓄力。
  1）房子作为奢饰品的属性不会变：作为地方财政的重要收入，又悲伤了城投的包袱，维持房价稳定是政府的意志；七十年的产权，以及不到三十年的淘换周期，是需求的坚实保障，政府掌握的地皮则是房子供求关系的控制器。
  2）货币的购买力问题：回顾我国的发展史，人民币的购买力一直在下降。以前的万元户，可以起一间平方，如果选择存储，现在大概买得起一格厕所。所以只要购买力/CPI变化够快，房价其实也很可爱，不需要跌的很多，只需要跑赢储蓄。为保证紧急增长，可以预见我国将持续执行积极的货币政策，那么在高储蓄率和股市蓄水池失灵的情况下，货币的增量不可避免。这里更有个隐形的问题，随着货币的数字化，货币超发的成本更为低廉。国债和超发货币又有多少不同呢？
  3）打工人没有未来：前有延迟退休可待，后有人工智能追债，机械的价值将重新定义岗位的价值，身体条件、家庭责任，总有一款被迫转行。

  若有闲钱，可以考虑投资商铺，如果你能接受社保、养老保险，投资商铺其实也是一样的内在逻辑，花今天的钱，买未来一个可能（商铺是跟市场走）。有自己的商铺，就可以考虑无限次创业可能，刨除房租成本和人力成本，生活保障是没有问题；甚至干不动了，出租也是一场稳定的收益。