房地产知识（2）
一；很多人错误地认为有钱就能买到土地，有土地就能建房，这是非常错误的，国土部对所有土地资源全程进行卫星监控，全国各地的每一寸土地使用必须征得国土部门同意方能开发，使用。
二；土地使用权不能自由交易，通常是投资额25%才能转让，通过购买土地所在项目公司股权，间接购买土地使用权。
取得土地使用权一般采取如下方式：
1；资产收购→土地使用权：A：净土地
B：在建工程（25%投资额）
C：已建楼宇
2；股权收购→项目公司股权
除招拍挂外，股权收购是土地拓展最主要的操作方式，也是目前房地产开发商自营开发或合作开发惯用的手段。
三；土地开发成本。普通人认为，拿到土地就能赚钱，是有偏见的，房地产开发是一个高风险行业，需要周期长，高资金投入及周转，也需要稠密的规划设计。
房地产开发成本大致包含：
1；土地征用税费等
2；土地使用权支付金额
3；拆迁补偿费
4；前期工程费
5；基础设施投入
6；公共配套设施费
7；开发间接费用
8；如果精装交付需精装修费用
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