一 历史成交
中介对市场不一定敏感 可能记得的是某套之前成交价
想了解价格波动 要到店里让中介拉历史成交
自己看贝壳 楼层装修等信息看不到 还是不清楚
还得是熟悉这些小区的中介
尤其两江四岸 有江景没江景 楼栋位置价格差异很大
像龙湖春森彼岸 看历史成交也是一头雾水 除非一套一套点开看跟进
二 价格体系 区位
重庆两江四岸 和七远八远的区域 价格差不多
估计是政府为了政绩和卖地 各种开发新区 换个班子又换个发展方向 只做自己政绩 不继续发展上届方向
沈阳也是这样 政府也是换一届就发展一个方向 貌似没有什么区位八千的次新盘各区都有
大城市都是多中心 也没有什么是必须去市中心的
三 两江四岸的困惑
远的近的价一样 感觉还是核心区两江四岸好
问题是本地人似乎无所谓
政府也是四面出击搞各种新区
国际社区看到18年一百九十多万入 现在177割肉的 估计也是库友
昨天阅江阁旁边商铺全关门 入住令人感动
阳光一百整一个像回迁房 环境也是令人感动 除了江景一无是处
就这样 小区的商业也是中介居多
估计都是给水库开的哈哈
听说当初阅江阁珊瑚水岸这些都是低首付入的新房 跟现在行情又不一样
北滨路似乎入住好些
难道两江四岸只能水库代代相传？
四 二手房 V 新房
本地居民多是新房癌 也容易受舆论导向影响 中介也是新房比二手佣金高更省心推新房
中介小哥说 你们投资二手房 是想卖给本地人 本地人都去买新房
感觉二手在重庆不易 对手盘是政府主导的新区新房
18年来重庆 两江四岸看不到新盘 觉得核心区没新房 本地外地想核心区买房只能买二手 感觉建仓蛮安心的
今年倒看到不少新盘就在核心区 18年一同踩盘的库友听到也很吃惊
五 市场热度
据北滨路链家小哥说 一月开始外地投资客明显增多
这两天他同事也在带外地投资客 听上去像我库的 好像还有哲子的朋友哈哈
六 择时最难
目前只有长嘉汇明显上涨 北滨路次新得看历史成交才能发现 温水煮青蛙式蜗牛小幅涨 连中介都察觉不到
市场热度是远不如18年春节前 只有昨天遇到其他人看房 不过也听到有投资客陆续来
贷款两成首付取消了 不知是因为全国信贷收紧 还是说办贷款的多 银行任务完成了 也是成交量上升的信号？
不知重庆是不是要等新房比二手贵很多 二手才有机会
还是要等一线涨完 或者一线关门 水漫到二线 购买力涌到重庆 才会上涨？
或者是成都与重庆价差够大 重庆才会启动？
七 学位
之前听库友说 重庆学区房也只是溢价一两千 觉得不可思议
重庆很多开发商投资建的好学校 如鲁能巴蜀 巴川
巴蜀中学清北生源全国第四 仅次于著名的衡水一中
巴川也是各种强
学位是一次性的 用掉就没有了
鲁能星城的巴蜀学位房 可能加起来三房不过二十套 两房不过十套 听上去是不是很稀缺？
神奇的是 学位房比不是学位房只高二十万
重点是 花钱可以上 因为是私立学校
那租房花钱上就是 为什么要一百多万买品质很差的学位房 用完了也没有学位价值
欧鹏教育城 一期二期都可以上巴川小学初中
高中要考 一期上高中可以加八十分
加八十分 听起来好大的福利
那是不是一期比二期好卖呢？
并没有
一是二期园区比一期好很多 二是高中可以考其他重点高中 公立高中不花钱 巴川国际学校要三十万
重庆天地 重庆最好的小学 人和街小学
学位也是一次性的
是不是有学位的房打破头？
有学位比没学位高多少呢？
答案居然是没有什么差别 只是有学位会更好出手
因为学位有时间限制 2024年后作废
如果买来持有 两年限售后再卖 的确也没有什么吸引力
中介也大多觉得学位鸡肋 可以忽略
八 中介不能舍近求远
之前找中介都会找小区附近的
昨天也是懒得再约其他中介 就让北滨路链家小哥一起带看
中介店昨天多放假了 北滨路江北嘴寸滩还好 小哥熟悉 即便关门 也能找到人拿钥匙 或者同事带入小区
到弹子石就困难了 走了好几个店 都是关门 最后一个开门的链家 也只有一个三楼的可以看
还是不能懒 得找本小区中介
八 神中介
这次见到几个神中介
一个合伙人开了个贷款中介公司 两家德祐店
重点是 去重庆本地最大的中介连锁店到家了上班
另一个合伙人原来做法拍的 也是两个德祐店 去到家了上班
第三个合伙人在港资上市公司中介美联上班
房源全有 贷款自己的公司 这波骚操作666
到家了估计也知道 反正单子都拿到到家了做 相当于有个送上门来的自愿卧底贝壳哈哈
九 申请落户备用
重庆外地三无还有0.5税
干脆去申请落户备用
省得中介磨叽说什么三无要多收钱
重庆居然审核要两三周 真慢啊
杭州提交材料5-7工作日就好
十 加业主
这么巧 邻座居然是买了重庆天地新房的业主 老两口说起房子两眼放光 还拿出照片给菜鸟看
先加个微信 回头有什么想打听 业主也是一个参考
十一 游学
菜鸟17年11月接触水库 12.31到重庆踩盘 18.1.16小白市场价入的半山华府
春节后大涨 后来回落
18.8月建仓沈阳沈北 如果没有买沈北 只买重庆 就未必能继续往下走
20.7月沈北又入一套 9月二改五沈阳凉凉
感觉之前功夫都花在看房上
最难的是择时
18年初买重庆 算是牛市尾声
18年8月入沈阳 牛市已经上升了一段时间
20年春节疫情 想着疫情必有刺激经济政策 估计会利好楼市
虽然瑜伽班估计不能开学没收人 心中倒不慌 正好有时间去看房
当时觉得重庆阴跌两年 感觉不好 就去了沈阳
去年疫情利好楼市判断是对了 只是选择沈阳还是没选对 又踏了个牛市尾声
从沈阳回来就想着 寒假即便不买 也要去各城市转转 感受楼市各个阶段
今年资金紧张 杭州本来没想买的
去了看到大牛市还是好想上车
新政出来前一天差点下叉 还好看到群里消息及时刹车
新政出来后转战重庆
看完杭州再看重庆 头几天真的很不耐烦
杭州人口经济金融基本面太好 重庆人口经济都不行 只有水库投资客哈哈
还好有库友指导 也把建仓念头先放一放
回到学习楼市的初心 踩盘也轻松许多
前几天看冰山指数 貌似武汉很好 准备年后去武汉看看
就当游学
十二 菜鸟走江湖
昨晚对重庆市场的困惑 也得到牛大的悉心解答
感恩
踩盘得到好些库友指导帮助
感恩
牛大这篇家学引用的 倒很适合菜鸟行走江湖
发小阿国说：你很容易觉得人家好厉害
菜鸟：不好吗？
阿国：好啊
菜鸟：菜鸟去哪里都有人教 还是蛮有福气的~
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