好几次听朋友说:多亏了中介,要不是他当时极力劝说,我就不会买房,错过了机会了。
这样的故事并不新鲜。对很多中国人来说,过去10年在核心城市买下的房子,是他们最成功的投资。
有一篇文章说,一些人渡过中年危机的方式,是看看自己手里的房本。
不过,对90后来说,要不要买房成为了一个问题。
一方面是因为政策调控,许多地方的房价开始下跌,害怕自己掏空积蓄买房,却成为了“接盘侠”。
更重要的是,媒体上有各种各样的声音,在干扰人们的判断。比如“租住同权”出台后,很多人想,国家都鼓励租房了,为什么还要买房呢?
这个问题,要掰开揉碎了看。
一
关于中国房地产,有各种各样的专家,经常做不同的预测。
告诉大家一个判断他们成色的秘密,如果一个专家张开就说:中国房价要涨/跌/横盘。那么,毫无疑问,他是一个砖家。
中国太大了,各地的市场差异极大,根本没有“中国房价”这回事。
在我看来,中国房地产其实可以分为三类:
A类市场: 北京、上海、深圳。
B类市场: 广州以及其他“新一线城市”。关于新一线,不同人的定义不完全相同,但基本包括杭州、成都、武汉、重庆、苏州、长沙、东莞等城市。
C类市场: 除了A类和B类,都可归纳为C类市场。
这三类房地产市场,未来将有截然不同的命运。
二
回到一个千古谜题,房价为什么涨?
一万个人有一万套理论。我觉得年薪千万的任泽平总结得最精辟。他说:
房地产投资长期看人口、中期看土地、短期看金融。
记住并且理解这句话,你就会秒杀99%的“房地产专家”了。
人口是决定城市命运的关键要素。一个不断有净人口流入的城市,才会有蓬勃的发展空间,以及巨大的房地产需求。
你如果查查过去10年人口净流入最多的城市,基本就是房价上涨最快的城市。
人口会涌入怎样的城市? 产业发达、就业机会多、教育资源好。这是3个最重要的因素。
至于雾霾,没那么重要。
中期看土地,这句说的是“土地供给”。因为人口流入城市以后,如果能有大量土地供应到房产市场,房价就会平稳。否则,供需不平衡,房价自然要涨。
香港就是典型的案例。在香港坐地铁,你会发现,香港有一大片土地没有开发,主要是既得利益集团一直阻止新土地流入房地产市场。
香港的高房价,本质上是“人造悲剧”。这也是许多香港人痛恨李嘉诚的原因。
以深圳为例,因为面积小,而且可利用的土地已经所剩无几,因此房产依然会处在稀缺的状态。
短期看金融,主要是指钱的流入流出。为了抑制房价过快上涨,政府经常出台政策打压房价,其中以限购限贷最为有效,因为大多数人买房都靠贷款。
过去一年,北京市的房价有轻微的下跌。根本原因,是政府出台了最为严厉的金融政策。
很多人喜欢“追涨杀跌”,却没有意识到,这个时候,其实是刚需用户上车的最好节点。错过了这班车,下次可能就要哀嚎了。
三
理解了房地产发展的本质逻辑,对应这三类市场,就很容易得出结论了:
A类城市,发展前景很好,买这些城市的核心房产,就是赌中国国运。
在价格回调的时候,选一个好地段,闭着眼睛买。(现在就是价格回调的时候)
B类城市,有不错的潜力,但各个城市之间,需要仔细比较。要看它们的产业发展前景,而且比较当前房价的高低
如果你没有A类城市的房票,应当考虑它们。买对了这些城市的房产,依然会享受一波经济发展的红利。
C类城市,除非是自己或家人要改善住房条件,否则绝对不要买。
不管政策如何,人们涌向大城市的趋势不会改变,中国优秀城市的人口密度仍然不够大。东京的面积仅仅占日本4%,但聚集了25%的人口。
未来,越来越多的中国人会在A类城市和B类城市生活。中国的小城市中,会诞生许多“空城”和“鬼城”。买那些地方的房子,别指望会有投资回报。
有人说,过去一年,很多三、四线城市的房价飙涨,该怎么解释?只要试试在这些地方卖房子,你就会知道,上涨的房价只是“纸面财富”。
二手房卖不出去的地方,房地产投资价值非常非常低。
经常有人把房子和理想对立起来,我以前也这么认为。后来才发现,这种想法很愚蠢。
买一个好房子,会让你对世界有更深的理解,让你每天起床上班更有动力,还会使你明白:稀缺的东西,从来不容易得到。
选城市就是选行业,选地段就是选公司,选政策节点就是选价格。
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