如果把城市比作一只股票，我们认为房价就是股价。
一只好股票，自然会有好的股价。
网上有很多的楼市观点，也有很多的楼市专家，在对待楼市未来走向以及房价变化成因等问题上，大家观点各异，没有统一的论调。但是在楼市的本质上，观点出奇的一致。
大家都认为，楼市就是城市当前实力、城市未来潜力和城市人口变化的结合。
比如杭州虽然房价很高，但是仍然一房难求。
就是因为杭州是二线城市中掌握了未来钥匙的那个城市。
在不同的版本的楼市房价排名中，青岛的主城区房均价大概都在21000元/平左右，北方排名第三，全国排名大概在13-15位。
这个价格与青岛的GDP全国排名，基本一致，符合青岛的城市竞争力现状。但是青岛的房价在表面背后，也有很大的隐忧，隐忧不解决，青岛的楼市就难称健康。
壹 |南工北宿
南工北宿一直是青岛长期以来存在的问题，青岛市内五区的就业范围主要集中在市南区的香港中路以及崂山区金家岭商务区范围，根据青岛常住人口的统计显示：崂山区与市南区的常住人口仅有100万人，而市北、李沧、城阳的合计常住人口接近250万人。
市南区与崂山区的年度GDP合计约2035亿元，而市北、李沧、城阳区的年度合计GDP仅仅约为2550亿元。
人口多的地方，反而没有贡献相应的国民生产总值，侧面反映出居住的人大多数集中在城市北部。而工作的地，大多集中在城市南部。
上图为南工北宿导致的道路交通现状
这种南工北宿的现状导致青岛对于城市快速交通系统的依赖性特别强，但是很遗憾，青岛的城市快速路建设远远落后于同规模城市。而这也导致市区之间、板块之间的价差过大。
南北不畅，南工北宿的问题不解决，青岛楼市的价差过大的现象就难以缓解，且从南从北大幅递减。
贰 | 差价过大
青岛可能是同级别城市中，各板块差价最大的城市，既有52000元/平均价的市南区，也有16500元/平的北部城阳区，而与市南区一海之隔的黄岛区仅仅均价为15400元/平。
这种差价较大的现状，主要是南工北宿以及各城区的资源不均衡引起的。
我们以三甲医院为例，青岛城区的三甲医院主要集中在市南区、市北区、崂山区以及黄岛区。
我们以学校为例，在网传的青岛两个版本的小学排名中，优质学校均集中在市南区、市北区。
同样在企业分布版图上，40余家A股上市公司主要集中在崂山区、市南区、西海岸新区、城阳区，市北区、李沧区的上市企业主体尤为匮乏。
教育、医疗、就业，正是这些方方面面的原因，导致了差价越来越大。
差价越来越大，导致南工北宿越来越严重，南工北宿越来越严重，导致南北向交通越来越堵。
城市快速交通体系不完善，就会导致城市北部的居民随着收入的增加以及后期子女教育的需求，会初步的南迁。在贝壳找房青岛站的相关统计中，城阳置换李沧，李沧置换市北是置换的重要客群组成部分。
随着这些住在北部的业主逐渐往城市南部迁移，南部的房价会越来越高，进而价差越来越大。
叁 | 主城更新乏力
作为一个有较长城建史的城市，青岛在市南区、市北、李沧区等很多区域存在大量的老破旧小社区以及杂乱背街小巷。
以我们多年对于青岛主城区的城市管理跟踪调查，其实青岛主城的旧城改造进度相当差，不仅仅落后于济南，甚至很多方面甚至不如地级市潍坊。
12月17日，济南市委、市政府召开新闻发布会，介绍“十三五”时期居民住房城乡建设和“十四五”规划的有关情况。2015年至2019年，济南市共整治改造老旧小区3012万平方米、涉及居民40余万户，总投资约20多亿元。2020年济南市将改造50个老旧小区项目、605.88万平方米，涉及居民62249户。“十四五”期间，济南还将积极推动2900万平方米老旧小区实施改造，继续稳步推动既有住宅增设电梯工作。
在这个方面，地级市潍坊也做的不错。
2014年开始，潍坊《提升市区重点工作实施方案》统一部署，四年期间，在市区范围内开展老旧小区改造整治提升行动，着力解决老旧小区“脏乱差”问题，彻底消除城市危旧房安全隐患，5年内，完成危房拆除安置及棚户区改造4000余户，整治提升小区居民5.6万户，共惠及群众近20万人。
2018至2019年期间，2018年潍坊市共提升改造97个小区、14685户，惠及群众44055人，2019年则整体改造24个小区。
上述改造，不是简单的粉刷外墙，而是综合整治。
包括环境治理、房屋修缮、实施完善、节能改造等“四大工程”。其中节能改造工程，包括对建筑围护结构进行保温改造；实施供热采暖设施改造，对没有集中供暖的铺设供热管网，进行集中供暖；安装供热计量和室内温控装置等。
数据显示，2019年济南老旧社区综合整治面积是青岛的9倍。青岛老旧社区的整治乏力，会导致这部分区域的居民生活体验差，青岛“镶着金边的破抹布”这个名头将长期难以摘掉。
既然在学深圳、赶深圳，那就建议青岛多学学深圳的城市更新计划，如何在政府、企业、居民间寻找利益平衡，用社会资本解决老城更新问题。
四 | 交通建设滞缓
截止到目前济南市通车高架路里程突破100公里，而青岛高架路仅有新冠高架、杭鞍高架、跨海大桥延长线，以及青银高速城阳高架段，通车里程约占济南的三分之一不到。
我们以杭鞍高架东延工程为例，这个工程是被列入了青岛城建部门“十三五”主要工作。但今年是十三五的收官之年。
2015年，青岛城建部门立下的交通“成环成网”FLAG，很抱歉，一个没实现。
以杭鞍快速路二期为例，动工时间一拖再拖，媒体宣传从2017年动工，到2018年动工，到2020年动工。
遗憾的是2020年12月27日，依然没有全面动工的消息。
一条仅仅2公里的高架路，体现了青岛速度。
建议青岛的城建部门先去济南看看，实在不行，就研究一下潍坊市住建局如何用三年时间，打通了28条断头路和13条下穿青银高速道路，同步推动实施9条穿越胶济铁路的道路工程。
当然了，看完济南、潍坊，去临沂看看也行，双岭高架、蒙山高架的修建质量和速度。
因为公众一直在疑惑，青岛修路难，是路的问题，还是人的问题。
青岛的城市快速路建设，影响的不仅仅是青岛的现在，而是青岛的未来。
伍 | 郊区供地太大
锐理数据统计，2019年青岛商住地供应426宗，占地面积23133亩，规划建面3195万 ㎡ ，成交398宗,成交总面积2913.77万 ㎡ ，同比上涨 13%。
其中胶南和即墨的成交面积在4500亩以上，胶州和城阳的成交面积在2000亩以上，高新和黄岛区的成交也在1000,亩以上，而统计得知市内四区的成交仅为1400亩。
郊区供地太多，主城挤牙膏式供地，会导致青岛的居住人群进一步向郊区扩散，而就业仍然集中在市南区和崂山区，因此这种情况又一进步加剧了青岛交通的拥堵。
伍 | 尾声
我们在前期的文章中多次谈及青岛供地模式的不足，也说了无数次郊区卖地太多带来的种种弊端，还聚焦于旧改和交通建设滞缓影响了青岛的城市发展，我们抛开房价谈房价，抛开楼市谈楼市。
只因为楼市的短期价格变化只是表象，它深层次的反应是购买者对于城市的信心，作为非体制内人员，我们不得知青岛出现种种问题的原因。
我们只是希望对青岛有信心的人多一点，离开青岛的人少一点。
从某种意义上，这才是青岛房价的压舱石。
本文来自：青与楼
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