你是什么档次的年轻人？

前两天，淘老爷跟做数据的老师摆龙门阵，侃的正欢，老师忽然来了句，“你是什么档次？”。当时我心里就不乐意了，但还是笑嘻嘻的挺了过来（充分体现了我们这一代年轻人既佛又苟的过硬素质），避免了一场聊天事故。

聊下来才知道，老师最近在研究一个针对年轻人买房的模型。老师比较较真，觉得年轻人这个群体范畴太广了，想细化一点，把要买房的年轻人分了个三六九等。他还特意安慰我不要紧张,对号入座，他这个三六九等只是根据年轻人的购房需求维度做的一个数据分类。当然，这个模型只针对立志买房结婚的小年轻。对于少量单身贵族和年少富贵的各色“成功人士”不作分析，觉得是这类人的朋友出门左转去看投资分析。

这个模型基于一个购房逻辑——边际价值激增。所谓购房边际价值激增理论是基于买房的四个维度，即：居住、通勤、配套和享受。这四个维度，每多满足一个，价格就会翻倍增加，或者说边际成本翻倍增加。

举个栗子，作为刚需一族，准备结婚买房的我来说，居住+通勤是我的基本需求，因为这个时候我最需要得到满足的是睡觉和上班，假如我在陆家嘴上班，我大概会根据我的现金量在距离不太远的花木北蔡交界处物色一个一房或者小型两房，预算250万以内就够了。这个时候，如果我考虑再增加一个需求维度，比如配套（主要是学区）就要多花100到200万，在此基础上如果再增加享受这个维度——大面积、三房以上、房型周正、南北通透、采光优越、黄金楼层（12层的9-11层，高层的2/3层到倒数第二层，老式2到4层）、小区容积率2以下、物业高端，这时候，总价差不多接近1000万。

当然，每一个维度都是有层次的。比如，我的基础需求维度是通勤，有些资金比我充足的同侪会选在陆家嘴入手一套一房一厅的房子，每天走路上下班。配套的学区根据幼儿园、小学、初中、高中，公立、私立又分了层次。享受度也是有偏好的，不一定人人都是喜欢大面积，但整体上越舒适越昂贵是不会错的。

按照老师的设想，我们把配套（学区）划分为基础学区（满足最基本的升学需求）与高配学区；通勤按时间和方便度（主要指临近地铁或者公交情况）设置为弱通勤、一般通勤、强通勤；根据面积、楼层、房型、容积率、采光等把舒适度由弱到强设为一、二、三、四，四个层次。

假定居住这个维度不变，我们四个维度都顾及，那么有24种组合；如果选择居住+通勤，有3种组合；选择居住+配套，有2种组合；选择居住+舒适度，会有4种组合；选择居住+通勤+配套，会有6种组合；选择居住+通勤+舒适度，会有12种组合；选择居住+配套+舒适度，会有8种组合。现在我们一共有了24+3+2+4+6+12+8=59种组合。

在未来，我们在淘房地图上标注自己工作的商圈，系统会依据商圈位置自动计算周边每套房源的需求维度层次，并根据你输入的信息（婚龄，现金流，需求偏好）推荐最合适的房源给你。举个栗子，我的工作活动中心在陆家嘴，系统将会以陆家嘴为参照物给周边房源分类，然后我会输入我的信息：一年以内婚龄、现金50万（或者预算250万以内）、注重通勤。系统根据我的要求推荐给我几套合适的房源，这几套房源大都是“居住+强通勤”的维度组合。当把中心参照物变更为徐家汇时，所有房源会被重新分类，原来以陆家嘴为中心标注为“居住+强通勤”的房源可能就会变成“居住+弱通勤”。

听到这里，我们大概明白，这个房源档次是一个浮动的、相对的标签，当我们输入自己条件和需求接受系统推荐匹配房源时其实也是一个对号入座的过程，这才有了开头那句“你是什么档次？”。

我们在输入需求偏好时，非常关键，一定要确认自己的核心需求维度。我考虑了一下，在我刚结婚时，我是居住+通勤的模式，因为这个时间段，最主要是要考虑上班，所以通勤要尽量满意。居住的话，满足基本需要即可，一房还是小两房看资金量定吧！这个时间段不用考虑学区，因为即便买了学区至少五六年也是用不到的。这个时候我的核心需求维度就是通勤。

等到孩子五六岁时就要考虑置换一套学区房了，这个时候可能会是居住+配套或者居住+通勤+配套，具体依据当时的资金量而定。当然也不排除暴富后一步到位——居住+通勤+配套+舒适度全最高配置（虽然这种可能性几乎为零）。总之，这个时候我的核心需求维度是配套。

有必要提醒一下，这个模型只是针对刚需族的，或者说是针对买房自住的人群。当我们买房时，要根据自身婚龄，结合自身经济状况确定一个核心维度，根据这个维度选择适合的房子。千万不要有投机心理，这山望着那山高，总想着赋予房子更多的增值属性，结果往往是房子没有升值，住房体验也不佳，还不如租房舒服。因为那些适合投资的房子往往在当前居住价值并不大。当前的居住价值大，未来价格还会看涨的房子也有，但是这种房子作为刚需族的你是抢不过投资客的。

还有一点，保持现金为正，不要痴迷加杠杆，银行的钱再便宜也要还利息。现在和以后再也不会有一年翻一番，两年翻两翻这种市场了。如果有人安利你某城市房价会大涨请直接报警。这个阶段，分析房价不具体到区板块的都是耍流氓。如果你脑袋一热，加个10倍的杠杆，信用卡、p2p能拿的钱全部到位了，市场微微下跌个十分之一，现金被洗劫一空，到时只能跳楼，就连骑共享单车上班，每天就老干妈吃清汤面都是奢望了。

总之，中产阶层是最稳定的阶层，也是最脆弱的阶层，衷心希望各位买房时找准自己定位，更高效舒适安全的买到合适的房子。