房东如何签订厂房租赁合同不踩雷？掌握这10大要点就够了！
pexels-photo-1268871.jpeg
到什么山上，唱什么歌；站在谁的角度，就为谁指路。
审查合同也是如此。
虽然也要兼顾公平，兼顾谈判，但是，不为己方利益考虑的合同，绝不是一份好合同。
出租方从业主那儿承租了整个工业园区的厂房，欲将整栋厂房和配套宿舍予以转租和分租，交来一份厂房租赁合同版本，希望律师加以修改完善。
那么，对于深圳这种没有房产证，甚至没有建设工程规划许可证的厂房租赁合同，如何维护自身权益防范风险，在制定版本时应注意哪些法律问题呢？
01 产权问题
由于没有房产证，甚至没有建设工程规划许可证，在出租方义务方面，应避免出现对房屋享有所有权，享有合法产权等字样，只能承诺对房屋具有出租权。
02 合同效力问题
由于没有取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同一律无效。合同里当然不能主动说租赁合同无效，但为了对承租方起到一定约束作用，对于合同效力的风险问题，可以进行类似的描述：
1、承租方在签署本合同时已充分且明确知悉租赁物业的权属及权利状态、消防安全等情况,同意按现状承租,愿意承担由此可能产生的一切风险、费用及损失,同时承租方承诺及保证:
(1)承租方不得就租赁物业的权属及权利状态,要求解除合同或主张合同无效;
(2)如需办理相关主管部门的批准、许可手续(包括但不限于消防报批、各类许可、租赁物业报建手续、租赁物业用途变更手续、环保手续、证照等),承租方应负责自行办理并按照相关主管部门要求对租赁物业进行改造、修缮,由此所需费用均由承租方承担。
2、若因租赁物业的权属/权利瑕疵,或因本条第1款第(2)项所述手续未办妥而导致本合同无效、被解除或承租方无法使用租赁物业,承租方不得向出租方主张任何赔偿或补偿,同时承租方已支付的费用出租方有权不予退还(包括租赁保证金),由此导致的损失及责任(包括但不限于装修损失及相关主管部门的行政处罚)概由承租方自行承担。
pexels-photo-1571463.jpeg
03 面积问题
在深圳，有一个普遍的现象，在正常的实测面积之外加一些公摊面积计算租金，这或许已经形成一种行业惯例。
所以，为了避免日后承租方提出实际面积与约定面积不符的情形的出现 ，建议不写租赁面积和租赁单价，只写总价。如承租方强烈要求写租赁面积和租赁单价，建议另行约定，双方同意按套/层/栋计租。
04 免租期问题
首先，是约定免租期内，只免租金，不免水、电、空调、物业服务费等其他费用。
其次，约定清楚如果给予免租期之后，承租方提前解除租赁合同，应该按剩余租期占全部租期的比例补交免租期的租金。
05 优先续租权问题
《民法典》首次明确赋予了承租方享有优先承租权的法定权利。
作为出租方如何应对呢？
首先，我们建议在租赁合同当中，可以约定承租方放弃优先承租权。
有人可能会有疑问，既然是法定权利，如何能放弃呢？
然而优先购买权也是一种法定权利，也可以在房屋买卖前放弃，甚至在租赁合同中约定放弃，为何优先承租权不能放弃？
其次，如若给予优先承租权，建议附放弃条件。比如可以约定：
租赁期满，承租方有优先续租权，若承租方续约，则必须在合同期满前两个月申请且双方另行签订租赁合同，否则视为承租方放弃优先续租权。
06 房屋用途问题
实践中承租方违约想解约时，常以房东无法实现租赁合同中的用途为由“倒打一耙”，故建议租赁合同约定的房屋用途或者按房产登记用途填写，或者仅简单写明厂房／办公等。
07 装修问题
为避免合同解除或被确认无效时，承租方索赔装修损失，出租方一般可以从以下几点抗辩：
第一，你装修没有经过我同意；第二，你装修损失没有证据；第三，合同约定你无权索要损失。
因而，租赁合同可约定：
承租方如对租赁物业进行装修装饰及使用，须报出租方同意，并自行报经消防部门等政府部门审批同意。
另外约定：
租赁期限届满或合同解除后，装饰装修物无偿归出租方所有，承租方不得要求任何装修赔偿或补偿。
pexels-photo-2724748.jpeg
08 违约和解除问题
承租方最为典型的违约，一是欠租，二是提前退租。
对于欠租，一般约定滞纳金，且欠租（当然也包括水电空调管理费等）达到一定金额或期限，出租方有权解除合同。
对于提前退租或承租方违约解除时，出租方当然可以对违约后果要求得更严格一些：比如没收保证金、赔偿相当于几个月租金的违约金、补齐免租期租金，赔偿损失等。
当然，出租方要想解除合同，挥下“尚方宝剑”，也要手握承租方违约“罪证”。
因而，可以约定：
以下行为属于承租方违约，出租方有权解除合同：
（1）擅自将租赁物业转租的（出租方同意的除外）；
（2）擅自拆改租赁物业结构或改变租赁物业用途的；
（3）拖欠租金、水电管理费等累计达十天的；
（4）利用租赁物业进行违法活动的；
（5）故意或严重过失损坏租赁物业的。
09 清场问题
如何预防承租方到期或者无力交租后赖着不走的行径？
当然可以在合同中提前“布局”，让出租方届时的“清场”有“约”可依，比如约定：
合同解除或提前终止后，承租方拒不搬离的，应支付双倍租金，同时出租方有权采取停水停电等措施强制收回租赁物业，承租方留在租赁房地产内的任何物品、设施及设备的所有权或使用权将视为承租方放弃，出租方可自由处置，因处置承租方的物品、设施及设备而发生的交通、存储以及其它相关费用由承租方承担。
当然，在清理撤场实践中，对“逃逸”的承租方，仍应采用录音录像、第三方见证的方式尽量避免纠纷。
10 安全问题
由于出租方的安全责任重大，政府部门也常要求租赁双方签署房屋租赁安全管理责任书，除此之外，租赁合同中仍应约定承租方的安全义务。
比如约定：
承租方负责保障消防、人身、财产安全有关措施，在合同租赁期间，因在租赁物业内发生的事故，包括但不限于斗殴、火灾、水浸或任何物质的溢漏等造成的人身、财产损失，由承租方自行承担责任，出租方概不负责。
pexels-photo-2131772.jpeg
当然，以上并未囊括审核厂房租赁合同的全部要点，但是都属于出租方应重点关注的内容。具体合同拟订，仍需结合租赁双方的实际情况，灵活把握。
关注公众号“训文律师”，回复“厂房租赁”，获得厂房租赁合同等租赁合同参考模板。
网友评论