近年来，随着商业地产行业不断的变革与更新，各大上市公司在商业运营方面逐渐开始转型与调整，运营效率的高低也体现了企业商业经营的实力。本报告着眼于上市公司于2018年陆续披露的2017财年数据，从租金收入、规模增速、增长率等方面，全面剖析了各大上市公司的商业板块运营情况，希望由此深入了解行业整体发展方向。
一、总体商业市场活跃情况
1. 总体商业市场活跃情况
· 总体商业市场新增速度放缓，未来提升存量市场商业价值，具有较大市场空间
根据2018年发布的2017年数据显示，全国计划开业购物中心项目共970个，实际新开项目504个，总体量超过4600万㎡，数量创历史新高；466个项目延期开业，开业率下降至52%。2014年后，购物中心供应增速放缓趋势明显，未来开发商对增量商业市场持更为谨慎的态度，盘活存量商业或将成为企业生存"最强助攻"。
2. 区域分布
· 商业市场活跃区域普遍集中在华东、华南及华中区域，新一线城市表现突出，新开业项目数量占总体31.3%
总体看来，新增商业项目集中在华东、华中、华南、西南四个区域，华北、西北区域整体新增能力不足。其中，重庆、杭州、长沙、武汉商业活跃度较高，新商业城市发展迅速，在2017财年实现了数量、体量双增长。
二、各大上市公司运营情况
1. 营运规模
· 各大上市公司营运规模方面，万达商业所持商业物业面积领先于其他企业
营业规模是衡量一家上市公司运营能力的基础指标，目前万达商业持有商业物业面积最高，达到约2,157万㎡，其持有的商业项目个数也最多，根据官方发布数据，全国现已开业万达广场共计208个；华润置地持有商业物业面积688万㎡，排名第二，在全国持有28个已开业商业项目，包括万象城15个、五彩城/万象汇9个、万象天地1个、其他项目2个。
2. 新开业项目
· 新城控股持续发力，快速在新一线城市扩张，华润置地注重打造高品质购物中心
2017年新开业项目中，万达商业开业项目数量最多，达到49个，其次为新城控股，据年报显示，新城控股至2020年计划开业吾悦广场超100座，新城吾悦广场的知名度不断提高。新开业项目中，体量超过20万方的项目均为华润置地旗下产品，其中体量最大的为深圳万象天地，万象天地同时也是华润孵化的除了万象汇与万象城外新的产品类型，独创了"街区+mall"的商业空间。
3. 投资物业租金收入情况
· 万达商业租金收入居于榜首，超第二名近百亿；新城控股租金收入增长率最高，其新开业项目表现较好
从租金增长率来看，租金收入增长最高的企业为新城控股，因其2017年实现12个新吾悦广场全部满铺开业所致，增长率最低的为恒隆地产，相较去年增长1%。租金增长率高于平均值的企业均为内地企业，可见内地企业在商业地产方面处于快速扩张阶段，而港资企业的租金增长率普遍不高，与其保守的企业经营策略有关。
从租金收入来看，在各大上市公司2017年投资物业租金收入对比中，万达商业以全年约252.2亿租金收入位于榜首，太古地产全年租金收入约107.3亿元，位于第二，华润置地约77.6亿元，位于第三。虽然港资企业的租金增长率不高，但其租金收入仍居于前列，可见其商业项目经营实力较强。
4. 租金收入占比营业收入情况
· 太古地产、大悦城地产两家企业的租金收入占比整体营业收入比例较高，商业为其核心业务
万达商业的租金收入虽然高于其他企业，但是其租金收入仅占该公司营业收入的22%左右；在各公司整体收入中，租金收入占比最高的企业为太古地产，其投资物业租金收入占其营业收入的60.6%，商业占整体业务板块比重较高，其次为大悦城地产，租金收入占其整体营业收入的29.4%
太古地产的投资物业租金收入中，有超过80%来自零售物业。其中三里屯太古里项目租金收入增长理想，目前租用率达到99%，太古地产将长期整租雅秀大厦，对其进行重新改造，作为三里屯延伸部分，继续释放价值。
大悦城地产为一家重运营企业，投资性房产收益占总营收比重高。2017年，大悦城购物中心（不含轻资产项目）租金收入23亿元，同比增长11%；销售额同比增长10%，达161亿元，客流超过1.34亿，会员大幅增加35%，达到290万人。
5. 各企业产品线对比
· 各大企业的产品线中，内地企业的产品线更偏向于社区型、区域型购物中心，而港资企业如恒隆地产、九龙仓以及太古地产的产品线以高端型购物中心为主
6. 小结
市场份额
目前国内地产公司所占市场份额大多较为零散，万达集团不论是其租金收入还是营运规模，都远远高于其他企业，在国内企业所占市场份额中排名第一。
运营效率
在商业地产运营效率中，港资企业的运营效率较高，与其低扩张，重运营的企业策略有关，并且港资企业所运营的商业项目大多为高端项目，因此对其硬件设施、配套服务以及品牌组合等要求均较高。
规模增速
目前内地企业商业处于快速扩张阶段，以新城控股为主，其每年在以10个项目左右的增量扩张，目标在2020年在国内有100多个商业项目落地。
港资企业仍采取保守战略，新开业项目较少，专注运营已有项目。
创新能力
目前国内商业地产创新能力较高，创新形式主要集中在对购物中心内容的升级打造，其次是对互联网技术的创新，建立商业管理系统，利用工具对购物中心的运营管理进行分析，例如大悦城创新的悦云智慧商业管理系统，在商业地产领域中提供了很好的实践方式。
三、运营效率研究分析
1. 销售额与增长率
· 全国购物中心营业额整体趋势看涨，凭借多业态、优体验的购物中心体现出了强大的竞争力
2017年，北京SKP以126亿元的业绩，夺得2017年度全国购物中心"店王"，同时达到了23.8％的同比增幅，上升趋势明显，南京德基广场营业额90亿元，排名第二，武汉国际广场营业额87.3亿元排名第三，但其增长率达到了136%，为营业额增长幅度最大的购物中心。其他标杆型购物中心例如深圳万象城、太古汇、成都IFS也均取得了不错的成绩。
在销售额数据中，最值得关注的是成都远洋太古里和颐堤港项目，二者均为远洋集团与太古合作的项目，并且都表现出了较高的增长。尤其是颐堤港，在2017年四个季度中，每季度销售额增长幅度都超过了55%，从第二季度开始，商场出租率达到了99%。
| 成都远洋太古里
· 大量引入首店、快闪店、IP店与网红店
· 举办形式多样的各类主题活动
· 各大品牌市场表现较好
| 颐堤港
· 持续不断的品牌调整
· 引入年轻客群喜爱的品牌
· 打造珠宝集合区
· 多家品牌商户推出全新形象店
· 多家店铺进行装修升级
· 市场活动运营备受好评
· 积极与知名IP和品牌展开合作
· 自主操作多个优秀节日活动
2. 租金收入与增长率
· 全国购物中心租金收入整体增长幅度10%左右，其中，高端型购物中心租金涨幅较高
2017年，租金收入最高的购物中心为上海恒隆广场，共14.09亿元，其日均租金达到了42元/平米/天，成为全国购物中心之最；排名第二的为深圳万象城，其租金收入达到9.3亿元；租金增长率最高的购物中心为沈阳万象城，租金增长达到25.2%，其2016年租金增长20.6%，可见目前已实现稳定增长。
3. 租金增长率与销售额增长率
从租金增长与销售额增长两方面来看，虹桥天地、沈阳万象城与成都IFS 2017年表现较好，销售额与租金均实现较高增长，虹桥天地在这三个项目中，销售额增长率是最高的，与其近两年的品牌调整有关。
| 虹桥天地
2015年：携300余品牌正式开业，10家品牌为首次进驻中国市场，15家品牌为首次进入上海市场，4家品牌为升级旗舰店。
2017年：新增近50个品牌
· 小众品牌几乎全部撤出
· 高楼层强化了生活服务、健康护理业态
· 调低了零售业态比例，体验业态不断增加
· 项目定位方向往家庭方向调整
4. 租售比
· 目前大部分购物中心租售比在14%左右，恒隆广场租售比最高，应与其较高的租金收入有关
租售比代表着购物中心运营的坪效及获利能力，过高的租售比成为项目进入瓶颈期预警。上海恒隆广场以及上海港汇恒隆广场租售比较高，达到了27%左右，对于成熟期项目而言，主力店占比较低，租售比较高，调改潜力较小。租售比最低的为北京SKP项目，达到5.51%，其他大部分购物中心租售比保持在14%左右。
恒隆广场业绩的增长主要得益于其2016年对品牌以及商场内部设施的有效调改，经过调改，其营业额增长26%，租金增长8%。增长率出现下降的购物中心为上海港汇恒隆广场，主要由于2017年内部设施调整，导致部分品牌闭店所致，预计2018年收入将会有大幅度增长。
| 上海恒隆广场调改情况
· 提升商场内部及办公楼内的空气净化装置
· 设置兼具私密性与奢华氛围的专属空间VIC Lounge
· 调整40余个品牌
5. 体量与租金坪效
· 较大或较小体量项目的租金坪效整体较低，10-12万方项目的租金坪效相对较高
在体量与租金坪效的关系中，4-6万㎡与18-22万㎡的项目整体租金坪效偏低，6-10万㎡以及16-20万㎡体量的项目坪效大部分集中在2,000元/㎡/年，而10-12万㎡项目的租金坪效相对于其他体量的项目较高，因此10-12万㎡体量为购物中心较优的体量选择。
6. 小结
· 目前国内整体商业市场销售业绩呈上涨趋势，多业态、优体验的购物中心仍保持强大的生命力
· 高端型购物中心租金收入保持稳定增长，全国购物中心租金平均增长率达到10%左右
· 10-12万方体量购物中心的租金坪效相对较高，该体量为开发商较优的开发选择
四、创新发展情况
1. 内容创新
购物中心内容的调整创新体现于，主题街区场景不断进行升级打造并逐渐丰富业态，其内容更加迎合年轻消费者喜好；购物中心的IP植入也从过去引进国外热门IP，到目前开始进行IP自制。
2. 产品线
随着消费者需求的变化，各个上市公司已逐渐开始培育各自新的产品线，体验型、艺术型购物中心逐渐成为企业与消费者青睐的产品，同时，新的产品线也能为企业的商业发展注入新的活力。
3. 技术创新
随着"购物中心+互联网"以及大数据的发展，各大上市公司纷纷推出各自的互联网产品，打通线上线下的购物体验。通过互联网产品的使用，能够全面的收集消费者数据，以达到购物中心精细化运营。
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