抵押是银行贷款最为常见的一种物权担保，在日常实践中，我们已知晓哪些房地产银行不得接受抵押，但有些房地产，依照担保法律规定可以用于银行贷款抵押，但银行接受抵押，往往会对实现抵押债权极为不利。今天我为大家介绍五类银行不宜接受抵押的房地产。
第一类，村民集体为村民个人贷款提供集体房地产抵押。
村民向银行申请贷款，村民委员会将村民集体所有的房地产提供抵押，将有损于集体成员的共有利益。如果未经村民大会或村民代表会议通过，该抵押合同可能因违反《村民委员会组织法》而无效；即使已经通过，届时拍卖、变卖村民集体房产，也很有可能遭到村民的阻挠而引发事件，所以这类村民集体房地产不宜抵押。实践中一旦遇到房地产为集体所有，都应小心谨慎！
第二类，抵押人提供唯一住房抵押。
借款人或者第三人提供唯一住房产作抵押担保，对此，担保法律没有明文予以禁止，抵押合同也应认定为有效，但从司法实践来看，借款人不能偿还贷款时，很难处理抵押人的唯一住房来清偿债务，即使法院判决抵押人承担抵押责任，在执行程序中也难以强制拍卖、变卖。
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》规定，法院对已经依法设定抵押的被执行人（即抵押人）及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期，在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋，六个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，法院才可以作出强制迁出裁定。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。被执行人属于低保对象，且无法自行解决居住问题的，法院不应强制迁出。
由此可见，对抵押人唯一的生活必需住房实施强制执行是比较困难的，即使拍卖、变卖或者抵债成功，银行也要为抵押人，及其所扶养家属提供临时住房，所以这种房产不宜作为银行贷款的抵押物。
第三类，未成年人房地产抵押。
实践中，父母以未成年人房地产为标的的签署抵押合同，主要分两种情况，第一由父母直接代签，第二个子女为限制民事行为能力人，则可能由子女先签名，再由父母以法定代理人的身份签字确认。《民法通则》第18条明确规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产，该规定属于禁止性规定，目的在于保护被监护人的利益。
实践中，我们会遇到两种情况，第一，父母将所购房屋登记在子女名下，或以共有的方式将子女名字登记在房产证上，应当认为该房产或者该部分的房产是对子女的赠与，父母由于购房资金不足，而为银行签订借款合同并以所购房屋作为抵押担保，即出现处分未成年子女房产权利的问题，由于抵押的目的是担保购房所需借款的偿还，因此父母的抵押行为应认定为是为被监护人的利益，抵押有效。第二种情况，父母因经营困难向银行借款并办理抵押，或为第三人的债务设定抵押，该抵押是否有效？通常银行会要求父母出具“为未成年人子女利益”或“不损害未成年人子女利益”的承诺书。即使这样各法院的判决结果存在很大冲突，因此不宜接受抵押。
第四类，已经被列为拆迁范围的房产，银行接受此种抵押，实现抵押债权，就会遇到困难，如果房屋在抵押期间被拆迁，抵押物就告消失，抵押人虽然从中可以得到补偿金，银行虽然也可以对补偿金行使担保物上代位权，但这种补偿金通常优先用于拆迁户的安置，而不宜在未安置的情况下就直接用于清偿抵押债务，因而对银行实现抵押债权不力。
第五类，评估价格失真的房地产
目前，由于评估机构管理不规范，在房地产评估价格上有时不公正，往往根据申请评估人的意愿擅自抬高。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房地产的评估价格，让借款人能够申请到更多的贷款；当银行拍卖用来抵押的房地产时，评估机构就按照市场价格评估房地产，如此一来一去，评估价格就会产生多则几百万元少则几十万元的“人为差价”，形成不必要的贷款风险。由于评估机构出具的评估报告有效期一般为1年，借款期限一般又在1年以上，等到贷款逾期银行向人民法院提起民事诉讼时，评估机构的评估报告已经失效，银行也就无从依法追究评估机构评估不实的法律责任。
同时应当注意房地产市场过热导致的房产价值过高的风险。
1、银行发放房地产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人（第三人）的实际房地产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人（第三人）仅有一套居住房屋，银行原则上不予办理抵押贷款；如果借款人（第三人）有多套居住房屋，但存在法律纠纷，银行暂时也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。
2、为准确获得抵押房地产的评估价格，信贷人员应熟知房地产市场行情。虽然银行无权决定评估机构对抵押房地产所作的估价，但可以根据自己掌握的市场行情客观确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。
3、银行在发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑行使抵押权的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源；不仅要对担保人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人加大贷后检查力度，提高贷后检查频率，动态反映贷款形态，从根本上提高房地产抵押贷款的质量，有效防范房地产抵押贷款风险。
4、充分利用法院数据库信息，及时掌握借款人、抵押人涉诉情况。如有无债权人主张债权？有无拟抵押的财产存在法院查封、扣押的情况？有无强制执行的到期债务等等。
经验往往是银行信贷人员的重要资本，但是当前的信贷形势已由不得我能信贷人员再通过大量的实践来积累经验，这就需要我们不断学习，用学习来弥补经验的不足。房地产抵押的风险还有许多，希望大家一起总结分享。
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