购物中心定位决策之道篇

购物中心定位决策之道篇

商场定位是商业项目策划的开始， 统筹着后序诸多方面的工作，可以说，商场定位是一个商业项目运作的灵魂。对商场进行定位，市场调研为商场定位的最基本的依据，调研的结果将直接影响项目的定位是否精准，关系到招商规划，招商政策，租金水平，品牌目标和招商策略的制定。

招商定位决策可分为道，法，术三个方面，今天主要分享“道”包含的内容

商场定位的“道”主要包含以下四个方面：城市属性，竞争环境，地理条件，目标客群。

城市属性：商业项目和城市相容，就要深入了解这个城市，需要对项目所在的城市进行大量的调研，这其中包括经济水平，地理环境，人文历史，未来规划等。

经济水平：我们需要了解这座城市的城市经济总量，社会消费品零售总额，人均可支配收入，消费水平，城市化率，消费结构，人口组成，这些信息直接决定城市消费者的消费承受能力，消费的意愿及整座城市商业活力。，通过对消费环境的分析，可以初步明确项目的业态规划，商品级次，和品类组合。

地理环境：项目所处位置的地理信息，包括不限于气象条件，地理环境，交通情况等。这些信息可以指导商业建筑的形态，经营时间，建筑灵感，首层的设计，出入口的设计，外部动线的设计，人流的导入都有很重要的作用。

人文环境：知道城市的历史，有哪些历史典故，人文特性，可以分析人群的消费共性，为商品的组合，商场的营销作出指导，同事也可以为打造商业主题提供可参考的依据。

未来规划：了解城市的体量，面积，人口总数，区县区域，产业结构，整体的经济政策，未来的城市发展规划，人才战略，基础设施建设等信息，这些信息影响商业项目养商周期和品牌引进及调整

竞争环境，对城市的商业环境的重点包括：商业结构包括百货，购物中心，专业市场，批发市场，餐饮娱乐，采集商业结构数据便于分析这个城市的商业环境。主要商圈及重点项目，了解本本项目与各个商圈的关系，对重点项目进行考察和调研。现有商业资源的分析用以判断城市商业资源是否丰富，用以指导业态规划和品类组合。通过分析确定本项目的角色

领导者：本项目处于领导位置，城市标杆项目，要强化核心竞争力，深挖护城河，保持市场的影响力。

追随者：有自己学习模仿的项目存在，要紧盯自己的标杆项目，提升共性，提高自身的竞争力。

竞争者：如果有项目强有力的竞争者，则需要改变游戏规则，建立新的标杆，形成新的标杆，建设新的护城河。

补缺者：打造差异化，与其他的项目不形成直面的竞争，走主题或特色道路，形成自有风格。

地理条件，项目所处的位置是在城市的中心，副中心，郊区还是在社区，周边的交通是否完善发达，核心半径内的人群到达途径是否方便，核心半径内人群达到的时间是否在合理范围内。

目标客群，我们的目标客群是谁？是全客层，家庭型客层，年轻客层，还是服务周边社区的消费者，目标客层的背景比如性别，居住区域，年龄，文化程度，家庭成员组成，收入，消费支出明细，消费次数等都要做大数据的分析

以上是商业项目定位“道”篇的一些重点，这些对项目的可行性和整体定位有参考的意义，也对商业管理和招商规划有不可替代的作用。