房地产已成为近期的热点，国王的价格不断刷新，一线城市的价格也很高。据报道，国王的钱是从银行来的。事实上，它实际上是一种杠杆作用。它提醒我们在2015年初杠杆牛市和9月3日的iFun砧手稿的详细分析。
今天，首席经济学家任泽平发表了一份房地产研究报告。相信全球历史上的一些重大住宅事件可以得到10个启示。虽然时代和国家不同，房地产泡沫的崩溃与货币紧缩和利率上升有关，房地产泡沫崩溃的影响是巨大的，特别是对中国而言，未来的价格MOV有三个前景。具体分析如下：
2014，笔者预测A股的5000点不是梦，2015的第一层房价会翻番，房地产是周期的母亲，十的危机，九的房地产。本文研究了全球房地产的出现、疯狂、崩溃和启示。房地产泡沫，包括1923年至1926年的佛罗里达州房地产泡沫和大萧条，1986年至1991年的日本房地产泡沫和失落的二十年，1992年至1993年的中国房地产泡沫，1991年至1997年的房地产泡沫和St.2001至2008年，美国房地产市场。TE泡沫和次贷危机。过去不像烟雾，岁月改变了人性。
1）房地产是周期的母体，从经济增长的角度看，房地产业对发展中国家和发达国家的宏观经济都起到了至关重要的作用，每一次经济繁荣都与房地产驱动的消费有关，每一次经济衰退都与房地产市场有关。房地产泡沫，如1991的日本、1998前后的南洋，以及美国之前和之后的2008。从财富效应来看，在典型的国家中，房地产的市场价值一般是一年的2-3倍，财富的总可变价格的50%，这是FA。来自其他资产市场，如股票市场、债券市场、商品市场、集市等。在日本，1990的日本所有房地产市场的市值是美国的5倍，是全球股票市场总市值的2倍。基特。东京的地价只相当于美国的地价，以中国为例，房地产投资占整个社会固定资产投资的1／4。房地产相关投资占了近一半。中国房地产市场价值约250兆元。它是国内生产总值的4倍，是股票市场的2015倍，是股票市场市值的6倍。
2）九次房地产危机十次。由于房地产是周期的母亲，它对经济增长和财富效应有着巨大的影响，是一个典型的高杠杆部门，所以世界历史上的重大经济危机都与房地产有关。例如，1929的大萧条与房地产泡沫的崩溃和随后的银色危机有关。1991，日本房地产业崩溃，在二十年的损失中，大多数经济体在1998的东南亚房地产泡沫破裂后陷入中等收入陷阱，2008的美国次贷危机还没有走出阴影。回顾1987美国股市崩盘和中国2015股市崩盘，对经济的影响要小得多。
3）前期房地产泡沫的形成从一开始就受到经济增长、城镇化和居民收入的支撑，需求包括生活需求和投机需求。住宅需求主要与城市化、居民收入、人口结构等有关。它反映了商品住宅的商品属性。投机需求主要与货币投放和低利率有关，它反映了商品房的性质，大多数房地产泡沫在一开始就具有基本的基础，比如1923年至1925年的佛罗里达州房地产泡沫，始于繁荣和繁荣。美国经济的重要性。1986年至1991年，南洋房地产泡沫始于日本经济的成功转型和长期繁荣，以及1991年至1996年的房地产泡沫。首先，它与亚洲经济奇迹和快速城市化有关。
4）尽管时代和国家不同，但以往所有的房地产泡沫都是疯狂的，毫无例外地受到低利率的刺激，因为房地产是典型的高杠杆行业（无论是需求侧居民抵押还是住宅企业的供给侧）。发展贷款），房地产市场对流动性和利率非常敏感。流动性过剩和低利率将极大地增加房地产的投机需求和金融资产，剥离居民收入和城镇化的基本面。1985，在日本签署广场协议后，以避免升值带来的负面影响。国内经济、日本利率继续大幅下降。1991年至1996年，东南亚经济体在金融自由化下大量流入国际资本。2000，美国网络泡沫破灭，以刺激经济继续大幅降息。自2008以来，中国三波房地产周期已回升，2009, 2012、2014-2016年，除了经济快速增长、快速城镇化等基础支撑外。，每一次都与货币过剩和低利率有关。2014-2016年，这尤其是在经济低迷背景下的货币刺激。
5）政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等因素助长了火势，政府往往在经济发展的基础上刺激房地产业。1923，佛罗里达州州政府推出了基础设施来吸引游客和投资者。1985后，日本政府主动降息刺激内需。1992海南经济特区成立后，政府鼓励发展。2001，小布什政府为居民实施住房计划，金融自由化和金融监管的缺位导致房地产流动资金过多。1986，日本加快金融自由化，放开企业债务融资。1992年至1993年，海南的政府、银行和开发商形成了一个紧密的铁三角。1991年至1996年，东南亚国家加快了资本账户向大量国际资本的开放，2001年至2007年，美国影子银行的兴起，导致了过度的金融创新。房地产，银行贷款失控，抵押贷款的上升将进一步促进银行的贷款，甚至积极劝说客户抵押贷款，零和杠杆。在房地产泡沫中，白银行业深陷困境，导致房地产泡沫危机也成为金融危机，是经济危机。
6）尽管时代和国家不同，以前所有的房地产泡沫破裂都与货币紧缩和加息有关，风险正在上升。泡沫越大，解体的可能性越大，调整的深度越大。自1989以来，日本央行连续五次加息，限制房地产贷款，打击土地投机，日本房地产泡沫破灭1991。6月23日，19。93，朱镕基宣布终止房地产公司挂牌，并完全控制银行资金进入房地产行业。24，国务院发布了《当前经济形势和加强宏观调控意见》1997，东南亚经济崩溃导致国际资本大量撤离，房地产泡沫破灭。E 2004，美联储连续17次提高联邦基金利率。次级债违约率在2007大幅上升，次贷危机于2008爆发。
7）如果没有人口和城镇化的基础支撑，房地产泡沫破裂后的调整和恢复时间会更长，日本房地产在1974和1991出现两轮泡沫，第一次调整较小，复苏势头强劲。原因是经济中速增长、城市化空间、旧购房人口数保持较高水平等。然而，1991次调整的第二次大，持续时间长，原因在于经济长期增长缓慢，城市化进程结束，人口老龄化。2008，美国房地产泡沫的崩溃并没有落入第三次。同日本一样，失去了二十年，但价格创新，主要是因为美国开放的移民政策、人口的健康年龄结构、灵活多变的市场经济和创新机制。
8）房地产泡沫每一次崩塌，冲击都是巨大的、深远的。1926年至1929年房地产泡沫破裂，银行业危机从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终导致了军事危机，造成了大萧条。1991年日本房地产崩盘20年后，经济萧条，经济高涨，居民财富缩水，长期通货紧缩。海南房地产泡沫破灭1993后，不得不处理未完成的问题。长期以来，居民住房和不良贷款，当地经济持续低迷，2008的次级房贷危机已经持续了近9年，美国经济走出了3轮QE和零利率。虽然欧洲和日本经济仍处于E的低谷和负利率，但中国经济已经走出了高增长的时代。拉丁美洲和其他资源国家的经济急剧下滑，并陷入长期衰退。到目前为止，次贷危机对世界的影响还没有完全消除。
9）目前，中国房地产呈现出泡沫的迹象，主要表现为货币现象，三的前景预示着未来的房价。在2014-2016年的经济衰退中，货币过剩和低利率刺激了新一轮的价格膨胀，绝对房价上涨。CE一直居高不下，在世界排名前12位的高价位城市中，发展中国家占了4个席位（香港、深圳、上海、北京）。这是一个住房贷款，呈现泡沫化趋势。未来房价会不会上涨未来房价的判断可以转化为对未来城镇化、收入、货币紧缩和利率的判断，目前基本水平仍有一定的空间，如2015的城镇化率为56.1%，t的空间超过10个百分点。未来，这将增加约2亿人在城市人口，但地区分化是明显的，第二行的价格高，三或四线高。因为2014-2016年的价格上涨主要是货币现象，所以未来的关键是货币的TIG。HT，价格走势可能有三种前景：一是货币政策回归中性稳健，加强贷款杠杆和土地投机的调控，2014年底开始的价格上涨周期接近尾声，未来消化；二是继续实施衰退型货币宽松、货币过剩和低利率，价格可能继续创新；第三种积极紧缩货币，如担心价格泡沫和资产价格，或被动收紧货币（如美联储的超级预期）。利率、汇率贬值和资本外流压力增大，利率上升，住房价格面临调整压力。
10）要警惕和采取措施控制房地产泡沫，这与改革和改造的成败有关，房地产泡沫具有非常明显的负面效应：房价上涨恶化了收入分配，增加了社会投机。房地产具有企业的创新热情；房地产具有非生产性属性，房地产信贷过多会挤出实体经济投资；房价过高，难以产生生活成本，从而容易导致产业化。目前，应采取措施，避免房价从基本面上升的泡沫趋势。可以考虑以住房为导向的住房制度设计的法律形式，建立抑制投资投机需求的长效机制，由监管银行过度发放住房贷款，以及长期稳定的住房信贷和财政政策。没有适当调整首付款比例和贷款利率，透支居民的支付能力，稳定市场预期，采取中性稳健的货币政策，推动财税改革改革，改变本地GO的依赖性。在土地财政方面，逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制，我国的经济和住宅投资告别了高增长的时代。房地产政策应适应总量增长放缓和结构分化新发展阶段的特点，以避免刺激房地产回归高增长泡沫的风险。目前，中国房地产仍有一定的BA水平。SiC有利因素，如经济增速有望中速，城镇化仍有一定空间，如果适当调控，仍有转折点。
1997年初，东南亚经济保持了持续的高速增长，创造了亚洲奇迹，然而，在全球利率低、金融自由化、国际资本流入、金融监管缺乏激励等刺激下，大量的信贷流动。后来，在美联储加息、国际资本外流和固定汇率制度崩溃的影响下，亚洲金融风暴爆发，房地产泡沫破裂。除了韩国和少数几个地区的成功转型外，其他国家在中等收入阶段已经停滞不前。
第二次世界大战后，日本、韩国、中国的台湾、印度尼西亚、马来西亚、泰国等东南亚国家和地区都实现了持续快速增长，一度被称为亚洲奇迹。但1997的南洋金融危机中断了这一进程，以及经济。这些地区总体上经历了一次悬崖下跌，汇率大幅贬值，进入日本后，除了韩国以外，只有少数地区，如中国已经成功转型，大多数国家仍处于中等收入阶段停滞。
从上世纪80年代末到90年代初，美国的经济表现受到了波斯湾战争、第三次石油危机、日本经济泡沫破裂、苏联解体等因素的削弱，同时也削弱了苏联的经济实力。IME，泰国、马来西亚、印度尼西亚、新加坡等国家的经济在这一时期实现了约10%的高速增长，吸引了大量的国际资本进入南亚，外债规模急剧上升，这些地区的债务期限日趋严重。泰国和其他国家的房地产投机活动正在蓬勃发展。在汇率政策方面，泰国和其他国家在继续实行固定汇率制度的同时，也在不断扩大。金融自由化和取消资本管制，为国际投机资本提供条件。
上世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，由格林斯潘领导的美联储提高了联邦基金利率，以应对可能出现的风险，美元进入了第二轮强劲周期。同时，中国在吸引外资和增加出口方面表现出较强的竞争力。1996年底前，南亚国家出口大幅下降，经常账户加速增长。1997，T。海铢、印尼盾、马来西亚林吉和韩元成为国际投机资本的目标。资本外流，固定汇率制度被迫放弃，货币贬值，股市遭受重创，房地产泡沫破灭，银行坏账急剧增加，金融机构和企业大规模破产。1998年8月，俄罗斯中央银行宣布推迟偿还外债，暂停国债交易，俄罗斯债务危机爆发，金融危机逐渐升级为经济和政治危机。S没有恢复到危机前的增长水平。
金融自由化后的国际资本流入。20世纪80年代，南洋国家受发达国家金融深化的影响，金融自由化的理论与实践，开始了以金融自由化为基础的金融改革。S宣布取消1962的外汇管制，允许外国利润在1986自由发行。1986，马来西亚增加了允许持有境内上市公司股票的外国投资者的比例。印度尼西亚也放松了对SA资本账户的控制。1994年初，东南亚主要国家基本实现资本项目可兑换，金融市场基本上完全开放，20世纪80年代中期以来，日本经济增长缓慢，资本利率较低。许多日本国内基金开始投资南洋，到90年代初，国际资本青睐东南亚经济，大量的国际私人资本流入南洋。
但是，由于国内经济基础不稳，监管体制不健全，监管能力不足，未成熟资本市场对外开放，资本项目管理过于宽松，这给频频投资者提供了机会。国际资本流动和投机性攻击。
实行与美元挂钩的固定汇率制度，大多数东南亚国家都有固定汇率，其货币与美国元间接或直接挂钩。在1985方协议之后，美元开始贬值西方主要货币；东南亚国家的货币也贬值，大大提高了出口产品的市场竞争力，而固定汇率制度的问题则是打桩国与被押汇国货币的完整的联动关系。1995，美国新经济时代到来，进入了经济持续增长、低通胀和低失业的黄金时代。美元升值的开始导致了南洋所有国家货币的升值。结果，这些国家的出口增长率停滞不前，进口上升，贸易和经常项目产生了巨额赤字。
当东南亚国家的贸易逆差增加，货币实际贬值，他们没有及时调整汇率。他们仍然保持美元的固定汇率，导致投机者卖出他们的货币和购买外汇，迫使中央银行宣布浮动汇率和贬值货币。这是南洋金融危机的直接原因。
金融自由化促进了国际资本进入南洋。1995，日本对中国大陆、印度尼西亚、韩国、马来西亚、菲律宾、台湾、泰国等地的融资余额为1090亿美元，欧洲银行的贷款余额为870亿美元。1996，日本对南洋的贷款余额为1140亿美元，而欧洲银行则增至1160亿美元。在1996下半年，美元兑美元升值。南洋出口增长率的上升导致出口增长率普遍下降（南洋的所有国家都是出口导向型经济体）。产能过剩、产量下降和银行不良资产的增加导致了大量的产业资本流向股市和房地产市场。
1986年至1994年，银行贷款对股票市场和房地产的比重越来越大，包括新加坡33%、马来西亚30%、印度尼西亚20%、泰国50%和菲律宾11%。南洋的房地产价格急剧上升，房地产价格不断上涨。1988年至1991年，印度尼西亚出现了4次，马来西亚、菲律宾和泰国在1988—1992年上升了3倍。
泡沫的形成。泰国是东亚金融危机的根源。自20世纪80年代以来，泰国一直把出口导向型工业化作为经济发展的重点。为了解决基础设施落后和资金短缺的问题，泰国政府有卡丽。提出了一系列改革措施，包括开放资本账户，当时泰国土地价格低，劳动力供给充足，工资和消费水平低，政府增加了各种优惠政策，大量的F外商投资迅速涌入泰国。
在银行信贷大幅扩张的情况下，首都曼谷等大城市的房地产价格正在迅速上涨。房地产业的超高利润吸引了大量的国际资本。二者相互作用，房地产泡沫迅速扩大。1989，泰国住房贷款总量达到459亿铢，超过1996铢7900亿，7年增长5倍以上，同时房地产价格也有上涨幅度。1988年至1992年，土地价格平均每年上涨10%～30%，1992年至1997年七月达到40%，部分地区的地价在1年内上升了14倍，房地产业不可避免地积累了大量的泡沫。银行信贷过度膨胀，由于缺乏良好的调控，房地产市场的供给大大超过需求，造成了巨大的泡沫。1996，泰国住房空置率继续上升，其中写字楼空置率居高不下。为50%。
泡沫破灭，进入1996后，泰国出口产品的国际市场需求较低，贸易逆差加剧，但当时泰国政府错判了国际形势，加上泰国金融监管薄弱，不稳定。由于金融体系等因素的影响，国际投资基金开始退出泰国，给泰国的汇率造成了巨大的压力，流出的巨大压力迫使泰国中央银行最终放弃了固定汇率制和CARR。管理浮动汇率制度导致外汇市场和股票市场大幅下跌，泰铢贬值1倍以上。房地产价格也迅速下跌，1997下半年下跌了近30%，房地产泡沫终了。Y崩溃了。
泡沫的形成，马来西亚长期以来一直实行出口导向型经济政策，对外贸易在经济结构中起着重要作用，1990—1996年间，马来西亚出口的年平均增长率为18%，比上年提高了10个百分点。同一时期的GDP增长率，马来西亚希望在2020进入发达国家行列，为此，马来西亚政府采取了以高投资促进经济发展的政策。为弥补投资资金短缺，马来西亚实施了经济金融自由化政策，包括资本项目的自由兑换，截至1997年6月，马来西亚的外债总额已达452亿美元，其中短期外债大约30%。类似于泰国，大量的外债没有投资于实体经济，而是转向了房地产和股票市场，这导致了泡沫的快速形成。
随着投资和信贷的扩张，整个房地产市场出现了异常繁荣，由于马来西亚金融监管体制的缺陷，央行未能有效调控资本流动，大量资金进入了高位。投机房地产和股票市场，导致房地产价格快速上涨。例如，在吉隆坡首都，1995，在金融危机之前，住宅租金和住宅价格分别上涨了55%和66%。从1990年到1995年的办公建筑率为1998的1998至25%。
泡沫破灭。金融危机爆发后，经济泡沫迅速崩溃。1997年7月，马来西亚货币兑美元汇率从2.5247林吉特跌到4.88林吉特，其价值几乎翻了一番。股市崩盘，金融和房地产股票下跌了7。0%至90%年间，房地产泡沫破灭，1997下半年，马来西亚房地产平均成交量下降37%，价格指数开始大幅下挫。
泡沫的形成，70年代后期，香港逐渐转变为金融、贸易和服务型经济，香港房地产业在这一产业调整中发展迅速，根据1998的数据，香港房地产业的贡献是：O GDP为20%，房地产投资占固定资产投资的近50%，政府收入的35%来自房地产业，20世纪90年代，香港经济持续发展，房地产市场需求持续增加，房地产PRICES增长很快。
自1991以来，香港实施了严格的土地供应政策，并受到低利率的刺激。房地产价格的暴涨引发了市场炒作的大幅上涨，许多香港居民因为出售房产而实现财富的快速增长，甚至是企业HAV。E转让给银行贷款的土地，香港房地产市场充斥着严重的炒作。第四季度，香港银行业放宽了住房抵押贷款审查标准，这直接促使大量投机力量进入。房地产市场，使得已经很高的市场价格再次上涨，房地产价格和GDP的平均增长率在1986和1996之间达到2.4，而1997年8月香港楼市的峰值达到3.6至5.0，香港房地产泡沫可以看到。
泡沫破灭。1997亚洲金融危机的爆发和汇率急剧下降以及香港股市的压力，导致了市场利率上升、银行信贷萎缩、香港失业率上升等问题。房地产业在经济结构中的比重严重失衡，市场对房地产的投机需求、借款成本的上升、居民能力的弱化和市场的悲观预期造成的。房地产市场在危机爆发后下跌，而香港楼层的价格由1997降至1998。急剧下降50%—60%，成交大幅缩水，房屋空置率有所上升。
1997年至2002年的5年间，香港房地产和股票市场的总市值损失了约8兆港元，高于同期香港的国内生产总值。在泡沫中，香港平均每户损失了267万美元，超过100000美元。E一夜之间成了百万富翁。
由于泡沫时期政府财政对房地产业的依赖性较高，财政收入长期依赖土地出让收入和其他房地产相关税收。泡沫破裂后，香港政府的整体财政收入减少了20%至25%，此外，银行体系积累了大量不良贷款，个人和工商企业的抵押资产大幅缩水。
从1998年到2003年，香港经济一直处于衰退的泥潭，1999, 2001, 2002和2003年间，香港经济增长率分别为-1.2%、-0.7%、-0.6%和-2.2%。
在流动性过剩和低利率的刺激下，美国房地产泡沫在2001年至2006年已经萌芽。2004，美联储开始提高利率。2008，美国次贷危机爆发并迅速蔓延到国际金融危机中，尽管QE和零利率，全球经济尚未完全摆脱国际金融危机的阴影。
2001，互联网泡沫破灭，美国经济陷入衰退。为了促进经济增长和刺激房地产，小布什政府促进了美国的住房所有权计划。然而，当时美国对住房的需求基本上是SAT。结果，政府把注意力转向了低收入甚至低收入的人，低信用水平的人已经成为房地产市场的新宠，并促成了大量的次级贷款。
2001后，美国经济陷入衰退。为了刺激经济，美联储连续13次降息。联邦基金利率从2001年初的6.5%下降到2003年6月的1%，30年固定利率抵押贷款利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%，与此同时，美国政府的立法要求金融机构延长贷款利率。对穷人来说，宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的住房需求。
在美国，次级贷款的大多数金融机构都是抵押贷款公司，由于缺乏销售网点，贷款公司主要使用经纪人和客户代理作为分销渠道，为了收取更多的费用，他们盲目地开发客户市场，忽略或忽略。故意隐瞒客户借款风险，激烈的市场竞争不断降低借款人的信贷门槛，许多次级贷款公司为次级借款人发起零首付和零档贷款。他们不检查收入，不检查资产。贷款人可以在没有提供资金的情况下购买房屋，而不提供任何偿还能力的证明。一些贷款公司甚至伪造虚假信息以获得不合格的借款人的贷款申请。在这种情况下，不能借款人的边际借款人。钱或不能借这么多钱的人也着迷。长期的货币宽松政策和低门槛贷款政策刺激了低收入群体购房的需求，同时也引发了市场上大规模的投机需求。
与商业银行不同，抵押贷款公司一般不能吸收公共存款，而是依靠两级贷款市场和信贷资产证券化来解决资金来源问题，为此，贷款公司通过贷款资产证券化出售。以住房抵押贷款证券化的形式向市场提供贷款资产，获得流动性，并将相关风险转移到资本市场，房地产抵押贷款的金融创新不仅限于住房抵押贷款证券化，还包括CDO产品等其他产品。
截至2007年底，与次级贷款有关的金融产品总额为8兆美元，是抵押贷款的5倍，2001后，随着中国和中东经济总量的增加，大量贸易顺差和美国美元疲乏，国际资本流入美国。购买美国元资产，包括次贷证券。过度的金融创新已成为美国房地产泡沫扩张的推动力。
次级抵押贷款主要是向有违约记录的人提供住房贷款。这些借款人通常没有工作，没有固定收入，也没有资产，也就是三个人。这些人通常没有很好的偿还能力，但他们仍然能够很容易地得到贷款，甚至一些银行向人民提供贷款。NACEY机构拒绝向低收入者提供住房贷款，数额达数百万美元，这给贷款机构造成了很大压力。
在美联储的低利率政策下，住宅价格作为抵押品一直在上升，即使有违约，银行也可以拍卖抵押物。随着房价的上涨，银行不担心借款人违约的损失，借款人的门槛越来越高。他们的贷款规模越来越小，规模也越来越大。
资本市场的流动性较高和货币市场借贷成本较低，为金融机构开始使用短期资金进行长期资产融资提供了一个合适的市场环境，这是一个非常危险的模式。还有30年或更长时间的大量住房贷款，它依赖于货币市场的资金过夜或一周左右，造成银行资产和债务期限之间的严重失配。一旦低利率环境发生变化，短期和长期的商业模式容易出现债务挤压，导致资产支持证券价格的加速下跌。
自1997以来，美国房地产市场不断扩大，尤其是2001以来。GDP比重从2001年底的15.9%上升到2006年来的19.7%。住宅投资占总投资的比例高达32%，新建住房的年增长率为6%，2003的年增长率最大为8.4%。
由于流动性过剩和利率低，住房价格上涨，2000至2007年的房地产价格已经远远超过了过去30年的长期增长趋势。根据美国10个城市和20个主要城市的价格指数，十个城市中的房价居高不下。美国2006年6月创下了226.29的历史新高，是1996年12月的2.9倍。在房价上涨的刺激下，随着抵押贷款利率的下降，美国居民已经从2001到2006年底加入了抵押贷款的行列，总计4070亿美元，高达252美元。00亿美元，最高达2003美元的37兆7500亿美元。在美国的25大次级贷款机构中，次级贷款占了次级贷款总额的90%以上。
过剩的流动性催生了美国的房地产泡沫。房价的上涨远远超过居民收入的增长。住房空置率从2005年年中的1.8%上升到2008的3季度的2.8%。
2003，美国经济开始复苏。出于对通货膨胀的担忧，美联储在两年内将联邦基金利率从2004年6月的17提高到2006的5.25%，由于大部分次级贷款是浮动利率贷款，重新设定的贷款利率随基准利率上升，而大多数次级贷款的还款压力上升。我国借款人大幅增加，基准利率的上升已经逐渐刺破了美国房地产市场的泡沫。2006后，反映了美国主要城市房价变化的SP案例希勒指数开始急剧下降。对于抵押贷款提供者而言，房价下跌降低了抵押品的价值，使得通过出售COL来收回贷款的本金和利息是不可能的。对于次级借款人来说，房价下跌使得通过房产净值贷款获得新抵押贷款是不可能的，即使房产出售不能偿还本金，它也必须违约。
2007年至2008年的次贷危机爆发并迅速蔓延到国际金融危机中。它的严重性被称为100年。危机不仅影响范围广泛，而且也大大超过了过去几十年的金融危机。过去，金融危机的主要影响是银行业，它已经蔓延到几乎所有的金融机构。泸定银行、对冲基金、保险公司、养老基金和政府信用支持的金融企业。
次贷违约的最大影响是次级抵押贷款金融机构，而在2007年2月，（汇丰银行）向其美国子公司的次级抵押贷款业务增加了18亿美元。2007年4月，第二大美国次级抵押贷款公司新世纪金融公司。申请破产保护之后，有30多家次级抵押贷款公司。其次是对冲基金和投资银行等机构投资者的冲击，这些机构购买了次级抵押贷款和CDO。世界领先的投资银行雷曼兄弟破产了，美林。被收购的欧洲大银行，如商业银行巨头RBS，一个接一个地被国有化，其他金融机构，如保险、基金和其他金融机构，也受到了次级贷款的严重影响，如B的严重失衡。AIG资产和负债，最终被美国政府接管。美国次贷危机已升级为国际金融危机，因为美国住房贷款资产是从投资银行衍生到其他金融产品并出售给全球的。牧师。金融创新与美国房地产市场和全球金融市场息息相关。
次贷危机后，许多大型金融公司破产，为此，美联储制定了一系列拯救市场的措施，在2007之前，美联储的资产负债表结构更加稳定，整体规模稳步上升，而国债持有量占了上风。超过百分之八十的美联储的总资产。在2007次金融危机之后，美联储增加了资产负债表资产，如抵押贷款支持证券（MBS），其中包括有毒资产的背景（主要是住房和商业房地产抵押资产）。金融业、布什政府和奥巴马政府提出了TARP和FSP，总规模为2兆3000亿美元。美联储已经大幅增加了联邦机构债券和抵押贷款证券。美联储的资产负债表高达1兆7600亿美元，占资产总额的39.12%，如何应对资产负债表上的复杂不良资产，而不影响金融市场的正常运行，是美联储未来面临的难题。
次贷危机暴露了美国监管体制存在的问题。2009，奥巴马政府提出了金融监管制度的改革，旨在使我们的金融体系更加安全，这就是所谓的沃克尔规则（Volcker Rule）。银行将从事与客户金融服务无关的投机交易。其中一个核心是禁止银行从事自有投资业务，在金融危机时期，银行交易的风险集中在MBS、CDO、C等产品的巨大金融衍生品上。这些衍生品都有数十倍甚至近100倍的杠杆率，给市场带来很大风险。禁止自营交易实际上是政府对市场的大规模去杠杆化。
2008的次级抵押贷款危机已经发生在9年前。经过3轮量化宽松和零利率，美国经济走出衰退。尽管欧洲和日本经济仍处于QQE和负利率的低谷，但中国经济告别了高增长时代，拉美和澳大利亚经济急剧下滑，陷入长期低迷。次级抵押贷款危机尚未完全消除。
1）房地产是周期的母体，从经济增长的角度看，房地产业对发展中国家和发达国家的宏观经济都起到了至关重要的作用，每一次经济繁荣都与房地产驱动的消费有关，每一次经济衰退都与房地产市场有关。房地产泡沫，如日本1991，南洋1998前后，美国前后2008。从财富效应来看，在典型国家中，房地产的市场价值一般是GDP的2-3倍，而总的可变价格财富的50%是远的。从股票市场、债券市场、商品市场、收藏市场等其他资产市场来看，在日本，1990的日本所有房地产市场的市值是美国的5倍，是全球股票市场总市值的2倍。凯特。东京的地价只相当于美国的地价，以中国为例，房地产投资占整个社会固定资产投资的1／4。房地产相关投资占了近一半。中国房地产市场价值约250兆元。它是国内生产总值的4倍，是股票市场的2015倍，是股票市场市值的6倍。
2）九次房地产危机十次，因为房地产是周期的母亲，它对经济增长和财富效应有着巨大的影响，也是典型的高杠杆部门，所以世界历史上的重大经济危机与房地产有关，比如说大萧条。1929的房地产泡沫与房地产泡沫的崩溃和随后的银行业危机，以及1991的日本房地产市场崩溃有关。在经历了二十年的亏损之后，1998年东南亚房地产泡沫破裂后，大多数经济体陷入了中等收入陷阱。2008的美国次贷危机还没有走出阴影。回顾1987的美国股市崩盘和中国2015的股市崩盘，对经济的影响要小得多。
3）前期房地产泡沫的形成从一开始就受到经济增长、城镇化和居民收入的支撑，商品住房需求包括住房需求和投机需求。住宅需求主要与城市化、居民收入和人口结构有关。它反映了商品住宅的商品属性。投机性需求主要与货币投放和低利率有关。它反映了商品房的金融属性，大多数房地产泡沫在一开始就具有基本的基础，比如1923年至1925年的佛罗里达州房地产泡沫，始于美国经济的繁荣和繁荣。1986年至1991年，日本房地产泡沫与日本经济的成功转型、长期繁荣和东南亚房地产业的1991—1996年有关，泡沫始于亚洲经济奇迹和快速城市化。
4）尽管时代和国家不同，但以往所有的房地产泡沫都是由流动性过剩和低利率刺激的，因为房地产是典型的高杠杆行业（无论是需求侧居民抵押还是住宅企业的供给侧）。住房贷款）住房市场对流动性和利率非常敏感。流动性过剩和低利率将极大地增加房地产的投机需求和金融资产，剥离居民收入和城镇化的基本面。1985，在日本签署《广场协议》后，为了避免日元升值带来的负面影响。关于国内经济，日本继续降低利率。1991年至1996年，东南亚经济体在金融自由化下大量流入国际资本。2000，美国网络泡沫破灭，以刺激经济继续降低利率。自2008以来，中国三波房地产周期已回升，2009, 2012、2014-2016年，除经济快速增长、快速城镇化等基础支撑外，每一次。与货币过剩和低利率有关。2014-2016年，这尤其是在经济低迷背景下的货币刺激。
5）政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等因素助长了火势，政府往往在经济发展的基础上刺激房地产业。1923，佛罗里达州州政府推出了基础设施来吸引游客和投资者。1985后，日本政府主动降息刺激内需。1992海南经济特区成立后，政府鼓励发展。2001，小布什政府为居民实施住房计划，金融自由化和金融监管的缺位导致房地产流动资金过多。1986，日本加快金融自由化，放开企业债务融资。1992年至1993年，海南的政府、银行和开发商形成了一个紧密的铁三角。1991年至1996年，东南亚国家加快了资本账户向大量国际资本的开放，2001年至2007年，美国影子银行的兴起，导致了过度的金融创新。房地产，银行贷款失控，房价上涨将进一步刺激银行放贷，甚至积极劝说客户按揭贷款、零首付和房地产泡沫的杠杆化，导致房地产泡沫危机成为金融危机。这场危机也是一场经济危机。
6）尽管时代和国家不同，以前所有的房地产泡沫破裂都与货币紧缩和加息有关，风险正在上升。泡沫越大，解体的可能性越大，调整的深度越大。自1989以来，日本央行连续五次加息，限制房地产贷款，打击土地投机，日本房地产泡沫破灭1991。6月23日，19。93，朱镕基宣布终止房地产公司挂牌，并完全控制银行资金进入房地产行业。24，国务院发布了《当前经济形势和宏观调控调控意见》1997，汇率在东南亚经济体崩溃，国际资本退出，房地产泡沫破裂。2004年6月以来，联邦政府储备已连续17次提高联邦基金利率。次级债违约率在2007大幅上升，次贷危机于2008爆发。
7）如果没有人口和城镇化的基础支撑，房地产泡沫破裂后的调整和恢复时间会更长，日本房地产在1974和1991出现两轮泡沫，第一次调整较小，复苏势头强劲。原因是经济中速增长、城市化空间、旧购房人口数保持较高水平等。然而，1991次调整的第二次大，持续时间长，原因在于经济长期增长缓慢，城市化进程结束，人口老龄化。2008，美国房地产泡沫的崩溃并没有落入第三次。同日本一样，失去了二十年，但价格创新，主要是因为美国开放的移民政策、人口的健康年龄结构、灵活多变的市场经济和创新机制。
8）房地产泡沫每一次崩塌，冲击都是巨大的、深远的。1926年至1929年房地产泡沫破裂，银行业危机从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终导致了军事危机，造成了大萧条。1991年日本房地产崩盘20年后，经济萧条，经济高涨，居民财富缩水，长期通货紧缩。海南房地产泡沫破灭1993后，不得不处理未完成的问题。居民住房和不良贷款长期以来，地方经济处于长期低迷之中。2008，次级抵押贷款危机已近9年以来的3轮QE和零利率在美国经济开始走出衰退。虽然欧洲和日本经济仍处于低谷，但中国经济告别了高增长的时代，拉美、澳大利亚和其他资源国家的经济急剧下滑，陷入长期低迷。次贷危机对美国经济的影响世界还没有完全消除。
9）目前，中国房地产呈现出泡沫的迹象，主要表现为货币现象，三的前景预示着未来的房价。在2014-2016年的经济衰退中，货币过剩和低利率刺激了新一轮的价格膨胀，绝对房价上涨。CE一直居高不下，在世界排名前12位的高价位城市中，发展中国家占了4个席位（香港、深圳、上海、北京）。这是一个住房贷款，呈现泡沫化趋势。未来房价会不会上涨未来房价的判断可以转化为对未来城镇化、收入、货币紧缩和利率的判断，目前基本水平仍有一定的空间，如2015的城镇化率为56.1%，t的空间超过10个百分点。未来，这将增加约2亿人在城市人口，但地区分化是明显的，第二行的价格高，三或四线高。因为2014-2016年的价格上涨主要是货币现象，所以未来的关键是货币的TIG。HT，价格走势可能有三种前景：一是货币政策回归中性稳健，加强贷款杠杆和土地投机的调控，2014年底开始的价格上涨周期接近尾声，未来消化；二是继续实施衰退型货币宽松、货币过剩和低利率，价格可能继续创新；第三种积极紧缩货币，如担心价格泡沫和资产价格，或被动收紧货币（如美联储的超级预期）。利率、汇率贬值和资本外流压力增大，利率上升，住房价格面临调整压力。
10）要警惕和采取措施控制房地产泡沫，这与改革和改造的成败有关，房地产泡沫具有非常明显的负面效应：房价上涨恶化了收入分配，增加了社会投机。房地产具有企业的创新热情；房地产具有非生产性属性，房地产信贷过多会挤出实体经济投资；房价过高，难以产生生活成本，从而容易导致产业化。目前，应采取措施，避免房价从基本面上升的泡沫趋势。可以考虑以住房为导向的住房制度设计的法律形式，建立抑制投资投机需求的长效机制，由监管银行过度发放住房贷款，以及长期稳定的住房信贷和财政政策。没有适当调整首付款比例和贷款利率，透支居民的支付能力，稳定市场预期，采取中性稳健的货币政策，推动财税改革改革，改变本地GO的依赖性。在土地财政方面，逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制，我国的经济和住宅投资告别了高增长的时代。房地产政策应适应总量增长放缓和结构分化新发展阶段的特点，以避免刺激房地产回归高增长泡沫的风险。目前，中国房地产仍有一定的BA水平。SiC有利因素，如经济增速有望中速，城镇化仍有一定空间，如果适当调控，仍有转折点。
差异没有被清除，几亿资产在哪里寻找
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