2. 初识房地产市场(上)
房地产市场分类:
教材——一级市场、二级市场、三级市场
实际业务——新房市场、二手房市场、租赁市场
交易渠道——中介市场、非中介市场
房地产一级市场简单来说就是卖土地的使用权(土地),房地产二级市场是购房者直接和开发商进行交易的市场(新房),房地产三级市场也被称之为是二手房的中介市场(二手房)。
判断城市房地产的进入价值:
市场规模、竞争激烈程度;行情,指标,政策;链家模式是否有价值,解决市场混乱的问题,解决用户痛点(小城市可能不适合)
关于房产经纪价值其他观察角度个人总结:
·小区结构杂乱(大圈小圈,互相独立,首次去很难定位,费时费力,经纪人可以解决此痛点)
·老年居民多(线上工具运用能力有限,线下渠道有限,可以去线下链家登记,信息赋能;陪伴感)
·信息中枢(顾问):商圈(配套设施等)讲解、优缺点分析(特点发掘,缺点不隐瞒)、学区房、其他信息
·信用背书(买卖双方担保,房屋背景调查,安全性保障)
·中介市场混乱,虚假信息多
·交易流程复杂,需要综合外包服务(自己做越麻烦,专业性要求越高,越需要经纪人)
·物业管理欠佳(链家线下可以提供类似物业的服务)
·房价高、租金高、房源多、客源多(服务费提成更高,单量高)
·置换率高(社区归属感不高,改善需求,投资需求)、人口流动高(城市内,城际间,阶级间;刚需,上升改善,需求有变→通勤、周边环境、基础设施等)
·城市大、工作地远工作忙、现住处远、外地,业主带看太费时
·存量房市场(换房改善,住有优居)
·房地产本身属性:难变现,流动性差,价值大,各不相同,不可移动,交易环节多,过程复杂,税费多。
关于为什么老房不重建的讨论:
住宅区密集,不知道从哪开始拆盖(会影响周边)
安全稳定性,老人多,社区归属,受不了折腾
政策对开发商的限制
地段开发成本太高(房价过高,补偿金高)
为保证房地产市场宏观调控的有效实施,一般采用经济手段、行政手段、法律手段和政策方法四种。
1、经济手段(金融)
即通过运用价格、税收、利率等经济杠杆,来充分调控房地产市场的运行和发展,以经济刺激来引导人们的经济活动。
2、行政手段
即通过国家、政府部门的行政权力,以行政管理的方法,对房地产市场进行宏观调控。如制定房地产市场的发展规划,来对房地产市场的发展方向进行控制;通过规定房地产市场主体资格、活动原则、经营范围、权力和义务等来控制房地产经营企业的经营业务等。
3、法律手段
即通过房地产立法和房地产执法来宏观调控房地产市场。通过制定各种房地产法律、法规来规范我们的经营,保护合法经营,打击不法经营,维护房地产市场的正常运转。
4、政策方法
房地产市场宏观调控的政策方法,指国家通过制定并组织贯彻执行一定的房地产市场发展政策,来对房地产市场进行宏观调控。其特点是适应性强、针对性强,容易取得比较好的效果。
是否有直接干预调控(非宏观),杀鸡儆猴。
政策调控对于链家生态的不稳定性,转存量,政策劣势的条件下,依然逆流而上,存续与否关键在于老百姓需不需要大链家的“服务”(答案是肯定的)。
网友评论