北海宁春城游察。

楼层项目布局如下：

北海宁春城游察。

一、宁春城商业体的运营。

1、项目的结构与比例。

整个商业大厦项目的结构主要有以下几个模块。

1）、传统休闲百货类占比40%。分布在一楼到五楼。包括品牌金银珠宝，品牌服装，品牌钟表，品牌鞋包，品牌休闲和运动。一线占比20%，有HM、肯德基、星巴克。二三线在60%以上，有佐丹奴、森马等。

2）、餐饮占比35%以上。分布在五楼到7楼。主要靠近运动机电影娱乐期的有奶茶饮品，果汁饮品系列。现场加工系列，烘培烤炸系列，特色小吃系列，特色快餐系列，特色火锅系列，粤菜系列，川菜系列。

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3）、玩耍娱乐占比10%。

主要分布在九楼整个楼层。

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漫拉迪动漫城，从幼儿到中童、大童、青少年、成人一系列的。有儿童乐园，赛车城，跳舞城，射击城等。

4）、培训及其它占比10%。

主要分布在九楼八楼。包括旱冰培训，舞蹈培训，瑜伽培训，相关的体育项目的培训，兴趣爱好的培训，书法画画培训，健身美容美发的培训等等。这些培训，它集中客流大部分是周边的一些家庭，有时甚至是托儿所性质，周六周日客流量比较大。

2.传统百货与新生的业态。

传统百货慢慢缩小，更多体现的是吃喝玩乐，以及培训娱乐教育美容健身美肤。这是行业结构比例变化。说明的是吃穿住用玩乐保健教等各业的发展稳定及衰退变化、商圈市场的变化，以及消费者的需求变化等信息。这些行业、市场、消费者变化信息及趋势，无论是在县城还是市里乃至全国各地，都有相同的特点。也就是：玩的、吃的、培训的、教育的、美容美肤健身的等等，这些行业市场会放大，传统的百货行业会缩小。

3.招商项目与当地市场分析。

招商的项目它的档次以及一线二线三线品牌的比例根据它周边的一个市场布局。首先。宁春城是北海有标志性的一个商业体，它商圈是辐射整个北海市，商业体里面一站式的项目结构比例与及品牌结构定位、整个商业的配套与装修标准、设备标准运营标准等均全面针对是北海全市。

4.商业体的综合竞争力分析。

从商业体定位策略、招商策略、运营策略等可以看的出来，它是以做强商业体为最重要的经营策略，集最全面的业态比例、最有竞争力的品牌结构比例、最豪华的装修标准、就要竞争力的运营和营销方法作商业运营。

二、公司商业体的规划。

1.公司商业体的商圈环境分析。

和宁春城相似的方面。公司商业体虽然没有宁春城商圈消费力高，但在规模上面、在周边的商圈的影响力上面、在周边的商圈的配套项目上面、商圈的辐射和影响力上面、商圈的人口结构和人口数量上面和宁春城都有得一比。

比宁春城好的方面。地理位置相对宁春城来讲在商圈的相对地理位置更加属于核心地带。周边配套的商业范围更加的浓厚。周边有步行街、医院、住宅、政府部门、学校、老街、农贸市场、还又出租房等。人口结构更加的全面更加的密集，进出骑行更加的方便。停车场-2到-4楼1600个车位，进出有4个门停车更加便利。

2.公司运行商业体战略方向，重要及次要方向的排序。

投资融资方向为最重要的方向排在第一。公司基础比较弱底子比较薄，资金形成是通过筹借、私人融资、投融投资、银行贷款等形成持续的资金输入运行，由此公司的资本运营成本比较高。不能断基金链。尽快地提升基金的运作效率。让更多的银行低利率的贷款技持公司。所以公司商业体战略的最重要的方向是投资融资。明确了公司最重要的方向，一切的工作就要围着这个方向运作，所以有时候在选择给别人做还是公司自己经营运作而决策时，公司会更多的采取的是自己培养人自己运作，有相关的资产可以再次进行融资。招不到商户，自己开发自己采购。把整个场铺满也是同样的一个道理。

吸客抄热是公司经营战略的第二个排序。

人气可以给公司带来很大的融资的信心，以及地产的升值、银行的信心。所以人气是非常关键，公司把它作为商业体的第二重要的战略方向。所以公司营销活动就变得非常重要。可以从更高纬度的营销，到丰富多彩的营销，到广告媒体的营销到广告策划以及公司各个楼层的营销，各个业态营销以及核心项目的营销。全面综合的吸客要求。这会需要丰富的营销办法。

盈利方向是公司经营战略的第三个排序。

对整个商业体而言。盈利是他最根本的目标，资产的增加，银行的放贷，暂时的吸客，地产的升值，最终还是让商业体整体的盈利以及盈利的最大化为最终目的。 当然。商业体的各个楼层各个单元的盈利的时间节点，公司可以根据各个项目的战略位置各有侧重不尽相同。最终通过运营管理，营销管理，制度化管理，成本管理，以及不断的内部结构的调整，品牌的调整。最终让整个商业地产整体实行盈利，这是一个相对漫长的一个过程。

做强商业体是公司经营战略规模化必经之路，它的重要性放在第四个排序。

盈利最大化不一定是运营强大，同样强大的运营能力。并不一定是刚好在盈利的最大化节点上。商业体的盈利最大化只是一个概念。是从短时间眼前的利益而谈的一个概念。做强商业体是从长远的角度和从规模的角度去思考。只有不断地做强，才能够持续的盈利，最终从长远的角度达到盈利的最大化。

3.结合公司战略，建议商业项目结构定位如下。

重视餐饮娱乐，教育培训，美容美肤健身。这些方面的业态及定位管理，放在占比相对比较高的结构里面，一方面是这些项目业态，都属于吸客型。如餐饮类，都属于社区感情互动型，教育娱乐健身类。而且这些项目都属于行业发展时间段里面出现的，新兴潮流的业态。效果也可以在其它商业体得到展现，而且也是比较具有生命力的、具有商圈的影响力的。能和顾客建立长久感情和忠诚度的一类项目业态。

4.项目招商方案如下。

结合公司战略目标，用资产及运营吸客来辅助投融资本的运作总方针，设计三年收益及建议招商的方案如下：

1）1到3楼的招商及收益。

传统休闲百货占比40%。其中一线品牌占比10%。二线占比20%。三线以及以上占比60%。其他占比10%。主要分布在1到3楼为主要经营楼层。收益计划是：

一线月收益=8000平/层/期x3层×2期×80元/平x10%=384000元；

二线月收益=8000平/层/期x3层×2期×120元/平x20%=1152000元

三线以上月收益=8000平/层/期x3层×2期×

180元/平×70%=6048000元

1到3楼总共月收益=7584000元

2）四楼五楼的招商及收益。

餐饮占整个商业体20%，四楼半层五楼一层，共计面积=8000平/层/期x2期×2层=32000平

月收益预算=32000平x50元/平=1600000元

3）六七楼总面积和四五楼一样，除了KTV电影院的收益，再加上美容美体健身占比5%，培训教育娱乐15%左右。

月收益预算=32000平x35元/平=1120000元。

4）一到七楼月总收益=10304000元，即年收益1.3亿

5.运营策略如下。

一切的运营策略均是根据公司的项目结构定位，以及商业体经营的战略方向出发。根据项目的结构情况。运营架构应该独立分如下部门。餐饮部、娱乐部、超市百货部、农贸市场部、KTV部。各个部门直接对接的应是商业地产总经理。各个部门独立核算。权责分明。