青岛业主还在追求室内精装修货真价值的时候，幸福的南方人民已经开始计较建筑立面的颜值了。
他们在业主论坛里，激烈的讨论到底是通体干挂石材显高档，还是铝板玻璃幕墙上档次。
在这个处处看脸的时代，聪明的南方人民显然懂得品质对于小区房子升值的重要性。
因为在他们看来，房子买来就是要涨的。
壹 | 青岛购房者的不幸
的确，在楼盘品质方面，青岛的落后普遍而明显，尤其是高品质楼盘的大面积缺位，导致青岛购房者对于品质楼盘的认知有限，更加剧了这一事实的发展。
比如因为永威的存在，郑州人民可以在万科、碧桂园、保利之外，选择永威。也因为永威的存在，建业、康桥相互在品质上较劲，竞争成就了“郑州本土三杰”。
同样龙湖的存在，让金科、华宇在大本营重庆的产品也都有板有眼，重庆也曾经被誉为和杭州齐名的“花园社区之城”。
而杭州的购房者，因为绿城、滨江、大家集团的存在，成为了整个中国最幸福的业主，不重视品质的房企，在杭州是混不下去的。
在青岛，因为品质楼盘的大面积缺位，导致青岛购房者都不知道什么样的房子是好房子，这才出现了城阳高端的住宅万某金域某府和龙某舜某府竟然都采用塑钢窗的奇葩现象。
也难怪开发企业会这样做，反正大部分青岛人不懂。
贰 | 盲从大牌子是不行的
前几天逛了一下鑫江的几个楼盘，坦白讲我被鑫江桂花园惊艳到了，一个偏距夏庄的本土小开发企业，在桂花园的整体规划、建筑立面、景观打造上，显示出了超出自己行业地位的诚意和专业水平。
其实，坦白来讲，房地产这个行业的工艺水平本来就和经验以及行业地位关系不大。
比如深圳第一豪宅深圳湾壹号的开发企业之前没有搞过开发，老板徐航是迈瑞医疗的大股东，他用死磕的精神，十年造一盘，这十年里，深圳房地产市场风云变化，但是深圳湾一号始终是深圳最具品质的项目。收获了赞誉的同时，深圳湾一号也收获了一众高端业主，比如恒大老板许家印就在此居住。
既然我们普通公众不能从品牌中去盲选品质楼盘，那学会查验房子、鉴别房子就成了一门人生的必修课。
叁 | 什么房子才是好房子
A、规划篇
1、人车分流：现代社区人车分流是必备的，小区内可以有访客车位，但是访客车位的位置一定处于车行入口附近且在住宅组团的外环线少量布置
2、楼间距：楼间距应至少在建筑层数的2倍以上，且不低于30米，虽然从规范上，很多短板楼座（只有一个单元或者两个单元）即使楼间距较近，也可以通过侧向采光满足日照规范，但是对于居住者的视觉体验非常差。通常20层的楼间距不低于40米，30层的楼间距不低于60米
3、建筑密度：高低配是一种体验非常差的规划排布，虽然经济效益较高，但是低层住宅犹如坐井观天，高层住宅也不能获得较大的楼间距，因此高低配的项目密度大，体验差，请慎买。而同样的容积率，高层低密产品成为新的设计手法，目前常见的建筑密度是30%，而星河湾的高层低密产品能做到建筑密度是20%，海信灵山湾天玺的建筑密度也在20%左右，建筑密度越低意味着楼间距大，绿化率高，视野更开阔，所以买房请关注建筑密度
B、建筑篇
1、售价2-3万，一二层没有干挂石材的项目，大家就不要买了
2、售价3-4万，建筑立面依然以真石漆为主，而没有综合运用石材、玻璃、金属进行搭配的项目，大家就不要买了
2、售价4万以上，通体未采用全石材干挂、铝板玻璃幕墙或者陶板的项目，大家就不要买了
3、塑钢窗的项目，请谨慎选择，一个窗户的型材都死抠的企业，别指望其他方面可以大方用好建材
4、建筑的竖向线条多了并不好看，比如当年的artdeco
5、窗墙比很重要，越大越好，目前融创、绿城在窗墙比上做的都很优秀，大面积的落地窗让房间的采光、通风、视野更好
6、在建筑立面和材质的综合运用上，目前可能只有绿城可以得优秀分，海信、融创大概可以良好，其他房企能及格线就不错了，我们在此说的是房企的普通产品线，一家房企的普通产品最能看到这家企业的产品营造底线，而底线很重要
C、公区篇
1、没有社区大堂和地库大堂的项目，显然在设计上很应付，大家就不要买了
2、售价1万以上，标准层公共区域不贴墙砖的项目，大家就不要买了
3、消防连廊是玻璃板还是栏杆很体现一个房企的良心
4、售价2万以上，如果连一个消防箱的隐蔽设计都不做，真的很没责任心
5、售价3万以上，地库如果不做局部精装吊顶，这样的地库太low了
6、买房时一定要看一下工程蓝图，这样才知道一楼单元大堂大不大，你买的房子入户门冲不冲电梯，很多人买房子不看蓝图，交房后才发现种种不便
7、售价4万以上，如果电梯不做内部精装，这样的交付标准也是不及格
8、小区的围墙，如果还是只有栏杆，而没有局部的石材墙垛，档次会下滑一大截
9、在业主看得见的地方下功夫，在业主不常见的地方也下功夫，才是品质房企
D、绿化篇
1、看过一些青岛融创的交付项目后，发现在建筑立面上，融创可以得高分，但是绿化上融创还是有些应付差事，融创的景观很一般
2、龙湖、鑫江的绿化，目前来看可以信赖
3、小区内部的人行道路，是石材铺装还是柏油路，能看出社区的档次
4、没有水系或者水景点缀的社区，显然是成本优先原则
5、中式景观对于社区品质是一个巨大的提升
6、在南方常见的风雨连廊和首层架空，在青岛很少见，真的很遗憾，在产品力营造上，青岛的行业痛点太多了
E、精装篇
1、在精装的细节上，比如印象里公众认同度一般的融创，反而在精装上可圈可点，大家可以比比看
2、卫生间门框采用石材固底，是细节也是诚意
3、壁纸必须要留下壁纸凹槽，这样壁纸不容易卷边，后期也容易更换
4、电视背景墙在2000元/平以上的装标中应该是标配，只是这点这个行业基本很难做到
5、售价3万以上的房子，如果层高还在3米以下，这样的房子可以放弃了
6、最好问问室内门是贴木皮，还是贴纸皮，是瓦楞纸填充，还是实木复合，问的越多越好
7、入户门是钢质门还是钢木门，有很大的不同，钢木门是在钢质门表面再贴一层木饰面，档次高触感好
8、都2020年了，还有大量的精装项目用强化地板，真的是底裤全无，关键是精装收费还那么高
肆 | 最后的话
有的企业用产品带动项目销售，比如缺乏品牌力的鑫江、青特等，有的企业用品牌带动项目销售，比如缺乏产品力的某科、某地等
在禹州即墨项目的文章中，我的观点一直是“维权业主并非全无道理”，主要原因就是预售制度下，我们买的房子存在品质的极大不确定性。
一个确定的价格，对应一个不确定的产品。
可以设想，在1.7万的售价下，它的产品力可能是按照区域豪宅打造的，而一旦降价到1.3万，它的售价只支撑刚改型产品。
而这种产品力的下滑，对于前期以豪宅价格买入的客户，是不公平的。
在杭州，因为高品质的项目实在太多了，所以我们会看到即使没有利润，滨江2万地价卖3万的房子，也采用高级灰铝板。
所以你看看，行情大好、一房难求的杭州，房企也会因为挑剔的杭州民众而忌惮，它们不断进步以应对不断进步的杭州人民（当然了，相比较人民的挑剔，我觉得监管层的挑剔才是杭州城建不断美好的成因，毕竟这些干部可是见过大世面的）。
所以在监管层没有大进步的情况下，我们青岛人民，也是时候自己掌握一些挑选好房子的核心看房技术了。
毕竟，我们进步了，房企才能倒逼着进步。
本文来源：青与楼
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