与其他城市不同，伦敦处于持续演变之中，具有超强的变化适应能力。面对脱欧阴霾，伦敦仍能取得不俗成绩，这预示着，随着欧洲政治不确定性的减退，伦敦将加速发展。2018年将是一个转折年，同时也是一个丰收年。作为促进增长的关键因素，伊丽莎白轨道交通线即将开通，它将改变伦敦人的出行方式。除此以外，伦敦还汇聚了世界一流的人才，在供应日益紧张的环境下涌现出了大量新的技术和生物科技行业租户，我们也从中发现了创造佳绩的秘诀。(原文来自三个皮匠咨询文库)
五大要点：
01、面对脱欧阴霾，伦敦经济表现出极强的弹性。今后两年，创造的新工作机会将抵消英国脱欧造成的失业。
02、伦敦市中心的居住供应量在2017年达到峰值，现在已开始下滑。这会增加预租需求。
03、生物技术行业已经与技术、媒体和电信 (TMT)并驾齐驱，吸引到了前所未有的大量投资，还将推高2018年的写字楼需求。
04、租户的决策发生了变化。对租户来说，房地产已经成为一个战略工具。
05、伦敦投资市场2017年的交易量增长了33%。新的市场进入者、有利的全球定价形势和风险转换趋势将对2018年的投资者偏好起到推波助澜的作用。
伦敦经济：富有弹性，面向全球
伦敦的经济具有极强的适应能力，日益崛起的数字行业使伦敦经受住了脱欧事件带来的不确定性的考验。
管道供应：周而复始
供应量已达峰值，开发管道收窄，租户需求走强。现在，我们已进入房地产行业的下一个周期。
随着开发管道收窄且就业率保持高位，伦敦的办公楼供应量将开始下滑。
伦敦市中心的办公楼市场具有周期性。三十多年以来，这一论断一直是伦敦办公楼市场评论和预测报告的基石，并且是绝对正确的。房地产周期是指市场活动的波动情况，以绩效峰值和低谷为衡量指标。在伦敦市中心，房地产周期历来是由重大全球性经济事件触发的。
20世纪90年代的经济萧条、互联网泡沫崩盘和全球金融危机全都导致了租户需求下滑，空置率上升，并使租金承受下行压力。然而，最近的一次供应量增加并非由任何特定经济事件触发；这一趋势在2016年年中欧盟公投前就已开始。房地产周期的一个关键特点是办公楼供应量波峰波谷与投机性建设活动之间的关系。投机性建设具有反周期性：随着需求回升，供应开始下滑，开发商信心增强，开始实施计划，以填补潜在的供需缺口。
2014年，新建和翻新的办公空间供应量开始快速下滑，引起了开发商的回应。然而，促使供应增加的另一个因素是部分租户搬进了前几年预租的房源，向市场释放了部分二手办公空间。
伦敦市中心开发资金的来源
伦敦的商业项目历来由英国开发商控制，建设资金来自国内渠道。虽然海外投资者一直是存量投资房源的主体，但他们参与开发的兴趣不大。然而，全球金融危机以来，投机性开发项目已经很难获得银行贷款，这对保持管道可控起到了一定的作用。结果导致开发项目所用资金的来源发生了重大变化。
我们的分析显示，今后五年使用英国资金的开发项目所占比例已经从60%以上降
至32%左右，其中，北美开发商控制的办公空间量增长明显。其中包括尚未开工的项目。海外资金增长导致的一个副作用是伦敦开发项目的回报率降低了；随着约10%的无杠杆回报率成为标准，伦敦与其他全球市场的差异进一步缩小。尽管存在这个因素以及脱欧的影响，伦敦仍然是一个相对安全且有吸引力的市场，尤其是因为外国投资者享有较大的货币优势。
然而，英国财政大臣在去年11月的预算中宣布，从2019年4月开始，多数外国投资者需要对位于英国的房地产支付资本利得税。从2020年4月起，外国投资者还要遵守近日推出的债务利息减免限制和亏损减免限制，这意味着高负债结构将需要支付更多的英国税费。重要的是，对此体会最深切的是试图通过新项目扩大规模而购买了次级股票的投资者。
这对伦敦的开发管道会产生什么影响？
对不同情况要区别对待。计划建设和销售项目的大型海外开发商应该已经开始缴付公司所得税，基本上不会受到这些变化的影响。小型开发商或私人投资者可能会在2019年3月之前加快开发，尽可能提升其楼盘的价值，从而缩小“当前”价值与开发后利润之间的差距。
无论哪一种情况，虽然变化可能较大，但因在伦敦拥有和开发商业地产而获得的优势最终很可能会抵消掉不利因素的影响。
租户：浅谈一场演变
伦敦—科技行业主导新的房地产模式
金融危机后，经营环境的特点主要表现为经济增长率低、技术带来革命性影响、数字革命永久性地改变了入市路径、企业的人才需求发生转变，因此，房地产的作用随之被重新定义。
这一时期，引领房地产重新定义的是微软、谷歌、苹果、亚马逊、脸书等新兴科技巨头。从盖茨的话所体现的精神来看，这是一种增量性但重要的变革。巨头们纷纷移向城市，尤其是伦敦；他们利用技术改变了工作风格和工作实践；为了适应这些工作风格，提高工作场所的满意度，他们改变了工作场所的布局和装修风格；重要的是，在此过程中，他们对其他行业的租户的房地产战略产生了影响，给予了启发。
当今租户市场的四大主题切不可估这种影响。科技行业租户带来的观念转变，不仅是目前伦敦市场租用需求升高的主要原因，同时也得到了律师事务所、会计师事务所、传媒公司和银行的积极践行，事实上，其中包括深受技术革命影响的所有企业。从这个意义上来说，目前有四大主题贯穿伦敦租户市场。
01、房地产是战略的基础
02 、创新势在必行
03、 租户对移动便利性的重视有增无减
04、联合办公的范围持续扩大和演
未来需求
尽管英国脱欧会带来不确定性，但整个行业在今后五年将实现增长。
脱欧公投以来，伦敦市中心的办公空间需求一直出乎意料的强劲。 2017年，租赁活动大幅超过上一年，收购的总面积达410万平方英尺，比平均水平高31%。经济和劳动人口的增长将推动企业对外扩张，增加对办公空间的需求。
资本市场趋势
尽管存在多种潜在不利因素，但伦敦投资市场在2017年却逆市上扬，交易量增长达33%。
来自全球各地投资者的强劲需求意味着，伦敦在2017年重新获得了世界最活跃房地产投资市场的桂冠。显然，在英国脱欧公投后，由于伦敦市场的流动性、透明性、优质的大型房源、业主友好租赁条件等，伦敦的吸引力并未减退。全球市场的最终选择我们的全球交易数据显示，就交易量和跨境交易占比而言，伦敦仍然是许多全球投资者的最终选择。去年，伦敦全部交易中有83%来自海外投资者，总金额达140亿英镑。
伦敦吸引了来自超过15个不同国家或地区的资本，但是，主要买家群体仍然来自大中华地区。虽然正如预期的那样，受收紧的资本限制制度的影响，来自中国大陆的投资有所减少，但在去年对伦敦办公楼市场的所有投资中，来自香港的投资者占比高达39%。
为伦敦劳动力提供场所
通过综合考虑必要性与可选择性，伦敦的年轻工作者倾向于住在工作单位附近，这一趋势为开发商和投资者提供了良好的机会。
基于莱坊租户调查的结果，我们着重研究了这个具体问题。结果显示，租户愿意为健身房、套内浴室、每周清洁等配套设施或服务支付额外的租金。
相比于买房者，私人租户倾向于选择更小的房源。他们希望距离工作单位近，无论是工作时还是社交时都希望提高时间效率，这意味着在职私人租户更看重地段而非房屋大小。
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