从16年下半年开始建仓并持有保利地产股票，成本价在9元左右，仓位最重，达到总仓位的25%，一直持有到17年5月都没怎么赚钱。然后从17年6月开始，股价开始持续上涨，至18年1月达到高潮，最高价突破19元，我在17元和18元都减仓过，至一月底，仓位减少至5%。2月开始，大盘持续下跌至今，地产股也不能幸免，在保利地产跌至14元左右，我又加仓至14%仓位。
4月27日晚上，保利地产披露一季报，从数字上看，增长不理想，2018年一季度，保利营业收入201.25亿元，同比增长12.41%，净利润18.96亿元，同比增长仅0.26%，因此，股价当天大跌-3.38%，停留在13.13元，如图1所示：
图1 保利地产4月27日收盘价
对应当前动态市盈率20.53倍，看似估值很高很危险，但这样估值计算是错误的。因为地产股如万科、保利、恒大的生意属性和结算周期与普通企业有很大的两点不同：一是地产企业年报的营收和净利润相比其当年的销售收入有1至2年的滞后性。如保利地产2017年销售收入3092亿元，这里大部分是购房者支付的期房款，并不能结算在2017年财报上，正常情况下，要从2018年下半年开始，才能进入交房结算周期，逐步体现在财务报表上；二是地产企业净利润确认呈现上半年少、下半年多的情况，其中一季度是最少的，而第四季度很可能占当年净利润的50%。如保利地产2017年一季度净利润18.91亿元，全年净利润156.26亿元，而第四季度净利润却为73.5亿元。而软件在计算全年净利润，进而得出动态市盈率时，直接将一季度净利润乘以4，这样必然会导致全年净利润极不准确，被严重低估。正确的做法是参照去年净利润156.26亿元，结合2017年的销售收入3092亿，估算2018保利地产净利润应该有200亿+，则对应保利当前总市值1557亿，计算出当前股价对应的动态市盈率为1557/200=7.78倍。
图2 保利地产动、静态市盈率和总市值
对照过去几年保利地产的市盈率波动范围，如图3，可以看出当前保利地产市盈率往年正常为10倍左右，因此当前估值偏低，是加仓好时机。同时过去两年，全国房价暴涨，保利毛利率已经达到39.79%，因此其净利率应该能超过以往13%左右的平均值，达到18%，且从今年的年报可以知道，保利的产品结构里85%为纯住宅、土地储备70%分布在一二线大城市、当前货值有1.25万亿，有息负债率仅为5%，几乎为所有地产股里最低，真正的集安全性与进攻性于一身。
图3 保利地产过去几年基本数据
在《大国大城》中，陆铭用详实的资料证明中国城市化率远未结束，当前商品房市场一手房和二手房价格倒挂，便宜10%，为摇号排队达几公里长，市场的疯狂可见一斑，因此，我觉得从现在至2020年，将是房地产的大年，持有至那时，保守估计保利翻倍或两倍不是问题。
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