根据瑞信2018年全球财富报告统计指出，
2018年全球财富增加了14万亿美元，达到了317万亿美元，增长率约为4.6%。
其中美国以98.2万亿美元的财富总值占据世界第一位，
中国以4.6%的增幅居于第二位，财富总值达到51.9万亿美元。
从世界范围来看，
高净值人群的财富有24%投向了海外资产，
中国高净值人群海外资产投资仅占财富总值的5%。
相比之下，
中国高净值人群的海外资产配置才刚刚起步。
无论是从风险规避还是从投资收益角度来讲，
海外资产配置都将会是中国高净值人群今后的一个主要投资方向。
购置房产是大部分中国人的第一选择。
在目前房市限购，股市长期处于低谷的环境下，
中国的富人在未来十年将面临一个严重的困境：钱不好赚了。
海外房产成了新的选择
以欧美为主的发达国家，其房产能够产生稳定的回报，具有更低的投资风险。
更加适合移民，子女教育和生活等刚需。
而随着“一带一路”倡议的实施，东南亚房产也逐步进入到中国投资者的视野。
出国购房应该注意些什么？
有这几个注意点：
房产价格
购房费用
房价涨幅
租金收益
租金税费、税后净租金收益率
养房的日常花销
汇率变化
通货膨胀
假设你有300万人民币的投资本金
房产价格
各国房产购买门槛，平米单价和300万元人民币可购面积
Source: Global Property Guide, 2019
英美澳加新发达国家的房产投资门槛都非常高，动辄200到300万人民币，而且这几个国家融资比较困难，需要全款购房，对投资者是一个非常大的经济压力。且平米单价也较高，因此300万人民币可购得的面积也小。
泰国作为东南亚新兴的海外资产配置国家，目前投资门槛低，50万人民币起，平米单价相对低很多，只需要2-3万/平米。300万人民币即可买到2室或3室1厅的房产。
购房费用
各国购房费用占比，费用明细和投资300万元人民币所得出的购房费用
Source: Global Property Guide, 2019
各个国家的税收体制，法律要求的不同，购房费用相差较大。
受到多种费用的加成，加拿大的购房费用能达房产价格的19%，也就是除房款本身外，购买房产需要额外支付房价19%的费用；
英美为房产价格的6%左右；
而海外投资者在澳洲投资房产，只能购买经澳洲投资委员会通过审议的新房单元，无法进行二手房交易，并且澳洲海外买家还需额外负担印花税，购房费用占比基本能达到房价的14%。
新西兰虽然仅需要2000纽币的律师费，但是目前正准备效仿澳洲房产投资策略，禁止海外买家二手房交易，从而减少炒房的行为，所以投资有一定限制。
相比之下，泰国为代表的东南亚国家对海外投资者友好程度更高，购房费用占比仅为房款的1.5%。
可以看出，投资300万人民币，单从购房费用上来说，加拿大就需要额外负担57万的费用，占总房款的1/5左右，而泰国只需要4.5万。
房价涨幅
各国房价指数
Source: TRADINGECONOMICS.COM
从2014年到2019年的房价指数上来看，除澳大利亚和加拿大出现了持平或降低，其他国家虽有波动，但还是保持上升的趋势。
红框内为2018年数据，只有澳洲和加拿大房价下降，其他国家处于上涨态势。
各国房价增长率
Source: Bank for International Settlements
2018年，澳洲的房价跌幅达3.5%，加拿大也下降1%。
英国新西兰美国房价涨幅分别为1%、3%、3.1%，
而泰国的房价涨幅达5%，明显高于这几个欧美发达国家。
投资300万元人民币，所得的资产浮盈/亏
从房价涨幅上来看，
2018年如果将这300万投资在新西兰和美国，房子的市场价格能够获得9万人民币的收益；
投资英国房产可收益3万元；
投资加拿大和澳洲浮亏3万和10万；
然而投资泰国的资产，房产升值可高达15万元。
租金收益
各国租金收益率和300万元房产投资的年租金
Source: GlobalProperty Guide, 2019
由于泰国正在大力推行基础设施建设，海外人才的引进，海外公司的进驻，还包括一直以来得益于旅游行业的红利，租金收益率保持在5%以上，达到5.13%。
单纯从租金收益率上来看，这套300万的房产，在澳洲英国和美国分别可以给我们创造7.5万、8.1万和8.7万的收益，在加拿大和新西兰可以达到12万左右，泰国作为东南亚的代表，投资300万的房产，租金收益可达15万左右。
租金税费、税后净租金收益率
各国租金税费比例和税后净租金收益率
Source: Global Property Guide, 2019
租金收益并不是投资人最后可以获得的纯收益，因为投资人需要针对租金收益缴税。
英美澳加新这几个发达国家拥有较严格的税费体制，尤其是美国，需要同时为联邦政府和州政府缴税，税费能达到租金收益的一半，其它国家也在25-35%之间，而泰国的税费仅占15%。
以美国为例，美国可为投资者提供2.91%的收益，这个收益率在这六个国家中排名第三位，缴税后，美国的税后租金收益就垫底了。而泰国的租金收益税较其它国家低很多，税收纯收益还是非常可观的。所以考虑纯租金收益，一定不能避免考虑的是税费的问题。
养房的日常花销
各国房产持有费用占比和费用明细
Source: Global Property Guide, 2019
购买房产后，养房也是一笔不小的花销，因此房产的持有费用也是不得不考虑的。
根据全球房产指南数据，美国的持有费用占比最高，达到4%，也就是说购买一套300万人民币的房产，每年持有费用就需要12万人民币；加拿大，澳洲和英国的持有费用占比从2%到3.2%不等；
而泰国和新西兰对投资者友好很多，新西兰仅为1.5%，而泰国只有0.5%，也就是泰国每年的持有费用只需要1.5万的物业费等。
汇兑损益
近5年各国货币兑美元汇率涨幅
Source:https://www.bloomberg.com
根据彭博社统计，从2014年3月15日到2019年3月15日的5年时间里，除泰铢之外，其他货币兑美元都有一定程度贬值，贬值最大为澳元，下降了21.98%，新西兰英国加拿大币种兑美元汇率也下跌了15%到19%左右，而泰铢表现亮眼，兑美元的汇率增长了2.24%。
假设2014年投资一套300万的房产，2019年卖出，只看汇兑损益这一项的话，澳洲的资产就能带来了接近70万的浮亏，英国新西兰加拿大的房产可带来60万元的浮亏，只有泰国房产有大概7万元的浮盈。
通货膨胀
1960年-2018年各国通货膨胀率走势
Source: World Bank, 2019
根据世界银行数据统计，泰国2018年通货膨胀只有0.73个点，是6个国家里唯一一个低于1个点的国家。
通货膨胀越高，代表原有资产的贬值和购买力下降。单看通货膨胀这个因素，300万元的房产2018年在英国贬值了接近27万元，在澳洲贬值了20万元，在加拿大和美国贬值在6-10万元不等，在泰国贬值最低，大概只有2万。通货膨胀难以预测，难以避免，分散资产就显得尤为重要。
以上就是海外购置房产所需要注意的几个点，资产配置需慎重考虑，综合考量之后，收益最高的才是真正的最优选.
想必，您应该了解了如何选择海外房产～
文章首发于公众号安嘉出国
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