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当“延期交房”邂逅“新冠疫情”，开发商要付违约金吗？
最近，有人问我一个关于开发商逾期交房的问题。
开发商逾期交房本来没什么太特别的，不过是看合同约定什么时候交房，开发商逾期了多少天？按照合同约定每天赔多少钱算一算就知道了。
但是这个逾期交房，有一个特殊的地方——
涉及到疫情。
有没有可能因为疫情而延期交房，应减免开发商的责任呢？
这个案例就是因为疫情产生的争议。
01
第1个问题是，交房是否逾期？
开发商约定的交房时间是2019年12月31日。
开发商曾经在2019年12月30日发函通知交房。但是，没有提供楼盘的竣工验收备案证明。
后来，小业主查到该楼盘实际上是2020年3月31日才拿到竣工验收备案证明。
开发商于2020年年3月底再次通知交房。
那么首先，没有备案证明，小业主办理了入伙，算不算交房？
当然不算。
虽然形式上交了房屋，但却不符合法律规定的交房条件，因为交付的房产必须竣工验收，也就是取得竣工验收备案证明。没有取得，视为没有交房。
其次，什么时间为正式交房时间？
具备交房条件之后的实际交房时间。
当然，也有例外。
如果具备交房条件之后，在开发商通知的期间内，小业主没有办理收房手续，则以开发商通知的期限届满之日视为交房日期。
现在，开发商在2020年3月底通知7日内交房，即使小业主没空来收房，一般也会认定：开发商至迟于2020年4月上旬履行了交房义务。
也就是说，开发商应交房时间为2019年12月31日，实际交房时间为2020年4月上旬，开发商无疑是“逾期交房”。
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02
第2个问题是，逾期交房违约金的计算标准是什么？
有约定从约定，无约定从法定。
法定的标准是，按租金标准，具体为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：
“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。
但这个案件，合同有约定：逾期交房按每天万分之三的标准计算违约金。这个标准不算过高，也不算过低，法院一般会支持。
然而，这个案例的特殊性在于，今年1月23日发生了新冠疫情。
开发商的主张听起来也很有道理：新冠疫情属于不可抗力，因而1月23日疫情后应免除逾期交房违约责任，故开发商只应承担1月23日之前的逾期交房责任。
03
那么，第3个问题是，开发商是否应承担疫情发生之后的逾期交房违约金？
首先，疫情可构成不可抗力，可免除责任。
全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟说：
当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
《合同法》第一百一十七条规定:
“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
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其次，不可抗力可免除全部或部分责任，但不当然免除全部责任。
确受疫情影响不能履行，也应结合疫情发生时间、受影响程度、当事人是否履行了通知义务等因素综合判断，是否应免除责任。
更重要的是第三点，规则也有例外。
《合同法》第一百一十七条另规定：
“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六条第2款规定:
“当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生,违约方以该事由主张减免责任的,一般不予支持。”
由于开发商迟延履行交房义务后发生新冠疫情，不能免除疫情发生之后的违约责任。
因而，开发商应承担疫情发生之前和疫情发生之后的逾期交房违约金。
因为违约在先，疫情也不能成为免死金牌。
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