从宏观经济来讲，产业地产是为产业发展的需要服务的，其产品设计、开发模式、盈利模式等均与经济发展不同阶段的需要相适应。如今，在国内经济下行的大环境下，产业地产作为经济发展的引擎和载体，更要有所作为。既已充当重任，就要有所展示，但面对各行业企业的革新发展、需求转变，产业地产要何去何从？今天，我们特别邀请了中联智创创始人，京津冀产业一体化实践者曹志国先生和大家共同探讨：产业园区、总部经济、商办楼这些载体的市场现状和痛点，又该如何调整运营服务体系适应未来发展趋势呢？
现状：
房地产高调飙价，产业地产平缓无奇
众所周知，房地产在近两年内疯狂地飙价，成倍数的加翻！尤其人口净流入区域，比如一线城市及周边，省会城市、还有国家中心城市等等，住宅地价格让人望而生畏。而产业地产这几年的涨幅则相形见绌，更为现实的是行业内产能严重过剩，同质化太多，更影响了整体产业地产的快速发展。
在国内整体体经济下行的大环境里，产业地产市场流通性，变现能力都不高，有的工业用地即便可拆分预售，价格也上不来，高昂的持有成本和交易成本均不利于产业地产增值。产业园区、总部经济、商业办公楼、商业地产这些载体发展相比房地产行业，始终无甚惊奇，很少走到聚关灯下为人们所关注。
数据说明一切。近几年，北京周边的房价从五六千一路飙升至到三四万，时间之短恍如昨夜；而同样是京郊的厂房也只不过是从五六千涨到现在的七千元上下。这天壤之差似乎根深蒂固:在供给关系严重脱节，周边还未有同质化产品的情况下，价格涨幅是这个差距！在京津冀一体化政策调整下，还是如此！在北京非首都功能疏解，不允许生产的国策下，依然未能减缓差距！
说到楼宇经济，今年北京整个写字楼市场因需求下降也出现下行趋势，亦庄、通州、包括国贸区域价格整体贬值。
再说成交的买卖市场，很多企业购买商业办公楼并不是真正的使用，而是出于某种商业目的，是资本诉求的工具，将其当为融资产品，比如有上市诉求的企业，还有资本证券化的某些基金公司。当然，这些企业必定不能代表广大中小企业主的需求，更不能代表整个市场的正常需求，对产业长远发展起不到决定性的拉动作用。
痛点：
企业需求转向，产业地产有价无市
大家都知道企业的成本逐年在增加，我们把企业的成本进行量化分析，看未来企业运营成本和需求将是怎样的结构。
企业成本具体分为：人才成本、营销成本、研发成本、金融成本，剩下就是房租或者土地成本。
1st 人才成本：
只能越来越高，有的思维敏捷的企业家开始把精英换成合伙人模式，解决了人才流失问题；
2nd 研发成本：
是企业的核心竞争力，所以企业一般在这方面不会、也不敢去减少投入，有的企业和专业院校进行合作，但只是解决部分成本；
3rd 营销成本：
营销活动直接影响企业的发展，若没有品牌，没有推广，其他都是零；
4th 金融成本：
好多企业没有抵押物，专利和订单不解决大问题，有的铤而走险高利息借贷，而思维好的企业开始股权融资，将股权出让作为条件，这个问题也能解决；
5th 房租或土地成本：
前些年每年都是固定递增，有的行规每年不能低于GDP，但是近一年多，趋势变了，有价无市。
对企业而言，前面四项关乎企业发展大计投入成本只会越来越高，相比之下，房租和土地成本则走向了低消耗：
一方面，由于市场竞争许多企业开始做产业细分，导致用地面积越来越小，楼宇大概是200平米到500平米多一些，厂办一体化的厂房800平米到1300平米居多。还有很多企业已经开始由重资产直接向轻资产转型，尤其是联合办公模式，把面积用的更是极致！更有一些以“北京”两个字做品牌的小微企业，虚拟注册，直接解决占地问题。
另一方面，全国各地方政府加大税收利企政策，最近乐视体育总部搬迁至中意宁波生态园，正式启动和规划建设位于上海、杭州、宁波之间的体育小镇项目，类似这种合作共赢模式成了企业以资本撬动发展的又一转型尝试！
企业的以上各种转型或调整正在加速，这对产业运营商来讲是一个大的挑战，尤其对那些认为自己的物业载体位置好，在大北京、装修好、标准高的运营商提了个醒，这就是为何许多园区去年还是满租，今年退租率却达30%之多的原因！企业需求转向，产业运营商却还在“顾影自怜”没有及时洞察客户声音转变服务策略。
对策：
以服务为主导，助力企业转型发展
企业对现在和未来的发展需求，是整个市场动态的风向标。产业运营商如果想在竞争激烈的市场上得以生存和发展，就需要及时获取客户声音所代表的市场动态，从服务企业、满足企业需求入手，通过一系列的一体化的服务运营，通过自身各职能部门的紧密联合，以服务各细分企业的有效协同，从而加快我们的市场响应速度和企业服务质量，打造起长效的核心竞争力。
在这个高速发展的互联网时代，我们需要快速地转换思维，过去的“我们是甲方，企业是乙方”的落后想法已经不再适用。事实上，企业地位早已大翻转，好多地方政府对企业的优待无微不至，不仅服务大大提升，还有资本加人才计划补助，甚至开始为企业琢磨订单，为企业做资源整合了！
反观产业地产行业内又有多少人有这种“以企业为中心”的思维，又有多少人有这种思维没有能力去改变决策者？这就是目前产业地产首先需要做到的觉醒和调整。产业运营商只有更快、更好的响应企业需求，才能提升企业效益，保证企业满意度，从而提高企业保有率，为企业和自身带来更长远的发展。
有了这层觉醒，我们的思维才算打开，我们眼下的道路才会步入正轨（而不是与企业分道扬镳）。我们需要打造一个企业家的共赢平台，实现众享众创，需要以“细致、品质、速度、效率和精进”要求自己，与企业同心同力，来带动各行各业快速的革新，共同赢得发展，不惧眼前的经济低迷或未来的经济新常态。
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