题外话
很多朋友以为学好了经济就一定能够投资成功：1年小金库、3年大奔驰、5年全款房。
但其实，并不是这样，就比如很多受过教育的人会认为：
中国粮食问题严峻，时刻面临粮食短缺问题；
只有股市稳健上涨才能让中国的经济稳步发展；
农民要想富，要少生孩子多种树/养猪；
不能让贫富差距过大，要让底层群众也能买上房子；
只有缴纳五险一金的企业才是好企业；
… …
乍看有那么点道理，可事实上呢？
全错！
那么，为什么要学经济呢？
就是为了能用新的眼光看明白这个错综复杂的世界。
为什么计划经济会失败？
为什么价格管制后物价反而升高了？
为什么有的国家一印钞票就繁荣，有的一印就要“国破家亡”？
… …
学好经济学能够让我们能更理性的看清楚这个社会的现实，以及在现实生活中，为你身边所发生的事情做出合理解释。
更重要的是，让你的思维逻辑有了一个更高的格局，它会指导你如何看清楚这个世界，然后“玩”好你的人生。
引子
疯牛君在前面铺垫了这么多，无非是想告诉大家两点：
一、通过经济学能够掌握宏观事件的发展脉络；
二、通过经济学能够预测社会与事件发展的未来趋势。
为什么呢？
一是因为经济学与数学紧密相连，数学公式、经济模型就是经济学中的两块基石；二是经验主义在经济学中占有重要地位，而这里“经验主义”主要是为了用现实发生的结果来对比、印证相应的经济理论。
插画来源：插画师 陈灿啊
比如，在许多分析及预测经济动向的文章中，作者往往会将相似的内容进行比较、参考，这里可以回顾疯牛君之前所写的文章《最终，我成为曾经的被嘲笑者 | 中国逐渐走上了日本的道路，但… …》、《无法逃离的货币贬值 | 谢谢你，我爱你，我恨你》、《大陆已经不是以前的大陆了 香港却依然是香港 | 曾经世界领头羊，现在全靠啃老本》。
因此，言归正传，在我们今天要谈论的中国房地产市场现状中，经验主义就以强调“曾经发生的经济事件”成为一个重要的分析方式：对于中国的房地产，我们就可以将其与同样地处东亚、经历了房地产市场大繁荣、有着同样文化背景的日本和香港楼市进行对比，使我们对未来中国楼市的发展总结与趋势判断，具有更大的意义。
插画来源：插画师 KinYip
中国房价走势现状，未来如何？
01
秦时繁华炊烟缭
汉时清寂鹧鸪啼
当年日本在美国的“帮扶”下飞黄腾达，但由于缺乏有利投资机会，大量过剩资本并未流向技术创新和实体经济，而是集中流向股票、房地产市场，引起股价、地价暴涨。而后经济崩溃，正式进入低迷期，如今即将“失去二十年”：
1955年至1985年，日本经历了经济腾飞的三十年，日本GDP平均增长率在10%上下。
1968年日本的国民生产总值（GNP）超过德国，成为仅次于美国的第二世界经济强国。
1973年和1978年资本主义国家先后爆发两次世界性石油危机，但日本经济未因此受冲击。日本成为是第一个走出石油危机困扰的发达国家。
70年代后期日本出现了“疾风暴雨”式的扩大对外出口，并成为了美国第一债权国。
1985年，美国拉拢日本、前联邦德国、法国、英国五个国家在纽约广场饭店举行会议，并逼迫日本签下了著名的“广场协议”。（协议内容大致为：五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调，以解决美国巨额的贸易赤字）
1986年至1987年2月，日本的基准利率大幅下降，连续5次降低中央银行贴现率，从5%大幅降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，而且为当时世界主要国家之最低。
1991年初夏，房价大跌，泡沫经济崩溃。
1992年8月日本股市崩盘，日经225降至高峰期的40%。
1991年至2005年就有182家金融机构倒闭，比重达20%。
1990年至2013年的平均失业率达 4.04%左右。
注：在经济崩盘期间，日本的人口出生率近乎零增长，4%以上的失业率对于日本来说已经相当高了。
教科书将日本经济崩盘后的十年称为“失去的十年”，然而日本经济直到鲜叶在依然保持萧条状态，未能“回春”，于是这几年干脆说“失去的二十年”了。因此，疯牛君敢说，日本“失去的三十年”亦将在弹指一挥间到来。
插画来源：插画师 KamchaM
其中，日本的某些数据值得关注：
1.住宅价格与年租金的比值（市盈率）超过50倍；
2.住宅价格与居民家庭年收入的比值超过10倍。
房地产作为一种资产，其“市盈率（租售比、投资回报率）=房屋年租金/房屋总价*100%”是衡量资产价格高低的最重要指标。目前我国国债利率不到4%，对应市盈率低于25倍，即任何一种资产的市盈率一旦超过25倍，必然是高估的（回报率低于无风险国债），除了房地产在国际上固定在100-150这个范围。
先来看一下全球的1970年至2013年间主要发达国家房价租售比统计图：
上图最明显的就是最上方那条线，不用看都知道是日本
其中在1960到1995年之间，美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末， 房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位，之后依然持续降低，直到08年完全崩盘，造成了全球性的经济危机。
这也就说明，大家可以自行计算一下本城市房地产市盈率，像北京上海深圳这些地方，破百都是很常见的。
同样的，还有作为衡量本地居民对于房前房价承受能力的房价收入比（住宅总价与居民家庭年收入之比，即“房价收入比=住房均价*人均住房面积/人均年可支配收入”）：在美国和北欧，房价收入比一般保持在2-3之间；其他西欧国家房价收入比常年维持在3-4之间；国际上认定的合理标准则是4-6之间。而泡沫破裂前的日本是14，如今是4。1997年房地产泡沫破裂前的香港是11。
而考虑到我国居民的隐性收入，以及目前还未征收房产税等因素，国内对于房价收入比的合理标准一般认定为6-8之间。而一旦房价收入比超过8，对于百姓来说，则房价负担过重。
“稀缺性+刚需”使得资本疯狂地涌入，让中国的房地产市场具有很强的泡沫属性。
而且，近两年不仅仅是一线城市的房地产被吹出了巨大的泡沫，就连刚需并不明显二三线城市的房地产也开始催生出巨大的泡沫！（上图的厦门就是一个活生生的例子）
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